ביישובי המיגזר הערבי בישראל קימת מצוקת קרקע אמיתית הקשורה באופן טבעי בגידול האוכלוסייה. אוכלוסיית הכפרים הערביים הקטנים של שנות החמישים גדלה בקצב מהיר מאוד. הכפרים לשעבר הם היום ערים או ישובים עירוניים. שיעור הריבוי הטבעי של אוכלוסיית המיגזר הערבי בישראל הוא מן הגבוהים בעולם והוא עומד כיום על כ-3.5 אחוזים בשנה. פירוש הדבר: הכפלת האוכלוסייה תוך 20 עד 25 שנה.

מספר דוגמאות יכולות להמחיש בבירור את הבעיה. בכפר סחנין היו בשנת 1955 4,200 נפש. בשנת 2001 היישוב מנה 22 אלף נפש. באום אל פאחם היו ב-1955 6,100 תושבים. בשנת 2001 מתגוררים ביישוב 36 אלף איש, וזאת מבלי לקחת בחשבון עשרת אלפים תושבים בלתי חוקיים מן השטחים, השוהים בו. במטרופולין נצרת, הכולל שבעה ישובים על גב הרי נצרת היו ב-1955 31 אלף נפש וב-2001 - 127 אלף נפש. נתונים אלה מצביעים על כך שאם תימשך אסטרטגיית "עסקים כרגיל", מצוקת הקרקע במיגזר הערבי בישראל תלך ותחריף.

במקביל לגידול האוכלוסייה גדלו גם שטחי היישובים אבל בשיעור העולה על היקף גידול האוכלוסייה. התפתחות זו קשורה לתרבות הדיור של המיגזר הערבי הישראלי - בנייה פזרנית של בתים פרטיים חד קומתיים, דו קומתיים או תלת קומתיים, ששטחם מגיע תכופות למאות מטרים רבועים. תרבות דיור זו מנומקת בכך ש"הערבי זקוק לבית צמוד קרקע", טענה שהתקבלה גם אצל הרשויות הישראליות.

לא זה המקום לחפש את השורשים לתפיסת עולם "דיורית" זו, אך כדי להבין את התופעה ראוי, אולי, לבחון מה קורה בישובים מקבילים בסוריה, לבנון או מצרים. מסתבר כי שם המצב שונה. בישובים שהיו חקלאיים בעבר והיום הם ישובים עירוניים נבנים בנייני דירות משותפים, רבי-קומות, זאת מלבד הבניה לגובה בערים הגדולות ובשוליהן. בשולי קהיר, ביירות, דמשק, צור, צידון, נבטיה וערים אחרות, מצויים שיכונים של בניינים בני עשרים עד שלושים קומות. מסתבר כי הטענה ש"הערבי חייב לגור בבית צמוד קרקע" היא איוולת גמורה.

תרבות הדיור הפזרנית הזו היא הרת אסון, שכן "שוכני הווילות" הם ברובם אנשים בעלי הכנסה ממוצעת או פחות מממוצעת, הזקוקים לתשתיות המתאימות לפרברים עשירים בארצות-הברית, אך אינם יכולים להרשות לעצמם, מבחינה כלכלית, תשתיות ברמה כזו. המצב הזה פרדוקסלי. מצד אחד קימת בניה פזרנית באופן קיצוני, המלווה בדרישה להגדיל את מכסות הקרקע על-מנת להמשיך ולבנות באופן פזרני - ומצד שני נמשך ריבוי טבעי המאפיין אוכלוסיות של עולם שלישי.

בד בבד עם שני התהליכים הללו, שואפות הרשויות של היישובים הערבים לקיים רמת חיים ואיכות חיים של עולם מערבי מפותח. שלושת הגורמים הנוגדים האלה אינם יכולים להתקיים במחיצה אחת. ואם קיימת מצוקת מגורים היא אינה קשורה לסכסוך היהודי-ערבי או ל"מדיניות של קיפוח".

לבזבוז המשווע בקרקע בישובים הערביים יש להוסיף גם את השימוש הבלתי רציונלי בקרקעות לצורכי ציבור. נושא זה נבדק בעשרה ישובים ערביים גדולים, בעבודת פוסט-דוקטורט מיולי 1995, שנעשתה על-ידי חוקר ערבי מוסלמי. ממצאיו מוכיחים כי המתכננים ביישובים אלה הקצו מאות אלפי דונמים לצורכי ציבור שונים, אבל בפועל נוצלו רק 45 אחוז מהקרקעות לצרכים להם יועדו.

בכל הנוגע לשטחי תעשייה, מסחר ושטחי ציבור פתוחים, מצא החוקר, מגיע ניצול הקרקע רק לכ-25 אחוזים מהשטח שנועד למטרה זו. יתרת השטח נותרה ללא שימוש ונתפסת, שלא כחוק, למטרות של בניה פרטית. סיכום המחקר קובע: אין כל סיבה לייעד קרקע לשטח ציבורי פתוח במיגזר הערבי כל עוד אחוזי הבניה כל-כך נמוכים ולכל משפחה יש שטח פרטי פתוח לעצמה.

באשר לשטחים המיועדים למבני ציבור, בתחום זה מגיע ניצול השטח המיועד ל-50 אחוזים, כאשר על חלק ניכר ממנו נבנו מסגדים שמספרם הולך ורב. בסיכום דבריו קובע החוקר, כי הגיע הזמן שמנהיגי הרשויות הערביות יקפידו על חוקי הבניה והתכנון במלואם, על-מנת למנוע נזק בלתי הפיך לפיתוח הישובים הערביים. הקפדה כזו תמנע גם את המחסור בקרקע.

ניתוח תצלומי אוויר ומפות עדכניות מגלה, כי במרכזים של רוב היישובים הערבים מצויים שטחים ריקים בלתי בנויים, או מטעי זיתים שבעליהם נמנעים מלהפוך אותם לקרקע זמינה לבניה. חוקי מיסוי ואכיפה מודרניים היו יכולים להביא לציפוף הבניה במיגזר הערבי בתוך תחומי הבניה הקיימים, כמקובל בכל חברה מערבית מודרנית, בישראל כמו במדינות מערביות אחרות. ציפוף כזה יחסוך בשטח וימנע התרחבות מיותרת, יוביל לשימוש רציונלי בשטח הקרקעי הפנוי הקיים וימנע קריסה תקציבית חוזרת ונשנית במגזר הערבי.

דווקא המשבר הכלכלי הקשה בישראל בשנת 2003 יכול לשמש קטליזטור לשינוי עמוק בתחום. זה הזמן הראוי לדרוש מהמנהיגות הערבית ברשויות המקומיות בישראל לדאוג לגביית ארנונה בהיקף מלא, למיסוי חכם, לציפוף הבנייה על-ידי עלייה לגובה ולהקפדה על חוקי הבנייה. אם כל אלה ייצאו אל הפועל או אז יסתבר כי טענת המחסור בקרקע במגזר הערבי איננה מתאימה למציאות. למעשה, רק בארבעה או בחמישה מקומות קיים באמת מחסור בקרקע, למשל, בנצרת, בטייבה ובאום אל-פאחם.

סיכומו של דבר - המחסור בקרקע במיגזר הערבי הוא מיתוס. ההתמוטטות הכלכלית החוזרת ונשנית ברשויות הערביות בישראל היא תוצאה של תרבות הבנייה הבזבזנית המשולבת בכשלי ניהול אחרים.

___________________________________________________________
המחבר הוא מרצה בחוג לגיאוגרפיה באוניברסיטת חיפה.
מתוך: "קרקע" - ביטאון המכון לחקר מדיניות כלכלית ושימושי קרקע של קק"ל, מס' 57 (ינואר 2004)