חוק המכר (דירות) - בא רק להוסיף

יש מומחים המקדשים את הוראות התקן בכל פרט ופרט מפרטי הבניה, באופן עיוור, ללא מחשבה וללא בדיקה, ומיותר לומר כי כל התיאוריה של מהנדסים מסוג זה עוברת שינוי וביטול ככל שנעשים בתקנים הרלוונטיים שינויים, תיקונים, ביטולים, ואלה נעשים גם נעשים.

זכויות ציבור רוכשי הדירות מעוגנות בחוק המכר (דירות) תשל"ג 1973, שכל מטרתו ותכליתו היא להוסיף זכויות לרוכשי הדירות, אך לעתים מנסה הצד הנגדי לרוכש הדירה, הנמצא בעימות משפטי עמו, להיבנות מחוק זה...

יש ובתי המשפט מפרשים את חוק המכר (דירות) במנותק מעיקר תכליתו להוסיף זכויות לקונה, ובמקרים אלה ניתנים פסקי דין שעולה מהם, לכאורה, כאילו חוק המכר (דירות) מטיל על הקונה חיובים, דבר שאינו נכון.

לא נכון - לא על-פי הכוונה הברורה של המחוקק, ולא על-פי הפרשנות הנכונה והראויה של החוק. כך למשל נדמה ממבט ראשון כי חובה על הקונה להודיע למוכר על הליקויים תוך זמן קצוב כפי שכתוב בחוק זה, והיה ולא יעמוד במשימה - ייאבד את זכויותיו.
פרשנות כזו היא מרחיקת לכת, אינה נכונה ולהלן הסבר:

חוק המכר דירות הוא קוגנטיבי ביסודו, אלא שכלולים בו תנאים, כדי שתיווצר עילה על פיו. אחד התנאים הוא החובה לקיים הודעה על הליקויים. אם מתברר כי הדייר לא עמד בנטל ההודעה מסיבה כלשהי, הרי הוא עלול להישאר "רק" עם כל הזכויות האחרות שעומדות לטובתו - חוק המכר (להבדיל מחוק המכר דירות), פקודת הנזיקין, חוק החוזים, חוק התקנים, ועוד. לאמור, הדייר לא מאבד את זכויותיו בגין ליקויים בדירה, גם כאשר הוא לא מודיע למוכר על הליקויים תוך פרק הזמן הקצוב בחוק המכר דירות (שנה אחת מקבלת הדירה - או תוך זמן סביר מעת התגלות הליקוי, כאשר מדובר בליקויים שלא ניתן לגלותם בעת קבלת הדירה).

בנוסף, בתי המשפט הקלו מאוד על דיירים בעניין חובת ההודעה על הליקויים, וצרור הקלות אלו כלולות בפסק דין של בית משפט השלום בכפר סבא, ת"א 5088/03 שקט גילית ואח' נ' ששע ל' פיתוח ובינוי בע"מ, שופטת: ריבי צוק, פסק דין מיום כ"א אדר א' תשס"ה (2 למרץ 2005).

בפסק דין זה נדון סכסוך בין דיירים לבין קבלן בגין ליקויים ברכוש המשותף.

בפסק הדין מצטטת השופטת את בית המשפט העליון בנושא ההודעה על הליקויים, ומסתבר - שאין חובה לדקדק בכך, בלשון המעטה. להלן הציטוט (המתייחס לע"ע 2299/99 אברהם שפייר ואח' נ' דיור לעולה בע"מ, בית המשפט העליון, פד"י נ"ה (4) 213):

"אולם, בית המשפט ממשיך וקובע: "גם על כלל זה - כמוהו ככללים אחרים במשפט - תחול הדוקטרינה ולפיה: CESSANTE RATIONE LEGIS CESSAT IPSA LEX: בהיבטל טעמו של דין - ייבטל הדין עימו... אכן, אין אנו רשאים להחיל דוקטרינה זו כפשוטה על חוק חרות; ואולם ...פירוש דווקני כי ניתן לחובת ההודעה המוקדמת שבחוזה ובחוק: פירוש ולפיו תישלל זכותו של קונה לחזור על מוכר שמכר נכס לקוי אך באשר ההודעה המוקדמת לא נמסרה במועד ובנוסח המדויק עליו הוסכם; פירוש שיתעלם מטעמיו של הכלל אשר הוליד את חובת ההודעה המוקדמת; פירוש זה - פירוש בלתי ראוי יהיה... פירוש מעין-זה יפגע שלא-בצדק בקונה, בהטילו עליו נטל שלעיתים לא יוכל לעמוד בו. בד-בבד עם קיפוח הקונה, ישתחרר מוכר מאחריות גם במקום שאין כל הצדק לדבר. הוא הדין באשר לאינטרס הציבור, שאף הוא יימצא נפגע. שומה עלינו, אפוא, לבדוק בקפדנות ובזהירות כל מקרה ומקרה לגופו, לבחינה אם יש מקום להחיל עליו את הכלל בדווקנותו, או אם יש מקום ליצירת התאמות ראויות"(פסקה 12 לפסק הדין)".

בהמשך מבהירה השופטת כי "אחריותו של מוכר, אינה מתמצית בהוראות חוק המכר (כוונת בית המשפט היא כאן ל"חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973" ולא ל"חוק המכר" שהוא חוק אחר - אב"ע), ובהוראת סעיף 7 לחוק נקבע במפורש כי "חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה הניתנות לו לפי כל דין".

דוגמה מתוך פסק הדין לקיום עילת תביעה שלא בהכרח על-פי חוק המכר (דירות) מצויה בסעיף 25 לפסק הדין בו קבעה השופטת כלהלן:


"25.גימור לקוי בארונות המים, החשמל והתקשורת (סעיף 5.2.4 לחוות הדעת) - נזכר לראשונה בחוו"ד המומחה מטעם התובעים. המומחה מטעם בית המשפט העיד בחקירתו, כי מדובר בביצוע הסוטה מסטנדרט מקובל (עמ' 24 שורות 24-18).

אם וככל שיש לקבל את טענת הנתבעת כי אין מדובר באי התאמה כמשמעה בחוק המכר באשר אין מדובר בסטיה מהמפרט מתקן רשמי או מתקנות הבניה, כי אז קמה אחריות של הנתבעת לאותה עבודה לקויה מכוח התחייבותה החוזית על-פי סעיף 8.1 להסכם (ראה סעיף 14 לעיל) והפרתה אשר הוכחה בחוות דעת המומחה, שהובאה לעיל, ולא קם הצורך במתן הודעה מוקדמת. היה ומדובר בביצוע לקוי של פרטים שנכללו במפרט, כי אז ממהות הליקוי כפי שתואר בחוות הדעת ברי כי התקיים עוד במועד המסירה, ומהטעמים שפורטו בפ"ד שפייר (ראה סעיפים 12 ו-24 לעיל) אינני סבורה שיש מקום לדחות את תביעת התובעת בשל העדרה של הודעה מוקדמת, בהעדרו של אינטרס הראוי להגנה שיצדיק זאת".


לסיכום, נושא זה ייאמר כי הליקויים בדירות התובעים (וברכוש המשותף) יוצרים לזכות הדיירים עילות תביעה לא רק לפי חוק המכר (דירות), וגם כאשר הדיירים לא עומדים בהוראות חוק זה הם לא מאבדים את זכאותם. ועוד ייאמר כי בעניין ההודעה על הליקויים, כדאי להיות קשוב לדברו של בית המשפט העליון שהובאו לעיל בפסק-דין שפייר.