"דיור בר-השגה" - מס לכל דבר

רעיון ומציאות

התייחסנו בעבר ל"דיור בר-השגה", כשהעניין הסתובב בגדר "רעיון חברתי" במסדרונות הפוליטיים. ה"תיאוריה" אומרת בערך כך: העירייה תגדיל את זכויות הבנייה במגרש שבבעלותה (או בבעלות פרטית), תפרסם מכרז לבניית דירות על המגרש. היזם הזוכה יפריש כמחצית מהדירות ל"דיור בר-השגה" שיושכרו לזכאים לטווח ארוך ובמחיר נמוך משמעותית ממחירן בשוק החופשי.

העומדים ב"קריטריונים" יוכלו להגיש בקשה להימנות עם המאושרים. צפוי שהביקוש יעלה על היצע הדירות "בנות ההשגה", ולכן אין מנוס מ"קיצוב" - תיערך הגרלה. לאור היכרות רבת שנים עם המערכת הפוליטית, קשה להאמין שלא תהיה "ועדת חריגים".

במוקדם או במאוחר ייווצר גם סטטוס של "פטור מהגרלה", כמובן שרק במקרים מאד מאד "חריגים"... איך אני יודע? ככה זה. גם בפוליטיקה הפנים-מפלגתית יש בחירות ויש "מועמדים משוריינים". זו רק שאלה של זמן עד שוועדה עירונית ("אובייקטיבית" כמובן, עם נציגי מפלגות ו"נציג ציבור") תחליט מי מבין העומדים בקריטריונים יהיו המאושרים.

שני פרויקטים ראשונים בתל אביב יצאו לדרך...

מתחם "שוק העלייה" לשעבר ממוקם בדרום תל אביב, ברח' העלייה צפונית לפלורנטין. מגרש גדול מאד, בבעלות העירייה, המשתרע על כ-12 דונם. השמאי העירוני העריך את שווי המגרש בכ-33 מיליון ש"ח, לאחר שכבר הפחית משוויו (להערכתי) לפחות 15 אחוזים היות שמחצית מהדירות מיועדות לשכבות סוציו-אקונומיות זכאיות. כך שערכו של המגרש, ללא התווית של "דיור בר-השגה", עומד כנראה לפחות על כ-37 מיליון שקל.

העיתונות הכלכלית מדווחת בימים אלה (אוגוסט 2013), שנה לאחר פרסומו הראשון של המכרז, כי ועדת המכרזים של עיריית תל אביב החליטה לבטל את המכרז. סיבת הביטול: ההצעה הגבוהה ביותר עמדה על כ-22 מיליון שקל. ההפרש ממחיר השוק הוא של כ-40 אחוז. ההפרש הוא שיעור המס המוטל על תושבי תל אביב - 15 מיליון שקל שיחסרו בקופת העירייה, אם הפרויקט ייצא לפועל במסגרת "דיור בר-השגה". זהו שיעור הסבסוד שיוטל על משלמי הארנונה בתל אביב. אבל אין זה התשלום האחרון, זוהי רק ההתחלה...

וזו אינה הפעם הראשונה. לפני כשנתיים ביטלה עיריית תל אביב מכרז דומה ל-69 דירות ב"דיור בר-השגה" בשכונת שפירא, משום שההצעה הגבוהה ביותר של יזם עמדה על כ-6 מיליון שקלים (חברת גינדי החזקות) ואילו הערכת שווי של השמאי העירוני עמדה על כ-18 מיליון. כאן הפסיד משלם המיסים העירוני לפחות 12 מיליון שקלים.

דרך שתי נקודות כבר עובר קו ישר... הפרש המחיר בשווי שני המגרשים הוא מס לכל דבר שמוטל על הציבור, אך זה אינו המס החדש היחיד שייפול עלינו בגלל העיוות הנוסף של שוק הדיור.

יזמים - OUT, עירייה - IN

בעקבות כשלון המכרז האחרון (שוק העלייה) הודיעה העירייה: "לאור תוצאות המכרז (שבוטל) מסתבר כי השוק אינו יודע לקחת בחשבון באופן ודאי ובלי סיכון את ההשלכות הכלכליות של ביצוע פרויקט 'דיור בר-השגה', או לתכנן ולהתמודד כלכלית עם ניהול עתידי של הפרויקט...יש צורך בפרסום מכרז חדש לעסקת קומבינציה...העירייה תקבל מהיזם הזוכה...יחידות דיור בנויות שלא יוחכרו...העירייה תוכל להשאיר בידיה יחידות דיור להשכרה על-פי עקרונות העירייה".

ברור כי מרגע שהעירייה הפכה ליזמית ולבעלת הדירות - הסיכון בפרויקט לא קטן, אלא דווקא גדל. אבל בעירייה אין "משקיע מודאג" - לאיש לא אכפת לקחת סיכון, כי הכסף אינו יוצא מכיסו של אף פקיד עירייה, המשכורת והפנסיה מובטחים. גם הפרויקט בשכונת שפירא עבר לידי העירייה. העירייה החליטה, כדברי הכתבה בגלובס, "כי היא זו שתהיה אמונה על בניית הפרויקט באמצעות חברת 'עזרה וביצרון' שתנהל אותו ותהיה אחראית גם על ההגרלה שתיערך בין הזכאים".

בחברת גינדי לא יודעים "להתמודד עם ניהול עתידי של הפרויקט" כדברי נציג העירייה, אבל כהן או לוי בעירייה, שגומרים לעבוד בשעה שלוש אחר-הצהריים - כן ידעו להתמודד.

עיריית תל אביב נכנסה לעסקי היזמות בנדל"ן - שרק ילכו ויגדלו, כי לכל פרויקט יהיה ודאי גם ג'וב של מנהל פרויקט. נחשו מי ימונו כמנהלים?... ולאחר מכן - "פעם מנהל פרויקט - תמיד מנהל פרויקט". הזזת מנהל פרויקט מכורסתו תתפרש על-ידי בית הדין לעבודה כ"הרעת תנאים" שתזכה את המסכן בפיצויים בסדרי גודל של הפרויקט עצמו...

ולמה רק בתל אביב? האם העיריות של רמת-גן ובני-ברק נחותות? גם שם יודעים ליזום ולנהל פרויקטים שעמם השוק "אינו יודע להתמודד".

איוולת בלתי ניתנת לעצירה

מרגע שפוליטיקאים עלו על העניין, מצעד האיוולת כמעט בלתי ניתן לעצירה. "דיור בר-השגה" ילך ויתפשט, והיקפו ילך ויגדל. וככל שיגדל, קשה יהיה לעצרו - לא יקום פוליטיקאי שיירה לעצמו ברגל.

ככל שיגדל מספר ה"דירות בנות ההשגה" באזורי ביקוש, כן יעלה שכר הדירה בדירות "החופשיות". זהו אפקט ש"יצדיק" עוד יותר את הצורך בהרחבת "הפרויקט החברתי". בהונג קונג מרבית הדירות הן בבעלות ציבורית ו"בנות השגה", ואילו המחירים ביתרת השוק - דמיוניים ושוברים שיאים משנה לשנה. כך המצב גם בשטוקהולם ובערים אחרות במערב המשופעות ב"דיור בר-השגה".

דיור בר-השגה אינו מגדיל את היצע הדירות בשוק, אלא מקצה חלק מההיצע הקיים לקבוצה מסוימת של ברי מזל או ברי שחיתות, שקרוב לוודאי לא היו קונים דירה מכספם באותו מיקום (הגדלת זכויות בניה על-ידי העירייה אפשרית גם כיום, ללא התירוץ של "בר-השגה"). כתוצאה מכך, יקטן היצע הדירות באותו אזור מבוקש לרוכשים פוטנציאלים שיכולים לעמוד במחיר השוק, ויתייקרו הדירות לרוכשים החופשיים - היות שהם יתחרו על היצע קטן יותר של דירות. סיבה נוספת לעלייה צפויה בשכר הדירה בדירות החופשיות הוא בידולן האיכותי כתוצאה מהתפשטות "הדירות החברתיות". שוכרים יהיו מוכנים לשלם פרמיה על מגורים בבניין שבו אין "דיירים ציבוריים".

מחיר האיוולת אינו נגמר במחיר המגרש המסובסד. תושבי העיר ישלמו גם עלויות ניהול שוטף גבוהות ועל הוצאות משפטיות קבועות. הדיירים הציבוריים יודעים שאין מדובר כאן בבעל בית פרטי שיגן בחירוף נפש על קניינו, אלא בדירות "ללא בעל בית". חברת עמידר הציבורית תובעת כבר היום אחד מכל שישה מדייריה.

המס שישלם הציבור הרחב ילך ויגדל, שכן עלויות הסבסוד של שכר הדירה יגדלו עם הזמן. לא משנה איך ייקבע המנגנון הרשמי לעידכון שכר הדירה, הלחץ הפוליטי יהיה תמיד לכיוון הוזלתו. הדיירים יהיו עם הזמן כוח פוליטי לא מבוטל, ואולי אפילו יכניסו נציגים למרכז הליכוד...

ככל שיגדל הפער בין שכר הדירה החופשי לבין שכר הדירה "בר ההשגה", יגדל התמריץ ל"קומבינות". השוודים אלופים בזה. שום דייר לא יהיה משוגע לעזוב רשמית דירה שהתנחל בה. הוא יוותר על מקום עבודה מפתה ומרוחק - רק כדי לא "להפסיד" דירה מסובסדת בתל אביב. באופן זה מתפשט העיוות מעבר לשוק המקרקעין גם אל שוק העבודה ומחבל בניידות עובדים. הדייר יעבור לגור בתל-חי, אבל את הדירה בתל אביב ישכיר ב"שחור" לחבר. אפילו ממשלת שוודיה אינה מסוגלת להילחם ב"חוזי שכירות יד שנייה" (זה המונח השוודי...). ה"דור השני" בדיור בר-השגה כבר ישלם מחיר הרבה יותר יקר, כי צפוי שיתמסד מנהג של "דמי פינוי" שחורים שישלם דייר חדש שמעוניין בדירה מסוימת לדייר המקורי שיזכה מן ההפקר.

בסופו של הסיבוב, שכר הדירה המסובסד יהיה אומנם נמוך יותר משכר הדירה החופשי שירקיע שחקים, אך יהיה גבוה בהרבה (ריאלית) משכר הדירה בשוק כיום, לפני שהממשלה התחילה לעוות אותו עם דיור בר-השגה.

מדהים עד כמה הפתרון הפשוט - הסרת החסמים המונעים מהשוק ומיזמים לגדיל את היצע הדירות - אינו ישים פוליטית ואידיאולוגית (צמצום דרסטי של חוק התכנון והבנייה, ביטול האיסורים על בנייה לגובה במרכזי ערים, וביטול מגבלות הבניה באזורים כפריים על קרקע "חקלאית").

טירוף המערכות של "דיור בר-השגה" וכניסת הממסד הפוליטי לענף הבנייה בפועל, כמו בשנות ה-50' - עדיפים לממסד הפוליטי על פני הוזלה כללית של הדירות. הציבור הרחב תמיד יראה את הפוליטיקאים כמלאכים מיטיבים - הרי הם מחלקים דירות זולות לנזקקים, היות שכרישי הנדל"ן תאבי הבצע דוחפים את המחירים לשמים.

שכר הדירה כיום הוא אומנם גבוה (לא בכל הארץ), אבל שוק השכירות חופשי הוא לפחות אינו מושחת. הפוליטיקאים מכרו לנו את הרעיון שדיור בר-השגה הוא "מתנת האל" ושהוא אינו עולה לנו כסף. הרעיון, כבר מראשיתו, מוכח כשגוי. בעתיד הוא יוכח גם כמשחית.