פינוי בינוי - החסמים העיקריים והדרכים לסילוקם

למרות שסוגיית קידום פרויקטים של פינוי-בינוי עומדת על הפרק במשרדי הממשלה ובגופים אחרים, כגון; הרשויות המקומיות ומינהל מקרקעי ישראל, כבר יותר מעשור שנים, הרי שבפועל אפשר לספור על אצבעות יד אחת (ולא צריך אפילו יד שלמה...) את הפרויקטים מסוג זה, שקרמו עור וגידים.

הסיבה לכך הינה חסמים שונים, המעיקים על היזמים, וגורמים לחוסר כדאיות להיכנס להרפתקה זו, הקרויה פרויקט פינוי-בינוי.
ניתן, בעיקרון, לחלק את החסמים לשלוש קטגוריות עיקריות, השלובות זו בזו: החסם התכנוני, החסם הקנייני והחסם הכלכלי. נסקור בקצרה את החסמים העיקריים ונציג את הפתרונות להסרתם.

בהיבט התכנוני, נמצאת כל תוכנית של פינוי-בינוי בסמכות הוועדות המחוזיות לתכנון ובניה, העמוסות לעייפה, שכל תוכנית כזו נידונה בהן לפחות 5 שנים ופעמים רבות נדחית בטענה של צפיפות בניה גדולה מדי ("מכפיל" גבוה מדי).

במסגרת הרפורמה בנושא התכנון, מוצע להעביר סמכויות לאישור תוכנית פינוי-בינוי לוועדות התכנון המקומיות, שיקבלו הסמכה מיוחדת לכך, במטרה למנוע את תופעות שחיתות. מכך ייהנו, כמובן, רק ועדות התכנון בערים הגדולות והמבוססות וגם שם צפוי פיקוח של משרדי הממשלה באמצעות חברים מטעמם.

האצלת סמכויות לוועדות המקומיות לתכנון ובנייה

הפתרון לחסם התכנוני הינו האצלת הסמכות לדון בתוכניות אלה לוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, ולא רק לחזקות שבהן, תוך חיזוק מנגנוני הפיקוח למניעת תופעות שליליות.

יצויין כי קיימת תוכנית של שרי השיכון והפנים להקמת ועדות משנה ליד הוועדות המחוזיות, שידונו ויקדמו תוכניות פינוי-בינוי, וגם ועדת טרכטנברג המליצה להקצות תקציבים לקידום תוכניות מתאריות לפינוי-בינוי, באופן שתוכניות אלו יקודמו בוועדות המקומיות לתכנון עם תת ועדה לפיקוח על הפרויקטים. רק פתרונות מסוג הפתרונות המוצעים יביא לתזוזה בסוגיית הסרת החסם התכנוני הקשה, הקיים כיום, המרתיע יזמים מליזום פרויקטים של פינוי-בינוי.

החסם הכלכלי, המונע והמרתיע יזמים לקדם תוכניות פינוי-בינוי, מקורו במספר גורמים. בקרקעות בשליטת מינהל מקרקעי ישראל, שהינן רוב הקרקעות, בהן זועק לשמיים לקדם תוכניות פינוי-בינוי, ניתן פטור מדמי היתר רק כשהבניה הקיימת הינה בנייה רווייה. ישנם אזורים רבים בהם קיימת בנייה צמודת קרקע, במבנים חד קומתיים ישנים, כמו גם מרכזים מסחריים, ויזם, המבקש לקדם תוכנית פינוי-בינוי במקומות אלה יידרש לשלם דמי היתר למינהל - דבר הגורם באופן אוטומטי לביטול כל יוזמה לקידום התוכנית בהיעדר כדאיות כלכלית ליזם.

בסוגיית היטל ההשבחה, הומלץ כבר למעלה מעשור לפטור מההיטל מתחמים מוכרזים של פינוי-בינוי, והחוק מקנה לרשויות המקומיות סמכות לפטור מתחמים כאלה מהיטל השבחה בכפוף לאישור שרי הפנים והשיכון, אך רוב הרשויות לא מוכנות לוותר על ההכנסות מהיטל ההשבחה. הדבר גורר את היזמים להתמקחות עם הרשויות בכל מקרה ומקרה והיזמים נתונים לסחטנות של הרשויות.

במקרים בהם לא מצליח היזם לקבל פטור מהיטל השבחה מהרשות המקומית, לא יקום פרויקט פינוי-בינוי מחוסר כדאיות כלכלית ליזם, ולכן הכרחי לפטור בחקיקה באופן גורף את כל הפרויקטים לפינוי-בינוי.

פתרון החסמים הכלכליים יסייע בפתרון החסם התכנוני

חסם כלכלי נוסף ובעייתי ביותר, הינו חוסר האפשרות של יזמים לקזז את המע"מ בגין תשומות שירותי הבניה. למרות שעסקה עם דייר מתפנה בפרויקט פינוי-בינוי הינה סוג של עסקת קומבינציה (קבלת שירותי בניה בתמורה לזכויות בקרקע), הרי שבעסקת קומבינציה נהוג כי בעל הקרקע משלם את המע"מ בגין שירותי הבניה.

בפינוי-בינוי, לעומת זאת, יש לדייר המתפנה פטור ממע"מ בגין שרותי הבניה שהוא מקבל מהיזם, והדבר מביא לכך שהיזם אינו זכאי לקיזוז המע"מ בגין תשומות הבניה, כך שמיידית מתווספות לו הוצאות של בסדר גודל של כ-4% מהיקף הוצאות הבניה, דבר המכביד ביותר על הכדאיות הכלכלית להוציא לפועל את הפרויקט.
הסרת חסם זה ע"י רשויות המס, באופן שייקבע מע"מ בשיעור אפס במקום הפטור הנ"ל, יאפשר ליזם לקזז את המע"מ בגין שירותי הבניה, ובכך יוסר היבט נוסף של חוסר כדאיות ליזמים והדבר יסייע לקדם פרויקטים של פינוי-בינוי.

חשוב לציין כי פתרון החסמים הכלכליים יכול לסייע מאוד אף בפתרון החסם התכנוני, שכן ככל שיסולקו החסמים הכלכליים, יהיו היזמים יכולים לגלות גמישות בנושא התכנון ובדרישותיהם להגדלת הצפיפות, וכך ייקל על הוועדות לאשר את התוכניות, הנחסמות כיום בשל דרישות ציפוף גבוהות.

להוריד את סף האפשרות להפעלת חוק הדייר הסרבן

בהיבט הקנייני, נדרשת הסכמה של 100% מהדיירים לפינוי בינוי, ובהיעדר הסכמה כזו נדרשים להסתייע בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), הידוע יותר כחוק "הדייר הסרבן", אשר על פיו, אם קיימת הסכמה של לפחות 80% מבעלי הזכויות, יהיה המיעוט הסרבן חשוף לתביעת פיצויים בגין הצבת המכשולים בדרך התוכנית.

מי שעוסק בתחום יודע שגם כדי להגיע ל-80% על היזם לעבור דרך ארוכה ורבת מכשולים, ופתרון אפשרי לכך הינו הורדת סף האפשרות להפעלת חוק הדייר הסרבן ל-66% (בדומה לרוב הנדרש בתמ"א 38).

אלה, על קצה המזלג, החסמים הבולטים והפתרונות לסילוקם, ותקוותנו כי הרשות המחוקקת והרשות המבצעת יפעלו בהקדם על-מנת לאפשר לפרויקטים רבים יותר של פינוי בינוי לקרום עור וגידים.

סיכום