זכויות דיירים בנושא חיפויי אבן

הנחת יסוד במאמר זה היא כי על-פי חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973, זכותם של הדיירים לקבל בית או דירה, שחיפויי האבן החיצונית - ככל שישנם - יותקנו בהתאמה להוראות התקן הישראלי (סדרת תקנים 2378; מפמ"כ 378) - וזאת לאור האמור בסעיף 4 לחוק, ולאור הערה במפרט הערוך על-פי צו המכר דירות, הקובעת לאמור: "העבודות יבוצעו לפי הוראות התקן הישראלי, ככל שישנו".

למעשה ההנחה דלעיל אינה יכולה להיות שנויה במחלוקת משפטית, באשר היא נגזרת מלשון החוק, שאינה משתמעת לשני פנים. אעפ"כ - יש דעות מסוכנות ( תרתי משמע) בתחום, הדוגלות במיני-מבחנים לתקינות חיפויי האבן, תוך גריעה מהותית מזכויותיהם של הדיירים, וזו הסיבה לכתיבת מאמר זה.

"מבחן התוצאה"

במסגרת "מבחן התוצאה", בו דוגלים כמה מומחים, מדידת התוצאה לא נעשית ע"פ הוראות התקנים אלא באמצעות "בדיקת שליפה". בבדיקה מסוג זה, יש שתי בעיות עיקריות המהוות כל אחת מהן לבדה - עילה לפסילתו של "מבחן התוצאה" על הסף;

בעיה א'- בבדיקה מסוג זה, בה מבודדים את אחת מאבני החיפוי מסביבתה באמצעות ניסור לאורך המישקים ושולפים את האבן ממקומה תוך בדיקת כוח השליפה ועל פיו מאמץ השליפה, יודעים מהו חוזק ההידבקות של האבן במועד הבדיקה בלבד. ואילו על-פי התקן 2378, הדרישה היא כי חיפויי האבן יהיו בעלי אורך- חיים (קיים- ק' שוויה)- כמו קיים הבניין עצמו, קרי, אבני החיפוי יחזיקו מעמד ביציבותם בכל תקופת חיוו של הבניין, ומן הסתם לא ינשרו מהקיר כל עוד הבניין מאוכלס.

בעיה ב' - עצם נטילת מדגם אקראי בהתאם לפרקטיקה הנשלטת בבדיקות התאמה לתקן, וחישוב ממוצעים של ערכים, מחטיאה את המטרה. לממוצעים אין שום קשר לתופעה אותה כולם מעוניינים למנוע, והיא - כמובן - נשירת אבני חיפוי מהקירות בהפתעה בזמן עתיד בלתי ידוע, תוך יצירת סיכון סביבתי. האבן שתנשור אינה האבן שחוזקה ממוצע של מדגם ואינה האבן שנבחרה לבדיקה באופן אקראי, אלא, בניגוד מוחלט לתפישה הרווחת, היא האבן החלשה ביותר, הרופפת, ואותה צריך לבחון... כמובן ש"מבחן התוצאה" מדלג עליה, ואף אם היא נגלית בנתוניה המבעיתים, מיד בא חישוב ממוצע שמחפה על הסיכון הקיים תוך התעלמות תמימה או מכוונת.

עוד ייאמר על מבחן התוצאה באמצעות בדיקת שליפה:

• לא נבדקים בבדיקה זו קיומם של מישקים גמישים, הנדרשים בכל סוגי החיפוי, עקב התפשטות והתכווצות האבן לפי עונות השנה. באין מישקים גמישים, עלולים להיווצר לחצים המחלישים את ההידבקות במהלך השנים.

• לא נבדקים הווים, הרשת והעוגנים, כמו גם פרופיל המתכת לתמיכת שורות תחתונות, מבחינת קורוזיה ומבחינת התאמה לדרישות התקן, וגם כאשר מתקינים אלמנטים המעלים קורוזיה (חלודה)- לא רואים זאת בבדיקת השליפה.

• לא נבדקת הגיאומטריה של הקיבוע, וכך וו המותקן סמוך לשוליים - מעבר לדרישת התקן - לא ייבדק ולא יגרום במועד הבדיקה לפגיעה בתוצאה, אך ברבות הימים עלול להיגרם סדק ככל שהשוליים צרים מדי, וסדק זה מהווה מקור לחדירת רטיבות ומים, אשר בטמפרטורות נמוכות עלולים לגדול בנפחם ולדחוק את האבן מהקיר. כמו-כן, עצם קיום הסדקים יחליש את אבני החיפוי.

לאור זאת, יש לפסול את "מבחן התוצאה" הנ"ל, כמבחן המורה על מצב האבן ורמת התקנתה כפי שמגיע לדיירים ע"פ חוק.

"מבחן הדרך"

"במבחן הדרך" - מתווים הצדדים יחדיו, הדיירים מזה והקבלן מזה, את הדרך בה יתוקנו חיפויי האבן, ואז, האחריות עוברת, לכאורה, בחלקה (בחצייה), אל כתפי הדיירים אשר משתתפים השתתפות פעילה בקביעה כיצד יבוצע התיקון.

מבחן זה זונח כמה עובדות יסוד, ומי שמפיק מכך רווחים - זה דווקא מוכר הדירה, הצד אשר גרם לנזקים, בכך שביצע חיפויי חוץ בניגוד להוראות התקנים, דבר שהוכח בין עקב נשירת אריחים מהקיר ובין עקב בדיקת התאמה לתקן ותוצאותיה העגומות.

ואלה עובדות היסוד, אותן צריך לדעת:

• הקבלן / המוכר - אחראי לנזקו, ומעורבותו של הדייר בסיוע או אף בהתניה כי תינקט דרך א' או דרך ב' לגבי התיקון - לא יכולה לבטל עובדת יסוד זו. לו הקבלן היה מבצע מלכתחילה את העבודה כראוי, לא היה נדרש כל תהליך התיקון ולא היה נדרש שום שיתוף פעולה ביישום שיטה זו או אחרת. העברת חלק מהאחריות אל הניזוק רק בגלל שניסה לעמוד על זכויותיו - לא עולה בקנה אחד עם חוק המכר (דירות) תשל"ג- 1973, ומשחררת את הקבלן מאחריות ללא הצדקה.

• בדרך כלל "פתרונו" של הדייר יסודי יותר מהדרך בה דוגל הקבלן, כך שמבחינת האחריות- הדייר מסיט את הפתרון, לפתרון יותר בטוח; ובכך תרומתו. מדוע הדייר צריך להיות גם אחראי על כך?!

• מן הסתם, גם תיקון זה, על דעת שני הצדדים, אך תיקון שנעשה בפועל על ידיד הקבלן, בין בעצמו בין ע"י שלוחיו - אין כל טעם והיגיון לחייב את הדייר בהשתתפות באחריות לגבי טיב העבודה שלא הוא מבצעה, אלא הקבלן או שלוחיו.

• אומנם לדייר יש אינטרס לביצוע תקין, אך אין לו משאבים, והוא לא יקבל מבית המשפט את המשאבים הדרושים, לשם תכנון חיזוק החיפוי ופיקוח באמצעות מהנדסים על הביצוע. הוא לכל היותר יוכל לומר- מהי השיטה שאותה הוא מעדיף; האם יהא זה ראוי והוגן להטיל עליו אחריות ?!

מבחן עמידה בהוראות התקנים

הדרך היחידה ששומרת על זכויות הדיירים בעניין זה היא - ביצוע החיזוק בכל שיטה בה ידגול הקבלן, ובלבד שבתום העבודות תיערך בדיקת התאמה לתקן החל, ובדיקה זו תכלול את המרכיבים הבאים:

• עובי האבן.

• מידת ספיגות האבן.

• קיומם של מישקים גמישים.

• שכבת האיטום.

• הרשת, הווים והעוגנים מבחינת סוג החומר, מידות גיאומטריות וכמויות נדרשות.

• קיום פרופיל תמיכה תחתון, ומידת התאמות להוראות התקן.

• בדיקת שליפה ולגבי חלק משיטות ביצוע החיפויים כבדיקה נוספת, ולא כבדיקה בלבדית.

ככל שתהיה התאמה לתקן - מה טוב.
ככל שהבדיקה תגלה אי התאמה- יהא צורך לבטל את אי ההתאמה.
עד כאן.
יקוב הבין את ההר?
מדובר בחיי אדם.
וחוץ מזה, קבלן שלא מיומן ולא מסוגל לבצע חיפויי אבן בהתאם לתקן, אל לו להדר את בנייניו ולקדם את מכירותיו באמצעות שיווק חיפוי יוקרתי - שמתגלה אחר כך כחיפוי לטווח קצר, ואחריו- המבול.

גילוי נאות: החתום מטה מטפל בבניינים עם חיפויי פסיפס קרמי שנשרו ונושרים מהקירות כעבור 10 שנים ויותר מעת התקנתם, ובמבנים מחופי אבן בכל רחבי הארץ - בהם אבני החיפוי נושרות מהקירות, או שבבדיקה מוקדמת מתגלים סימנים מוכחים לכך שאבני החיפוי ינשרו בטרם עת, ומתייחס בתוקף עבודתו המקצועית לשיטות "תיקון" שלא לפי התקנים המועלות על-ידי גורמים שונים ובכללם גם בתי המשפט, שהן שיטות של כיבוי שריפות לטווח קצר, ומתום המועד הקצר- יהפוך הקיר החיצוני לפצצה מתקתקת.