מהו מועד המכירה

בימים אלו ניתן פסק דינה של ועדת הערר בתל אביב בעניין וע' 1460/05 ד.דוידוף הנדסה ובניין בע"מ (להלן עניין דוידוף, אחד מפסקי הדין האחרונים עליו חתם השופט בדימוס בן שלמה ז"ל).

ב-29.12.99 נחתם זכרון-דברים למכירת קומת משרדים ג' בבניין שבונה המוכרת. כן נקבע בהסכם, כי ככל שבתוך 10 ימים לא ייחתם הסכם מפורט, יראוהו הצדדים כבטל ומבוטל.

הסכם מפורט נחתם כחודש לאחר מכן, ב-25.1.00, בו צפו הצדדים גידול במספר הקומות במצגים שביניהם. שבועיים לאחר מכן ניתנה הסכמת המוכרת כי ככל שהקונות ירצו וככל שיגדל מספר הקומות - יוכלו הקונות להחליף ללא תוספת תמורה את הממכר לקומה ה'. שנתיים מאוחר יותר, ב-25.12.01, נחתם הסכם מתקן, בו הוחלף הממכר מקומה ג' לקומה ה'.

פסק הדין עוסק בשאלת יום המכירה בהקשר הפרקטי של תחולת החבות במס מכירה, הכל בנסיבות של החלפת מיקום בפרויקט, נושא עליו קיימת הוראת ביצוע 20/97 אשר הוסכם על-ידי מנהל מס שבח להפעילה ולדחות את יום העסקה, אך לא בכך התמקדה הוועדה.

ככל שיום המכירה כטענת העוררת ב-1999 בחתימת הזכ"ד, הנפקות היא היעדר חבות במס מכירה שטרם נכנס לתוקף. וככל שדצמבר 2001 כטענת המשיב, קיימת חבות במס מכירה. ועדת הערר על-ידי צבי פרידמן קיבלה את עמדת המנהל, וקבעה כי זכרון הדברים פג תוקפו בתוך 10 ימים. הוועדה קבעה כי זכרון הדברים עצמו אינו בגדר חוזה מחייב בהיעדר גמירות דעת ביחס לנשוא ההסכם הסופי שכלל לא הוסכם והוזכר בו, ובשל העובדה כי כל צד יכול היה לסגת ממנו בהיעדר סנקציה לגביו. כמו-כן, קבעה הוועדה כי התמורה הסופית ומושא המכר אינם זהים. הנמקה הנוספת היא היעדר יכולת אכיפה לזכרון הדברים.

הנמקות אלו לדחיית הערר מהוות לטעם הכותבים ניצחון פירוס מבחינת המנהל בהשלכות הרוחב שלהן. לאור פסק הדין, מעמדו המחייב של זכרון הדברים הפך להיות פגיע ביותר, ולמעשה - גישת הוועדה נותנת פתח להימלטות מדיווחים על-ידי צדדים בהסכמות הראשוניות שביניהם, ובלבד שיעמדו בכללים שנקבעו בפסק הדין. ההחלטה מנוגדת לקו הכללי האופייני למיסוי מקרקעין והמופיע גם במש"חים - חובה להעביר למנהל כל התקשרות שהיא, ולו מקדמית, שבין הצדדים.

למותר לציין, כי פסק הדין מערער מכאן ואילך את הטלת קנס אי-ההצהרה הדרקוני על-ידי המנהל על צדדים לעסקות אשר יוכלו להיתלות בפסק הדין, לפיו לא כל התקשרות עולה כדי מכירת זכות במקרקעין ולכן אינה חייבת דיווח.

פסק הדין עומד בסתירה לפסק דין שניתן באותו יום בהרכב אחר של הוועדה בעניין זיידנבייבר, בו למרות חידושי הסכם לאחר פקיעתו, לא ראו הוועדה והמנהל את תאריך המכירה כנדחה לחידוש האחרון.