נדל"ן 2012: חולון על המפה

המחאה החברתית שהחלה בעקבות מחירי הדיור במרכז הארץ כבר נמצאת מאחורינו והצעדים הממשלתיים של טרכטנברג ומינהל מקרקעי ישראל שיחלו ביישומם בשנת 2012 ואמורים להביא להגדלת היצע הדירות ולירידת מחירים יבשילו ויישאו פרי רק לקראת שנת 2015.

רוכשים פוטנציאלים רבים יושבים היום על הגדר וממתינים לירידת מחירים ולהזדמנויות טובות לרכישת דירה במחירים סבירים. אך ציפיות לחוד ומציאות לחוד, ומי שבאמת ירצה ליהנות מפירות המחאה והשינויים שבאו בעקבותיה ייאלץ להמתין עוד זמן רב, שכן אין פתרונות קסם בענף הנדל"ן. תהליכים המתחילים היום יחלו להבשיל רק בעוד 24 חודשים לפחות ועד 60 חודשים, אם לא מעבר לכך. גם אז, לפחות בשלבים הראשונים, ירידת המחירים צפויה להיות מתונה ותעמוד על אחוז אחד עד חמישה אחוזים בלבד.

עד אז, שנת 2012 צפויה להיות שנת האיזונים במחירי הדירות כאשר במרכז תל אביב קיים צפי לירידת מחירים של בין 2%-5% ובתחום דירות היוקרה בעיר שערכן מעל 10 מיליון שקלים יש צפי לירידה חדה של 10%.

בטבעת הראשונה סביב תל אביב, הכוללת ערים כדוגמת רמת גן, גבעתיים, חולון ובקרוב גם קריית אונו, צפויה עליית מחירים מינורית של 2%-4%.

חולון - הבירה הנדל"נית החדשה

חולון ממותגת וממוצבת היום יותר טוב מאי פעם. העיר מגיעה לשיאי ביקוש בתחום הנדל"ן כשבשונה ממקומות אחרים, גם סטנדרט הבנייה הולך ועולה. מי שקונה דירה בחולון לא מסתפק בדירת שיכון ישנה, אלא רוצה דירה חדשה בבית קומות מפואר, בקרבה לאזורים החמים בעיר ובנגישות לתל אביב.

משפרי דיור הפכו את חולון ליעד ראשון במעלה. חולון היא הבירה הנדל"נית החדשה של ישראל כאשר רמת הביקוש של חולון, בעיקר בקרב משפרי דיור ואוכלוסיה חזקה, היא הגבוהה בישראל. העיר ובעיקר אזורים ח-300 וח-501 היוקרתיים שנתפשים כאטרקטיביים במיוחד למשפחות ולזוגות צעירים אך מבוססים.

1,500 דירות חדשות נמכרות מדי חודש

במעגל הפריפריאלי הרחוק יותר, בערים כמו אשקלון ובאר שבע בדרום או חדרה ופרדס-חנה בצפון, הצפי הוא לירידת מחירים מתונה של עד 5%. מי שצפוי ליהנות מעליית מחירים הם המרכזים הגדולים של בנייה בפתח תקוה, בראשון לציון, בנס ציונה, בבאר יעקב ובחיפה, שם המחירים עשויים לעלות עד 5% נוספים מהמחיר כיום.

למרות הרצון הגדול, מגמת הבנייה במהותה לא תשתנה ותימשך בניית יחידות דיור על בסיס הקרקעות הקיימות כיום ולא הרבה מעבר לכך. מאמצי משרד השיכון, מינהל מקרקעי ישראל והרשויות המקומיות יבואו לידי ביטוי רק בעוד שלוש שנים ובעיקר בהתחלות בנייה של דירות קטנות בנות 3-2 חדרים.

מלאי הדירות היום עומד על כ-18,000 יחידות בלבד ולכן צפי לירידת מחירים מהותיים של 30% הוא שגוי, אינו מציאותי ואינו מעשי. כיום, למרות המחאה, נמכרות כ-2,500 יחידות דיור יד שנייה ו-1,500 חדשות כל חודש.

המציאות מורכבת עוד יותר כאשר בשוק קיים היום מלאי דירות קטן מאוד המספיק לשנה אחת בלבד, ולכן כבר ברבעון השלישי של שנת 2012 צפוי מחסור בדירות שיגרום לתחילת עליית מחירים זוחלת ברוב אזורי הביקוש.