כדאיות עסקת קניון רמת אביב

ועדת ההשקעות של חברת הביטוח מגדל עומדת לדון בקרוב בעסקה, שלפיה אמורה החברה לרכוש מחברת אזורים, של שעיה בוימלגרין, 11.6% מחברת מקרקעי מרכז, שהיא הבעלים של קניון רמת אביב. הנהלת מגדל חתמה היום (א', 27.5.07) על חוזה לרכישת המניות, אך התנתה זאת בפירוש בכך שועדת ההשקעות שלה תאשר את העסקה תוך חודש.

לכאורה, זוהי עסקה מוצלחת מאוד, שהרי הקניון ידוע כאחד הרווחיים ביותר בארץ, וגם יש לו מוניטין טוב. אולם נראה, שעל ועדת ההשקעות יהיה לשקול גם את העובדות והמספרים הבאים:

• א. התשואה. הקניון, בניני המשרדים הצמודים והחניון מושכרים ב-98.2 מיליון שקל לשנה. זוהי תשואה של 8.8% על שווי הנכס, הנאמד בכ-1.12 מיליארד שקל. אולם אין לשכוח, שלקניון יש צד בעייתי: חברת הניהול שלו, המפסידה שנה אחרי שנה. אשתקד הפסידה 9.4 מיליון שקל. אם ננכה את ההפסדים, יהיו ההכנסות נטו רק 88.8 מיליון שקל, והתשואה של 7.9%, קצת פחות טובה.

• ב. המחיר. אומנם נכון שמגדל משלמת בעד המניות מחיר מופחת, המעריך את שווי הקניון ב-732 מיליון שקל בלבד. אבל למחיר הנמוך יש סיבה: חברת מקרקע מרכז חייבת עד היום מאות מיליוני שקלים לבנק לאומי ולחברת ההשקעות של הבנק, על הלוואות שלקחו בשנות התשעים כדי לממן את בניית הקניון. הלוואות יש לפרוע. כדאי לבדוק מהם תנאי הפרעון ומה הריבית על ההלוואות.

• ג. דמי השכירות. בניגוד לפרסומים שונים, שמקורם אינו ברור, התברר היום , מתוך ניתוח דוח של השמאית הבכירה דברת אולפינר-שלף, כי דמי השכירות הממוצעים לחנויות בקניון הן 83 דולר למ"ר לחודש - הרבה פחות ממה שפורסם בעבר. אומנם נכון, שחנויות בודדות מושכרות בדמי שכירות גבוהים בהרבה, אך יש לזכור ש-27% משטחי הקניון מושכרים לעוגנים, והם משלמים דמי שכירות נמוכים בהרבה, המורידים את הממוצע.

• ד. החניון. לחברה בעלת הקניון כדאי להשכיר מקומות למנויים קבועים, כי הם משלמים 160 דולר לחודש, בעוד שההכנסה הממוצעת למקום חניה נמוכה יותר - 143 דולר למקום לחודש. אלא שרק 280 מתוך 1,700 המקומות הושכרו למנויים קבועים. אי-הצלחתה של ההנהלה להשכיר עוד מקומות למנויים פוגע, אם כי לא הרבה, בהכנסות.

• ה. ההשקעות. תב"ע העומדת בפני אישור סופי תאפשר לבנות עוד קומת חנויות ועוד בניין משרדים, בשטח עיקרי כולל של כ-12,500 מ"ר, ועוד שטחי שירות. הדבר יצריך השקעות בעשרות מיליוני שקלים. האם הדבר כדאי למגדל?

• ו. השותף. מגדל משקיעה 85 מיליון שקל כדי להפוך בסך הכל לבעלת מניות מיעוט בחברה בעלת הקניון. יהיו לה 27%, והשותף הבכיר, אפריקה-ישראל, תהיה בעלת 73%. חברים בוועדת ההשקעות עשויים להעיר, למשל, שאולי עדיף להשקיע סכום גדול זה בקניון או מרכז מסחרי אחר, שבו מגדל תהיה בעלת השליטה. ברוב המכריע של הקניונים בישראל, נמצאת הבעלות המלאה ביד אחת.

• ז. המוכר. הנה עובדה החייבת לעורר הרהור שני בין חברי ועדת ההשקעות: מקור מקורב לשעיה בוימלגרין, בעליה של אזורים, אמר הערב ל-Nfc כי הוא החליט למכור את חלקו בקניון "משום שאין לו עניין להיות בעל מניות מיעוט בנכס מניב גדול, מה שגם שהתשואה אינה מלהיבה". מדוע מה שלא טוב לבוימלגרין יהיה טוב למגדל?