רז פישמן, 38, הוא אחד הכוכבים הצעירים העולים בשוק הנדל"ן. תוך שנה הפכו הוא וחברותיו הפרטיות לבעלים של שני בנייני משרדים במיתחם הבורסה בר"ג, הוא מתכנן בניית מלון עסקים יוקרתי, רכש דירות יוקרה בצפון תל אביב, והקים חברה למימון חוץ-בנקאי בעשרות מליוני שקלים. לא לטעות: רז איננו קרוב משפחה של אליעזר פישמן הידוע, ובכל זאת הוא עושה עסקים בקצב מהיר.

ההתחלה היתה בארה"ב. דוד פישמן ובניו רז ואון, ישראלים-לשעבר, קיבלו זכיון של רשת המלונות הולידיי-אין, והשתמשו בה כדי לרכוש בתי מלון בחוף המערבי, בעיקר באזור סן פרנסיסקו. שיטתם היתה פשוטה ומקובלת על יזמי נדל"ן נוספים בארה"ב: קונים מלון, מנהלים אותו, משפצים ומוכרים ברווח. במשך השנים קנו ומכרו בשיטה זו 7 בתי מלון, וצברו הון ניכר - לא מוכנים לפרט סכומים.

תוקף הזכיון הסתיים ב-2005, המשפחה מכרה את בית המלון האחרון שלה, והחליטה לחזור לישראל. רז פישמן, בעל תואר שני במינהל עסקים מאוניברסיטת מדינת קליפורניה ("יש לי תואר אמיתי, לא רק דיווח על לימודים") חזר לארץ כמה שנים לפני בני המשפחה האחרים, כדי להתחיל ולבסס כאן עיסקי נדל"ן. כשהגיעו יתר בני המשפחה, האיצו את הקצב.

הרוויח 100% על דירות ברחוב הירקון

מה עשית?
רז פישמן: התחלתי לפני 6 שנים, בקניית שתי דירות בנות 143 מ"ר כל אחת ברחוב הירקון 272 בת"א. שילמתי בעד שתיהן יחד 602 אלף דולר. לפני שלושה חודשים מכרתי את שתי הדירות, בתמורה כולל של 958 אלף דולר, כלומר רווח של 350 אלף דולר, נטו, פטור ממס. שתי הדירות נמכרו תוך יום, האחת למשקיע צרפתי והאחרת לישראלי המתגורר בארה"ב. עכשיו הם מספרים לי שיש להם קונים, המוכנים לשלם בעד שתיהן יחד 1.2 מיליון דולר. כלומר, מחיר הדירות עלה ב-100% תוך 6 שנים.
היו עוד עיסקי דירות יוקרה ?
פישמן: לפני כחצי שנה קניתי מחברת אלרוב, של אלפרד אקירוב, דירה בת 222 מ"ר במגדל השלישי שהוא בונה ברחוב פנקס בת"א. שילמתי 1.1 מיליון דולר בעד דירה במצב מעטפת, כלומר 5,000 דולר למ"ר. השקעתי עוד 300 אלף דולר בשיפוץ וגימור. יניב דהן, מנהל המכירות של אלרוב, אמר לי בימים אלו, שיש לו קונה לדירה ב-2.2 מיליון דולר. אני לא מוכר - זוהי דירה בשביל ההורים.

"שוק המשרדים מתאושש ודמי השכירות בעליה"

איך ומתי נכנסת לנדל"ן מניב?
אשתקד זכינו במכרז שהוציא כונס נכסים, למכירת בית משרדים ברחוב בצלאל 4, ליד מיתחם הבורסה בר"ג. שילמנו 3 מיליון דולר בעד בנין בן 5 קומות, כ-3,000 מ"ר. הבנין היה בבעלות מוניק נועם, יעל קופדן וצבי מוסקוביץ. חלקו היה מושכר, ובימים אלו סיימנו את השכרת 1,000 המ"ר האחרונים, ב-11 דולר למ"ר. אחד השוכרים היא סוכנות הביטוח הותיקה מזרח, ששכרה 540 מ"ר. ההשכרות נותנות לנו תשואה של 10%.
אתה מרגיש שיפור בשוק המשרדים?
פישמן: בהחלט. שוכרים קודמים בבניין שילמו 9 דולר למ"ר, והאחרונים משלמים כאמור 11 דולר למ"ר. שוכרים קודמים משלמים 70 דולר למ"ר לחניה מקורה בבניין, ובעסקות אחרונות השכרתי חניות ב-110 דולר למ"ר.

בימים אלו רכש פישמן, באמצעות חברת דלתא קפיטל, בבעלות המשפחה, בית משרדים בן 2,000 מ"ר של קרן הפנסיה מבטחים, ברחוב אהליאב, 5, במיתחם הבורסה. לא נמסר מחיר הרכישה, אך נראה שהוא נע סביב 3 מיליון דולר. בניגוד לבנין הקודם, לא יושכר הבניין למשרדים, כי למשפחת פישמן יש תוכניות מרחיקות-לכת לגביו.

המלון שיתחרה בסיטי טאואר

פישמן: "הקמנו חברה-בת בשם ישרופ, שתשקיע 5 מיליון דולר בשיפוץ יסודי של הבניין ובבניית 1,500 מ"ר נוספים. הבניין יהפוך למלון בוטיק למשרדים, ראשון או אחד הראשונים מסוגו בארץ. יהיו בו 90 חדרים. המלון מיועד ליהלומנים המגיעים לביקורים עיסקיים בבורסה, או לאנשי עסקים המגיעים לישראל לביקורים קצרים. במיתחם הבורסה יש עשרות ומאות חברות בתחומים שונים, המארחות ללא הפסק אנשי עסקים מחו"ל. אנחנו מנהלים מו"מ עם רשתות הילטון, מרקיור והיאט, על השכרתהמלון בחוזה ניהול ל-22 שנים. המגעים המתקדמים ביותרהם עם רשת הילטון".

כדאי לזכור, כי במיתחם הבורסה כבר נמצא מלון עסקים אחד, שרתון סיטי טאואר, בן 160 חדר, הנהנה מתפוסה גבוהה. זו העזה לא קטנה של משפחה פרטית, להתחרות במלון הותיק, המנוהל בידי רשת ידועה. עם זאת יש להניח, שנסיונה של המשפחה בניהול בתי מלון בארה"ב יסייע לה. מעניין לציין, שהולידיי אין, שהמשפחה היתה קשורה עמה שנים רבות, אינה בין החברות שמתנהל אתן מו"מ.

דלתא קפיטל השתתפה באחרונה במכרז של מבטחים, למכירת בית משרדים קטן, בן 670 מ"ר, בראשון לציון, ולא זכתה. הקונה, ששמו לא נמסר, ישלם 1.55 מיליון דולר, שהם כ-2,300 דולר למ"ר, מחיר גבוה מאוד לגבי משרדים, המשקף ככל הידוע גם זכויות בנייה נוספות.

עבאדי מלוס אנג'לס יצטרף כשותף

כאן כדאי להציג דמות נוספת: אלון עבאדי מלוס אנג'לס, ישראל לשעבר, שבדיל 37 הפך ליזם נדל"ן מצליח בארה"ב. פישמן אומר, שעבאדי יכנס אתו ועם המשפחה לעסקי נדל"ן בישראל, אך אינו מפרט. לדברי פישמן, מגיע היקף נכסיו של עבדאי בארה"ב ל-500 מיליון דולר, כולל עיסקה אחרונה, שבה קנה ב-160 מיליון דולר (!) מגרש בניו-יורק, לבניית מלון בן 300 חדר. לדברי פישמן, קיבל עבדאי מימון, לפחות בשלבים קודמים של פעילותו, ממיליארדר אמריקני-מורמוני, ששמו לא נמסר.

תחום פעילות נוסף של פישמן הוא מימון חוץ-בנקאי, באמצעות דלתא קפיטל. הוא אומר, כי החברה נתנה עד היום כ-200 הלואות בכ-50 מיליון שקל להשלמת הון עצמי לחברות נדל"ן ואחרות. ההלואות בכאות מהון עצמי של המשפחה, והן לטווח קצר, והבטחונות הם בעיקר נדל"ן. לדבריו, הגיעה החברה אשתקד לתשואה של18.4% על השקעותיה באפיק זה.

מה דעתך על תרבות העסקים בישראל?
פישמן: זוהי תרבות עסקים מכוערת, המצטינת בחוסר אמינות. מילה זו לא מילה. תאריך הוא לא תאריך. התחיבות איננה דבר שחייבים לקיימו. אם אתה פונה לבית המשפט עם חוזה שלא קוים, אתה מגלה שבית המשפט איננו אוכף אותו. עורכי הדין מסבכים את העסקים. בארצות הברית קנינו ומכרנו 7 בתי מלון, בלי עורך דין ומבלי לראות את הקונים והמוכרים. הכל נעשה באמצעות פקס ואי-מיילים, על בסיס אימון הדדי. בישראל זה שונה, ולכן אנחנו עושים כאן מעט עסקים, יחסית.
נשארו לכם נכסים בארה"ב, ליתר ביטחון?
רז פישמן: חיסלנו את העסקים בארה"ב, אבל נשארו לנו שני מגרשים.