על-אף שכיחותו, ייצוג משפטי בנושא רכישת דירת מגורים הנו תפקיד מסוכן הדורש ממוחיות רבה.
בשל העובדה, כי עסקה זו היא במהותה העסקה החשובה והמורכבת ביותר עבור האזרח הממוצע, ובשל ההיקף הכספי הרחב שכרוך בה, קיימת נטייה ברורה של בתי המשפט להגן על הלקוח ולהטיל על עורך הדין שטיפל בעסקה, נטל מקצועי מוגבר.
בשל ההיקף הכספי הנרחב, נפסקים לעיתים כנגד עורך הדין פיצויים נכבדים אשר עשויים לעלות אף על סכומי הכיסוי בביטוח האחריות המקצועית שרכש, ומכאן שבנזק נאלץ הוא לשאת מכיסו האישי.
הנתונים מצביעים, כי 43% מתביעות הרשלנות המקצועית שמוגשות כנגד עורכי דין קשורות בטיפול בעסקאות מקרקעין. להמחשה, נתון זה גבוה בלמעלה מכפליים מסך התביעות שהוגשו בגין רשלנות בניהול הליכים משפטים שהוא העיסוק המרכזי בקרב עורכי הדין.
לאחרונה בפסק הדין בענין רוזה לרנר נ' עו"ד ישראל הדר ואח' (ת.א 1167/99) הוסיף והרחיב בית המשפט (ש' כהן- מחוזי חיפה) את נטל האחריות המקצועית, על-ידי הגדלת חובת הזיהוי בעסקת מקרקעין.
המדובר במקרה בו הנתבעים 1 ו-2 , עוה"ד הדר ואברהם טיפלו בעסקה עבור הצדדים. נתבעת 4, הגב' שרון היתה המתווכת בעסקה.
מוכר הנכס, שהתחזה כבעלים והציג עצמו כתושב חוץ, פנה למתווכת למכירת דירתו. המתווכת הציגה את הדירה לתובעת. על-פי הנטען, המתווכת התעקשה כי הצדדים ייוצגו על-ידי עו"ד הדר. הטיפול בפועל בוצע על-ידי עו"ד אברהם, עו"ד צעיר שעבד כשכיר במשרדו של עו"ד הדר.
הרוכשת פנתה אף אל עו"ד נוסף מטעמה, הנתבע 3 (עו"ד ירון), לצורך בדיקת החוזה והגנה כל זכויותיה החוזיות. עו"ד ירון העביר את הערותיו לחוזה אל עו"ד הדר והצדדים חתמו על החוזה בפני עו"ד אברהם.
התובעת שילמה את מלוא התשלומים, קיבלה חזקה, שיפצה ועברה להתגורר בדירה.
כחלוף חודש, הגיעה לדירה עו"ד נוספת שחיפשה דיירת שאמורה היתה להתגורר בדירה. התובעת מסרה, כי היא בעלת הדירה ומכאן התברר כי המכירה בוצעה על-ידי נוכל. לאחר הליכים משפטיים הוחזרה הדירה לבעליה והרוכשת נאלצה להתפנות ולעבור להתגורר בשכירות תוך ספיגת אובדן מלוא כספי הדירה ששילמה וההוצאות הרבות שהשקיעה.
הרוכשת הגישה תביעה כנגד שלושת עורכי הדין וכנגד המתווכת.
ביהמ"ש קבע כי, הואיל ושני הלקוחות לא היו לקוחות קבועים, היה על עורכי הדין הדר ואברהם לזהות את המוכר בעת החתימה מעבר לעיון בתעודת הזיהוי שהציג ונראתה תקינה.
הטענה המרכזית נסובה סביב תעודת הזהות - בעוד שבתעודה הופיעה תמונה של אדם המרכיב משקפיים, במשרד הופיע אדם ללא משקפיים. עורכי הדין טענו, כי שאלו את המוכר לפשר ההבדל, והמוכר השיב כי הוא מרכיב עדשות מגע. עורכי הדין טענו שצלמו את תעודת הזיהוי אולם לא סיפקו צילום זה, שלטענתם אבד.
בית המשפט קבע, כי אי ההתאמה הנ"ל הינה ברורה ולכן אף שהדין אינו מחייב זאת - אי התאמה מסויימת מחייבת דרישת אמצעי מזהה נוסף.
ביהמ"ש פתר את עו"ד ירון מאחריות שכן נשכר רק לטיפול בחוזה.
באשר למתווכת נקבע: "תפקיד המתווך הוא להפגיש בין אדם המבקש לרכוש מקרקעין לאדם הרוצה למכור אותם, ותו לא... זיהוי הצדדים לעסקה וכיוצ"ב, יש להשאיר לבעלי המקצוע, הם עורכי הדין".
עורכי הדין הדר ואברהם חויבו בתשלום כ-1.1 מיליון ש"ח - מלוא הסכום ששולם עבור הדירה, השיפוץ ואף נזק לא ממוני שנגרם ללקוחה.
כיום מוצע פתרון הן לעורך הדין והן ללקוח מפני הפרצות הרבות בדיני המקרקעין ונושאים אחרים שבטיפולו ואחריותו של עורך הדין דוגמת המקרה שהובא לעיל. ביטוח זכות הקניין, מספק הגנה מפני מגוון הסיכונים הקיימים בכל עסקת מקרקעין ומהווה למעשה את הפתרון המשלים היחיד לעבודת עורך הדין.
הביטוח הינו פתרון מקובל וותיק בעולם. בארה"ב לדוגמא, לא נרכש נכס ללא ביטוח זכות הקניין. הביטוח נרכש ומיועד לרוכש הנכס, אך הוא מספק כמובן מקור הגנה גם לעורך הדין.
בין מגוון הסיכונים מפניהם מגן ביטוח זכות הקניין:
1) מרמה, זיוף או התקשרות בעסקה על-ידי מי שאינו מורשה לכך, לדוגמא תוך שימוש בתעודת זהות או מסמכים מזוייפים. כקיומם של בעלי זכויות נוספים שלא נרשמו, דוגמאת בני זוג ויורשים.
2) זכויות של צדדים שלישיים בנכס - עיקולים ושעבודים קודמים שלא אותרו בבדיקות.
3) טעויות אנוש ורשלנות בעת רישום זכויות.
4) חובות המס הרובצים על הנכס.
5) מגוון סוגיות תכנוניות כחריגות בניה, צווי הריסה והפקעה.
בטרם הוצאת פוליסה, מבוצע המבטח בדיקה מקיפה ויסודית של מצב הזכויות בנכס שעשויה לגלות פגם שנשמט. עם גילוי פגם יקבל המבוטח ייצוג משפטי במימון המבטח ופיצוי כספי על הנזקים שנגרמו.
להבדיל מרוב סוגי הביטוח, בביטוח זכות הקניין הפרמיה משולמת באופן חד פעמי אולם הכיסוי הביטוחי תקף ללא הגבלת זמן, כל עוד המבוטח מחזיק בזכויות בנכס.
ניתן לראות כי כלי זה הינו פתרון מיטבי להסרת חששות של עורך הדין ולקוחותיו בכל עסקה ואף כלי בעזרתו ניתן לבצע עסקאות שבעבר חששו הצדדים לבצען, מפאת הסיכון הגלום בהם.
_________________________
הכותב הינו מנהל התפעול והחיתום בחברת LandIsrael מקבוצת איילון המתמחה בביטוחי זכות הקניין.
