גם בתו של קבלן זכאית ליהנות ממכירה הונית

ההבחנה בין חיוב מכירת דירה במס שבח כעסקה הונית (הזכאית לפטור או למס מופחת) לבין חיובה במס הכנסה כעסקה פירותית (החייבת במס שולי), התעוררה לאחרונה בפני ביה"מ המחוזי בירושלים בעניינה של הדר מזרחי (עמ"ה 26/09). המערערת, בתו של קבלן, רכשה בהיותה בת 20 בלבד מגרש ממינהל מקרקעי ישראל, בנתה עליה וילה ובסמוך לאחר השלמת הבניה (כ-4 שנים לאחר רכישת הנכס), מכרה את הוילה ברווח של כ-1.33 מיליון שקלים. העסקה דווחה לרשויות מיסוי מקרקעין והוצאה שומה סופית. שש וחצי שנים לאחר מכן, קבע פקיד השומה כי המכירה חייבת במס הכנסה כעסקת אקראי פירותית.

סוגיה אחת שהתעוררה הייתה האם רשאי פקיד השומה להפעיל את סמכותו זמן רב כל כך לאחר שהוצאה שומת מס שבח סופית. ביה"מ (כב' השופטת מרים מזרחי), ציין כי הפסיקה הקיימת (בעניין עמי חזן), תומכת לכאורה בעמדת המערערת, לפיה חלף פרק זמן ארוך מדי מאז מועד השומה הסופית, ולא בעמדת פקיד השומה שטען כי המועד הקובע הינו המועד בו הגיע אליו המידע. עם זאת, בחר ביה"מ שלא להכריע בסוגיה, לאור ההכרעה בסוגיה המהותית לטובת המערערת.

בסוגיה המהותית הצביע פקיד השומה על מספר סממנים התומכים בטיעוניו כי מדובר בעסקת אקראי: האב היה הרוח החיה בכל נושא הרכישה והמכירה, בלא מעורבות אמיתית של הבת. הבניה נעשתה ע"י החברה הקבלנית של האב, רב המימון היה מהלוואות מההורים וכן מהחברה של האב, וחלקו ממשכנתה שניטלה מבנק בריבית פריים (שאף היא העידה לטענת פקיד השומה על כוונה למכירה מהירה - עקב היעדר קנסות פרעון מוקדם). המכירה בוצעה מיד עם השלמת הבניה, כאשר ככל הנראה בוצעו התאמות בוילה לטעמו של הרוכש עוד קודם למכירה.

על-אף סממנים אלה קבע ביה"מ כי אין מדובר במכירה פירותית אלא במכירה הונית. לגבי מעורבות האב, מציין ביה"מ כי לא הוכח שמדובר בעסקה מלאכותית שבוצעה למעשה ע"י האב והבת הינה רק כסות. אם וככל שזה היה מצב הדברים - כנראה שהייתה מתקבלת טענת פקיד השומה, אולם בפועל השומה הוצאה לבת ולא לאב. נקבע שהמבחנים השונים לקביעת השאלה האם מדובר ב - "עסק" אינם חד-משמעיים בנסיבות העניין וניתנים לפרשנויות שונות, כאשר הודגש שוב שמבחן המימון הזר אינו בעל משקל נכבד כיום. בכל הנוגע למבחן ההשבחה, לא נסתרה טענת המערערת כי הרווח הכספי נבע בעיקרו מעליית ערך הנדל"ן בשכונת מלחה (דהיינו נסיבות חיצוניות).

ההכרעה לטובת המערערת בוססה בעיקרה על מבחן הכוונה, מבחן שנטבע ע"י השופט מגן אלטוביה בפסק דינו מלפני כשנה בעניין קרלוס בגס. בהקשר זה, שוכנעה השופטת כי הכוונה המקורית של המערערת הייתה להתגורר בבית. הנכס נרכש ביחד עם מגרשי הוריה ואחותה, וממוקם בסמוך לבתים שבנו ההורים והאחות על מגרשים אלו ושבהם הם מתגוררים עד היום, כאשר המטרה הייתה יצירת מתחם מגורים משפחתי. על יסוד האמור, נקבע כי המכירה אכן בעלת אופי הוני, ונשללה סמכות פקיד השומה לסווגה מחדש.

לדעתנו, האמור אכן קולע לכוונת המחוקק, ובהתאם, מקום בו ניתן להצביע על כך שרכישת נכס נעשתה מתוך מטרה להחזקה ארוכת טווח כאשר בסופו של יום השתנו התוכניות מסיבות אחרות, הרי שהעסקה תיוותר במישור ההוני, על שיעורי המס המופחתים (או הפטור) הגלום בו.