פיצוי על מחוברים - האומנם זכות במקרקעין?

לאחרונה ניתן על-ידי ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בחיפה פסק הדין ו"ע 1419-12-08 דגון בתי ממגורות לישראל בע"מ.

בנסיבות המקרה העוררת חכרה על-פי הסכמים עם ממשלת ישראל את השטחים בכניסה לנמל חיפה למטרת הקמת בתי ממגורות תבואה, וזאת על-פי מספר הסכמי חכירה שהראשון בהם הינו משנת 1951 (ביחס לאגפים הראשון והשני) והאחרונים שבהם הינם משנות ה-60 של המאה שעברה (ביחס לאגפים השלישי והרביעי). תום תקופת החכירה בכל ההסכמים נקבע לשנת 2003.

בתנאי סיום ההסכמים הראשונים נקבע, כי בתום תקופת החכירה יחזור המוחכר לידי הממשלה, אך לממגורות תהיה זכות לפיצוי בגין השקעות שנעשו על ידה בהסכמת הממשלה ב-14 שנות החכירה האחרונות.

לעומת זאת תנאי סיום ההסכמים המאוחרים קבעו כי בתום תקופת החכירה יעבור האגף על ציודו לבעלותה של הממשלה, וכי ייקבע לכך מנגנון שמאי.

בסופו של דבר, לאחר מחלוקות בין שמאים, מונה שמאי מכריע אשר העריך את האגפים השלישי והרביעי עליהם נסבה המחלוקת עם המינהל על-פי שיטת תזרים ההכנסות בסכומים של מספר עשרות מיליוני שקלים.

העוררת החליטה לדווח על הפיצוי למנהל מס שבח בידיעה כי מסלול זה עדיף על דיווח למס הכנסה (אין לכותבי המאמר אלא לשער כי הסיבה הינה דרך חישוב הפחת ואי-מידודו באשר לנכסים ישנים יחסית).

מנהל מס שבח ניסה להעלות את השווי בשומתו הראשונית אך לאחר מכן נמלך בדעתו והודיע לעוררת, כי אין העסקה כלל נמצאת בתחומו אלא בתחומו של פקיד השומה. ועל כך פנתה העוררת לוועדת הערר בשתי עילות שונות, האחת הינה הליכית והשנייה מהותית.

לגישת העוררת משהוציא מנהל מס שבח שומת מס שבח הוא איננו יכול יותר להתחרט ולתקן את שומתו כך שיוכל לבטלה, בייחוד כאשר התנהל מול העוררת במשך תקופה ארוכה כאילו המדובר במכירת זכות במקרקעין.

העילה המהותית הינה שלגישת העוררת למעשה בהסכמים המאוחרים יותר, המדובר בשונה מפדיון ההשקעות בהסכמים המוקדמים ברכישה מחדש (Buy Back בלע"ז) של הנכס על-ידי הממשלה ולכן המדובר במכירת זכות במקרקעין.

ועדת הערר קבעה ביחס לשאלת תיקון השומה כי מותר על-פי הפסיקה להימלך מחדש בשאלת סיווג העסקה האם בתחומו של המנהל אם לאו ולכן עצם הוצאת השומה איננה פסולה.

באשר לפן המהותי נקבע על-ידי הוועדה כי אין מחלוקת שהחזרת מקרקעין בתום תקופת החכירה איננה מכירת זכות במקרקעין, אך יישום הוראות הסכמי האגפים השלישי והרביעי מהווים בכל זאת מכיר זכות במקרקעין מהווה מכירה במובן הרחב יותר.

לדעתנו, בהחלט ניתן לחלוק על תוצאת פה"ד והנמקותיו, ונרחיב ביחס לניתוח הדברים בחלקה הבא של הרשימה.