תקופת הצינון בדירת מתנה

רבים מודעים לקיומן של הוראות הקובעות תקופת צינון בטרם ניתן למכור דירה שהוענקה במתנה. תקופות הצינון נעות בין שנה אחת ל-4 שנים, בהתאם לקרבה המשפחתית של נותן המתנה (הורה או לא), מצבו המשפחתי של מקבל המתנה (נשוי או לא), ומהשאלה האם המקבל התגורר בדירה.

עם זאת, לא רבים מודעים לכך שקיימות מגבלות גם במקרים בהם הדירה עצמה לא ניתנה במתנה, ואולם הוענקו כספים לצורך הרכישה או הבנייה.

הנושא התעורר לאחרונה בפס"ד של ועדת הערר בחיפה בעניין דוד בלט (וע 9082/08). באותו מקרה קיבל העורר כספים מהוריו לצורך רכישת מגרש ביום 27.12.2000. העורר בנה על המגרש דירה, והבנייה הושלמה ביום 1.11.04. בחודש פברואר 2006 (דהיינו למעלה מ - 5 שנים לאחר קבלת המגרש במתנה) מכר העורר את הדירה וביקש פטור ממס שבח. בקשתו נדחתה על ידי מנהל מיסוי מקרקעין.

העורר זאת טען לתחולת הוראות ס"ק (ג)(1) לסעיף 49ו. סעיף זה קובע כי "יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה כקבלתה במתנה." בענייננו, טען העורר, התקבל המגרש (שערכו למעלה מ - 50% מהדירה) במתנה יותר משלוש שנים בטרם סיום הבניה, כך שלכאורה אמורה הדירה שלא להיחשב כדירת מתנה ולא אמורה לחול תקופת צינון כלל. אלא שטענה זו של העורר נדחתה.

הועדה קבעה כי מאחר שההורים מימנו גם את הבניה עצמה (ולא רק את רכישת המגרש), אין להתייחס להוראות סעיף קטן (ג)(1). סעיף זה יחול, על פי קביעת הועדה, רק מקום בו ניתנה מתת כסף המכסה רכישת דירה רק בחלקה. במקרה בו ניתן במתנה מלוא הסכום לדירה יש לראות את הדירה כדירת מתנה הנכנסת לסעיף 49ו(א) ולא 49ו(ג)(1) ועל כן היה על העורר להמתין שלוש שנים מיום גמר בנייתה ב - 1.11.04 ועד למכירתה.

לדעתנו יש לצמצם הלכה זו, הנסמכת על דברים שנאמרו ע"י ביה"מ העליון בע"א 3095/91 לידור , לעובדות הספציפיות - קרי מתן כסף במתנה לרכישה או לבניה של דירה שלמה ואין מקום ואף לא רצוי להרחיבה לסיטואציות אחרות . ניטול לדוג' סיטואציה שבה קיבל בן מגרש מהוריו, לאחר 10 שנים ביצע עסקת קומבינציה ומכר את הדירה שקיבל בתוך שנתיים מסיום בנייתה. אין מקום לדעתנו לומר שבמקרה כזה כל הדירה התקבלה במתנה ועל כן יש להמתין 3 שנים מסיום הבניה. לדעתנו זו קיים ביסוס גם בהלכת גולדשמידט (ע"א 24/85). תכלית החוק הינה למנוע תכנון מס של מכירת דירה בפטור אך לא לשלול אפשרות לפטור למשך שנים ארוכות (ועמד על כך חבר הועדה מרגליות בעניין לילך עזורי). מעבר לכך נדגיש כי ניתן היה להימנע מהתוצאה הקשה אם היה הבן מממן חלק מהבניה (כבעניין לילך עזורי). כמו כן, היה ניתן לשלול את תחולת הסעיף אף אם היה הבן נוטל הלוואה למימון הבניה וזאת אף אם ההורים ערבים להלוואה כלפי הבנק ואף אם המלווים הם ההורים עצמם - כל עוד אכן מדובר בהלוואה אמיתית (ר' לדוג' וע 1131/02 דמבו אלה).