|
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
|
|
|
מה יהא המחיר לאחר אישור הוראות האגף החקלאי ● המוכר יהיה מחויב לשלם את "דמי הרכישה" המהווים תשלום עבור מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות עבור הנחלה, כאשר הקונה לא יידרש לשלם למינהל עבור פיצול הנחלה וכן יהיה פטור מתשלום דמי הסכמה למינהל בעת המכירה
|
|
תקופת מעבר היסטורית עבור בעלי הזכויות בנחלות [צילום: AP]
|
|
|
|
|
|
|
|
| העובדה כי הקונה יקבל "נחלה משודרגת", הכוללת את כל היתרונות המפורטים לעיל, לרבות הסכם חכירה, הופכת את שוק הנחלות לשוק של מוכרים | |
|
|
|
|
בימים אלה אנו עדים לשינויים רבים המתחוללים בתחום של המגזר החקלאי ובייחוד בכל הקשור להסדר זכויות החקלאים בחלקות המגורים בנחלות. החלטה 979 (1155) הוכרעה בבג"ץ בחודש יוני 2011 וקבעה סדר חדש בכל הקשור למכירת נחלות.
בעלי הנחלות יתוודעו למונח החדש "דמי רכישה" אשר יחליף את המונח האנכרוניסטי "דמי הסכמה" אשר ליווה את מוכרי הנחלות שנים רבות בהתאם להחלטת מועצה 534.
עד ליום זה ולאחר שחלפו כשישה חודשים מיום שבג"ץ אישר את החלטה 979, לא הומצאו הוראות האגף החקלאי, המהוות את "התורה שבע"פ", להחלטה 979, ואשר יתנו את התשובות לשאלות, כיצד יחושבו "דמי הרכישה" בכל הקשור לזכויות בניה קיימות ועתידיות? האם "דמי הרכישה" יהיו פחותים מ"דמי ההסכמה"? והאם אכן קיימת השפעה ישירה של תשלום "דמי הרכישה" על-ידי המוכר על מחיר הנחלה?
במסגרת מכירת הנחלה, לאחר אישור הוראות האגף החקלאי להחלטה 979, המוכר מעביר את הזכויות בנחלה לקונה, כאשר המוכר מחויב לשלם את "דמי הרכישה" המהווים תשלום עבור מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות עבור הנחלה, כאשר הקונה לא יידרש לשלם למינהל עבור פיצול הנחלה וכן הקונה יהיה פטור מתשלום דמי הסכמה למינהל בעת המכירה.
העובדה כי הקונה יקבל "נחלה משודרגת", הכוללת את כל היתרונות המפורטים לעיל, לרבות הסכם חכירה, הופכת את שוק הנחלות לשוק של מוכרים, כאשר נכון להיום, מרוץ הזמנים למכירת הנחלה, התחיל ביום אישור ההחלטה בבג"ץ ויסתיים ביום אישור הוראות האגף החקלאי להחלטה 979. השאלה הנשאלת היא, האם כדאי למכור את הנחלה בטרם אישור הוראות האגף החקלאי או לאחר אישורן?
במכירת הנחלה בטרם אישור הוראות האגף החקלאי, המוכר ישלם את "דמי ההסכמה" והקונה יוכל לעשות "שימוש" בכספים ששולמו על-ידי המוכר על-מנת להשלים את הסכום שיידרש לצורך "דמי הרכישה", לאחר אישור הוראות האגף החקלאי. לכך יש לתת התייחסות בהסכם המכר, על-מנת שהקונה יוכל לעשות שימוש בכספים ששולמו על-ידי המוכר, כאשר ההתחשבות הינה עד לגובה של 20% מסך שווי זכויות הבניה הקיימות והעתידיות.
תקופת מעבר היסטורית
במכירת הנחלה לאחר אישור הוראות האגף החקלאי, ישלם המוכר "דמי רכישה", כאשר עבור הקונה מדובר במהלך דרמטי, הואיל והקונה יקבל זכויות בנחלה הכוללת את מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות, עם אפשרות לפיצול ללא עלות, חופשיה מתשלום דמי הסכמה בעת מכירה וכוללת הסכם חכירה.
נכון להיום, אנו נמצאים בתקופת מעבר היסטורית עבור בעלי הזכויות בנחלות, ולכן קיים מתח בין קונים למוכרים בכל הקשור לכדאיות הכלכלית הגלומה באישור הוראות האגף החקלאי וההשלכות ביחס לקונים ולמוכרים במכירת נחלה בטרם אישור הוראות האגף או לאחר אישורן.
מהמועד בו אושרה החלטה 979 בבג"ץ קיימות ספקולציות רבות בכל הקשור למחירי הנחלות, לעניות דעתי, מחירי הנחלות בעליה וימשיכו לעלות בייחוד לאחר אישור הוראות האגף החקלאי שכן אנו נכנסים לעידן חדש בו לאחר תשלום "דמי רכישה" רוכש הזכויות בנחלה איננו עוד שבוי של שמאי המינהל בכל פעולה של בניה או מכירה ועובדה זו משנה את המציאות של הנחלות.
|
|
הכותב מתמחה בעסקות ובמיסים במגזר החקלאי.
|
|
| תאריך:
|
15/11/2011
|
|
|
עודכן:
|
15/11/2011
|
|
עו"ד אביגדור ליבוביץ
|
|
|
|
|
|
כותרת התגובה
|
שם הכותב
|
שעה תאריך
|
|
|
|
1
|
|
פיצול נחלות
|
15/11/11 22:56
|
|
|
במשך שנים רבות תנועת המבקרים ביריד הדירות הארצי של מרכז הבנייה שיקפה את מצב השוק והיוותה מדד למגמותיו העתידיות. בעוד משרדי המכירות שקועים בתרדמת ארוכה מאז החל גל מחאת הדיור, ליריד הדירות שנערך בסוף השבוע האחרון זרמו אלפי מבקרים שלא הגיעו לסגור עסקות, אלא כדי לבדוק את השטח ולמצוא מציאות. לאכזבתם, לא היו כאלו. אף ביתן לא שידר מכירת חיסול של סוף שנה וההנחות שדיברו עליהם המציגים הסתכמו רק באחוזים בודדים.
|
|
|
|
|
כעת, הסוכנות לאנרגיה אטומית אישרה והפכה לרשמי את מה שהיה ידוע מזה זמן. ישנן "ראיות מהימנות" שלתוכנית הגרעין האירנית יש כוונות צבאיות ושאירן בעיצומו של תהליך לייצור נשק גרעיני. הדוח מפרט את הרכישה הסודית של ציוד וידע ואת הניסויים הסודיים והתפתחות האתרים שיספקו את הנפץ, את ראשי הקרב ואת הטילים המותאמים לפצצה גרעינית.
|
|
|
|
|
חוק השימוע לשופטים הוא צעד ענק בהריסת הדמוקרטיה - קומו והתעוררו. פיתחו עין תורנית, הסתכלו בזהירות סביבכם, וכשתבינו שהדמוקרטיה בסכנה מוחשית, קומו מרבצכם ונהמו בכל כוחכם! אל תחשבו אפילו על אפשרות להשאיר מדינה מרוסקת לילדיכם ונכדיכם.
|
|
|
|
|
ב-22 בנובמבר צפויה המועצה הארצית של לשכת עורכי הדין לבחור בשני נציגיה בוועדה לבחירת שופטים. לבחירה זו חשיבות רבה, שכן משקלם של עורכי הדין בוועדה, הוא, ככל הנראה, רב ממשקלם המספרי בוועדה, עקב מגעם עם המתרחש בתחום המקצועי, היכרותם את המועמדים ועקב מעורבותם בוועדות המשנה.
|
|
|
|
|
הכל פוליטיקה: מהעצרת הפוליטית בכיכר רבין ועד הפוליטיקה בבתי המשפט  אשנב ל'צוהר' וגם, לא הכל דיבורים - מהפטפטת המיותרת של אפרים הלוי על החרדים, דרך הפטרנליזם של יוצר "עמוד האש" על עדות המזרח, ועד המלל על קצב האובדני ומה סוד קסמו של הרב אלישיב? ולקינוח טעם החלה
|
|
|
|
|
הערוץ הוא הארסי ביותר בביקורתו המעוותת נגד ממשלת ישראל וראשה ולדעתי משמש בידי האופוזיציה הפנימית והחיצונית למדינת...
