חובת ההוכחה בפני ועדה לתכנון ולבנייה

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מהווה גוף מעין-שיפוטי ודנה בהתנגדויות לתוכנית היתר בנייה, אף כי ההלכה הרווחת היא שהשיקולים הניצבים בפניה והניתנים לדיון הם שיקולי תכנון בלבד. אומנם לא בכל מקרה אפשר להפריד בין שיקולי תכנון לבין שיקולי קניין, ואכן הוועדה מתייחסת גם לנושא הקנייני - ודורשת הוכחת בעלות באמצעות נסח וחוזה-חכירה, אולם עיקר שיקוליה הם אלה שבתחום התכנון.

גם וועדת ערר מחוזית היא גוף מעין-שיפוטי, בראשה משפטן בעל ניסיון וידע מוכח בתכנון ובנייה, ובפניה נדונים עררים על החלטות הוועדה המקומית. יש מקרים בהם וועדה לתכנון ולבנייה מפריזה במהלכיה ובשיקוליה לכיוון המשפטי, ושוכחת לרגע כי עיקר עבודתה וסמכויותיה, ועיקר יתרונותיה הם בתחום התכנון.

תופעה זו של הפרזה תוך פלישה קיצונית לפרוצדורות משפטיות, היא תופעה נפוצה בעיקר אצל מלומדים ואנשי מקצוע אשר אינם בעלי הכשרה כעורכי דין, אך יש להם ידע מסוים במשפטים מתוך לימוד חלקי או מתוך מידע שהצטבר עקב עבודתם המקצועית.

כאשר "נטייה משפטית" מעין זו היא ננקטת על-ידי הוועדה לתכנון ולבנייה, עלול להיגרם נזק, ועל-פי אופיים של הנושאים הבאים אל פתחה של וועדה לתכנון ולבנייה - לעתים נזק רב ובלתי הפיך.

ומן הכלל - אל הפרט:

תושב זכרון יעקב הגיש התנגדות לתוכנית לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כי סבר שתוכנית אשר הוגשה לאישור הוועדה על-ידי שכנו פוגעת בזכויותיו, ובין היתר יוצרת חסימת אור, אויר ונוף.

אף כי ההתנגדות הייתה מנומקת כדבעי, קבעה הוועדה בהחלטתה לאחר דיון בהתנגדות, כי מאחר שהאזרח שהתנגד לא צרף לכתב ההתנגדות חוות דעת של מומחה לעניין הסתרת אור, אויר ונוף - היא דוחה את התנגדותו בנושא זה.

לכאורה, החלטה הגיונית.

למעשה - החלטה שגויה, מתחמקת מהתמודדות עם הבעיה, מפלה לרעה את המתנגד ויוצרת אנרכיה בתחום התכנון בו כל דאלים (מבחינת אמצעים פיננסיים) - יגבר. כלומר, החלטה לא הגיונית כלל ועיקר.

יש לדעת כי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה עוסקת בנושאי תכנון ומופקדת על תקינות התכנון יותר בשגרת עבודתה מאשר בדיוניה בהתנגדויות. הוועדה המקומית לא רק שומעת התנגדויות, אלא לפני כן בתוקף תפקידה ועל-פי סמכויותיה צריכה למנוע מצב לקוי מבחינת תכנון באמצעות בדיקה מראש של תוכניות היתר בנייה והשתתפות פעילה בהכנת תוכניות מפורטות ותוכניות מתאר, אם לא ממש בתכנון אז לבטח בהנחיה ובאישור.

וועדת ערר מחוזית דנה בהחלטות תכנוניות של הוועדה המקומית, ובהחלטותיה יוצרת מאגר המהווה הנחיות ומתווה דרך בתכנון, בהיותה בדרוג היררכי מעל הוועדה המקומית ולפיכך החלטותיה הן בדרגת הנחייה מקצועית.

האומנם וועדה לתכנון ולבנייה אמורה להתעלם מליקויי תכנון נטענים מבלי שיוכחו בפניה באמצעות חוות דעת של מומחה? הרי הוועדה עצמה מומחית, ומה לה להמתין לייעוץ חיצוני?!

יתירה מכך - ההישענות על חוות דעת חיצונית אינה מחמיאה לוועדה לתכנון ולבנייה, בלשון המעטה. המצב הרגיל והרצוי הוא שלא יהיה כלל שום צורך לאזרח להגיש התנגדות או ערר, שכן הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה היא אשר בודקת את התוכניות, בין תוכנית היתר בנייה ובין תוכנית מפורטת או תוכנית מתאר, והיא אשר אמורה להגן על האינטרסים של האזרח הקטן מבלי שהוא יהיה כלל מעורב בתכנון. חזקה על הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שלא תאשר בנייה היוצרת מפגע, ותנטרל כל תוכנית משיקולים זרים העלולים להניע קבלן, יזם או שכן לבית או למגרש.

וכה נפסק בעניין זה בערר 340/07 מיה ושלמה סקר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה השומרון ואחרים [בטעות הודפס: חיפה במקום: השומרון]:

"20. אכן צודקים העוררים כי נימוקה של הוועדה המקומית בהחלטתה, אינו יכול להתקבל. העובדה כי לא צורפה חוות דעת מקצועית אינה רלוונטית, כאשר המדובר בעניין תכנוני מובהק. בעניינים מסוג זה, הוועדה המקומית היא המומחה הטוב ביותר, וחוות דעת אלו ואחרות אינן אמורות לחרוץ את גינן של הבקשות או ההתנגדויות המוגשות לה. ניתן כמובן לשכור מומחה, אשר יצביע על ליקויים כלשהם בבנייה, אולם מאחר והמומחה הנ"ל הינו לעולם "שכיר חרב" מטעם צד, יש לבחון את חוות דעתו בהתאם. הוועדה המקומית, מאידך, הינה גוף העוסק בנושאים אלו, ועל כן "מומחיותו" של הצוות המקצועי שלה לא רק שאינה נופלת ברמת מקצועיותה מכל מומחה מטעם כל צד, היא אמורה להיות נטולת פניות (ובהיעדר ראיות לסתור, הינה מוחזקת לעולם ככזו). לפיכך, אין הוועדה המקומית יכולה לקבוע כי היא מקבלת או דוחה טענות מסוימות, אך ורק בהתבסס על חוות דעת תכנונית, כזו או אחרת (במובחן מחוות דעת בנושאים בהם לוועדה המקומית אין כל ידע או מומחיות).

21. במקרה זה, האבסורד הוא כי החלטת הוועדה המקומית אינה תואמת את העובדות. העוררים דווקא צרפו חוות דעת מטעמם, הנוגעת לפגיעה שתיגרם עקב הבנייה, ולכאורה יכולה הייתה הוועדה המקומית דווקא לקבל את התנגדותם, מסיבה זו. אלא שכאמור, אילו הייתה ההתנגדות מתקבלת רק על בסיס זה, היינו דוחים עמדה זו, ומחייבים את הוועדה המקומית לבדוק את הנושא לגופו".

[החלטת וועדת הערר היא מיום 10.07.2008 - וועדת ערר מחוזית מחוז חיפה, את העוררים ייצגה עו"ד סמדר בן דור, ובעקבות החלטה זו אשר לגישת המערערים אישרה את עיקר נושאי הערר, חויבו המשיבים בהכנת תוכניות חדשות, אחרות, ובמסירתן מחדש לדיון ולאישור הוועדה המקומית ולתגובה חוזרת של העוררים].

אין לסיים הדיון בנושא מבלי להזכיר כי הפרקטיקה בשדה התכנון והרישוי בישראל, למרבה הצער, אינה עולה בקנה אחד עם רוח הדברים של וועדת הערר. בפועל ולמעשה, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מתעלמת לא אחת מזכויות של אזרחים בעלי זכויות במקרקעין, באין מעש מצידם - גורמת להם פגיעה והפסד ללא כל דיון, וכשמוגשות התנגדויות - הוועדה דוחה אותן כפי שנעשה ניסיון דחייה במקרה הנ"ל בטענה כי לא צורפה חוות דעת מקצועית של מומחה.

לפיכך, כל עוד זהו המצב, יעיל יותר בכל מקרה של פגיעה במקרקעין כי הנפגע יפעיל שירותי מומחים ולא יסמוך על המקצועיות ו/או על האובייקטיביות של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.