מהותו של ליקוי בנייה

אדריכל ניצב מול מחשב ריק ממידע מוקדם, ומתחיל במלאכת התכנון במטרה ליצור מבנה שתכליתו, בין היתר, עמידה בתנאים שונים, לרבות עמיסה קבועה, שימושית ודינמית, הגנה על המשתמשים מפני פגעי הטבע, התאמתו לשימושים הצפויים בתנאים כפי שנקבעו במערכת מורכבת של חוקים ותקנות, תקנים ומפרטים.

לו הייתה עבודתו זו של האדריכל צריכה להיבחן על-פי מבחן התוצאה, הייתה אמורה להיפסל – כי אין תוצאה בטרם שימוש, ואין שימוש בטרם בנייה, והרי מדובר בתכנון שכל מהותו הינה לפני כל בנייה שהיא...

לא ברור מדוע מומחים הבאים לבדוק בניין גמור ומתפקד, נאחזים בכל מאודם במבחן התוצאה, כאילו זהו המבחן העיקרי והבלבד, ועל פיו קובעים כהדיוטות – האם קיים ליקוי בנייה אם לאו.

לדוגמא, רואה המומחה כלים סניטריים המורכבים בתוך דירת מגורים אשר לא גרמו, לגישתו, שום קושי או נזק בשימוש, ועל-פי מבחן זה הוא קובע כי אין בהתקנתם שום ליקוי. או, במקרה אחר, בוחן המומחה את המדרגות, עולה ויורד בהן בביטחון ובנוחות – ובודק כי אכן לא אירע שום אירוע חריג של מעידה במדרגות – וקובע הוא כי המדרגות תקינות. או, במקרה מקביל, רואה המומחה את פנים הדירה שהוא כולו יבש ללא שום סימני חדירת רטיבות – וקובע על סמך ממצא זה כי אין בדירה ליקויי איטום.

בדרך הנכונה, אמור המומחה העושה עבודתו כהלכה לבדוק את הפריטים בשיטה אחרת:

את הכלים הסניטריים שבדירה, עליו לבדוק על-פי אמות מידה מקצועיות הקבועות בהוראות למתקני תברואה ובתקנים הישראלים החלים, כמו גם בספרות מקצועית המתייחסת לכך.

את המדרגות – הוא צריך לבדוק בהשוואה להוראות התקנות לגבי המדרגות, ובהשוואה לספרות מקצועית בתחום.

המומחה לא אמור כלל לבדוק את הדירה על-פי כתמי רטיבות שישנם בה או שאינם בה, אלא אם אלו מצויים; הוא אמור לבדוק ליקויי איטום, ולא את תוצאתם.

הליקוי הקיים בדירה אינו תוצאה של תוצאתו, ויכול להיות מצב בו הליקוי קיים בכוח שטרם יצא אל הפועל. בנייה תקינה נדרשת כדי למנוע נזק, ואין להמתין לקיומו של הנזק על-מנת לקבוע כי יש בה ליקוי.

ראה בעניין זה את דבר בית המשפט בת"א 6720/02 טוביה נ' שיכון עובדים, בית משפט השלום בחיפה, שופטת; חנה לפין הראל:

"לעניין חדר מקלחת הורים, מר אפרצב לא ציין מה צריכות להיות המידות הנכונות וגם מר ברלינר הסתפק רק באמירה כי אין פגם. לעומת זאת בעניין מפלס האמבטיה, אני מבינה מתשובות ההבהרה של מר ברלינר, כי הגובה היה צריך להיות 45 ס"מ ואילו כאן הגובה הוא רק 42.5 ס"מ. מר ברלינר סבור, כי אין בכך פגם.

"יתכן ואין פגם תפקודי. תקנות התו"ב לא נועדו למליצה בלבד. לתובעים מגיע פיצוי על עצם אי עמידה בתקנות. אינני סבורה כי מקום בו הסטייה מזערית יש להרוס ולבנות מחדש, אם אין הפרעה תפקודית או נזק אחר כתוצאה מסטייה זו. ניתן לפצות בכסף על כך."

לאמור, המבחן הנכון אינו האם האמבט הפריע למישהו, אלא האם הוא מתאים לתקנות ולתקנים בתחום המקצועי הכוללות הוראות הרכבה נאותה, וזאת נדרש גם במצב בו בבחינת התוצאה – לא מגלים דבר.

קביעתו הראשונה של מומחה בית המשפט לפיה אין שום פגם תפקודי בהרכבת האמבט – הינה קביעה המסתמכת על התוצאה.

לא כן פסק הדין, שקבע כי ללא כל קשר לשימוש בפועל - ההרכבה של האמבט הינה פגומה בגלל אי ההתאמה לתקן החל, דהיינו, למסמכים מקצועיים אשר מורים על התקנה נכונה, וזאת במנותק מכל נזק תפקודי שהאמבט גרם בגלל צורת התקנתו בניגוד לתקן.