השפעות פיחות הדולר על עסקאות נדל"ן

כתוצאה מן הירידה החדה בשער הדולר, חוזי רכישה הנקובים בדולרים מניבים תמורה שקלית נמוכה משמעותית מזו שנצפתה ביום ההסכם, וכתוצאה מכך משולמים מסי מקרקעין בשיעור אפקטיבי גבוה מדי. התופעה מתרחשת במקרים נוספים של חוסר ודאות בגובה התמורה העתידית. דומנו כי הנושא דורש חשיבה מחודשת.

על פי הדין כיום, המועד הקובע לצורך חישוב מיסי המקרקעין הינו מועד חתימת החוזה. זהו הדין אף אם החוזה מותנה עדיין בהליך סופי של בדיקה שרק בסיומו יהפוך מחייב (closing), ואף אם מדובר בחוזה עם תנאי מתלה אשר עלול לעבור זמן רב (ואפילו שנים) עד אשר יתקיים (הלכת אלדר שרון). כתוצאה מכך, מקום בו החוזה נקוב בדולרים (כמקובל בתחום הנדל"ן), מתורגמת תמורה זו לשקלים לפי השער ביום החוזה - ומכאן נגזרים מס השבח, מס הרכישה ומס המכירה (ככל שחל). בסיטואציה של תשלום עתידי וירידה דראסטית בשער הדולר - המשמעות המעשית היא תשלום מס על תמורה גבוהה בהרבה מזו שנתקבלה בפועל, בלא אפשרות לתיקון השומה והפחתתה בהתאם לנסיבות בפועל.

בעבר הצבענו על הבעייתיות הקיימת בהקשר זה גם במקרים נוספים הכרוכים בחוסר ודאות כגון חוזים המותנים בשינוי יעוד, ומקרקעין הנמכרים בעסקת קומבינציה או עסקת תמורות. אמנם - המצב הנוכחי יכול לשחק גם לטובת הצדדים לעסקה ככל שהתמורה העתידית שתתקבל גבוהה מזו שהוערכה בחוזה, ואולם חוסר הוודאות הינו נושא שבהחלט דורש מחשבה.

לאחרונה, הועלה הנושא אגב אורחא בפה"ד בעניין עופר מירצקי (ו"ע 1415/07). פה"ד עסק בסיטואציה שבה יזמים מכרו קרקע בשנת 1999, תוך שהותירו בידם זכות לקבל אחוזי בנייה נוספים ככל שיחול שינוי תב"ע. התב"ע שונתה ב-2004 ובעקבותיה מכרו היזמים את הזכויות הנוספות וטענו כי מועד רכישתן הינו מועד שינוי התב"ע ולא מועד הרכישה המקורי של הקרקע.

ועדת הערר (בפ"ד שנכתב ע"י רו"ח צבי פרידמן) דחתה את טענות העוררים, וקבעה שזכויות הבניה יוחסו לקרקע שנמכרה ועל כן ניתן לראות במהלך כמכירה לשיעורין. מבלי להיכנס לנימוקי פה"ד ולנסיבות בהן יחול ולא יחול, מעניין ניתוחו של חבר הועדה עו"ד ושמאי דן מרגליות - הבוחן מה היה המצב אילו כבר בהסכם משנת 1999 הייתה נקבעת מכירה מוחלטת של הקרקע כולל זכויות בניה עתידיות שטרם אושרו.

במצב כזה, סבור מרגליות, לא היה מנהל מיסוי מקרקעין יכול לשום בעתיד תמורה נוספת, כיוון שיום המכירה הוא יום החוזה. כמו כן, מצביע מרגליות על כך שבחוזים המותנים בשינוי יעוד קיימות שתי גישות במיסוי מקרקעין: האחת - לשום את הקרקע לפי יעוד חקלאי בתוספת ערך מסויים הנובעת מן הציפיה לשינוי ייעוד, או - לשום את הקרקע לפי יעוד לבנייה או תעשיה (אף שטרם אושר) תוך הפחתה בגין שיהוי, היטלים, פיתוח וכו'. שתי הדרכים לוקות בחסר לגישתו.

לפיכך, קורא מרגליות למחוקק לשקול את תיקון החוק: "נראה לי כי במקרים בהם לא ניתן לקבוע ליום המכירה הרגיל - יום החוזה, את השווי, היה זה מן הראוי ליתן בידי המשיב סמכות לחשב את המס ביום בו התגבשו הזכויות הרלוונטיות... לפיכך מן הראוי לשקול לתקן את החקיקה הקיימת באופן כזה שהיא תותאם למצבים חריגים בהם יום המכירה השגרתי - יום החוזה - אינו הולם, כיוון שהוא מקפח את אופן החישוב הכלכלי הנכון לצרכי מס."

אכן, גם אנו סבורים שיש ממש בדברים, ויש לשקול מעבר למיסוי כלכלי יותר - בין בדרך של תיקון השומה המקורית במקרים המתאימים (בהתאם לתמורה שנתקבלה בפועל) ובין אם במקרים מסוימים בדרך של דחיית מועד העסקה למועד בו תהיה ודאות יחסית בתמורה. הפתרון השני שהוזכר (דחיית יום המכירה) הינו נושא הנבחן גם בימים אלה ע"י רשות המיסים, ובעטיו לא הוארכה הוראת השעה של סעיף 19(4) לחוק שאפשרה דחיית מועד במקרה ספציפי של עסקת קומבינציה. אנו מברכים על החשיבה המחודשת בנושא וממתינים לתוצאותיה.