רישום שגוי במקרקעין: תנאים להגנת תקנת השוק

כידוע, זכות הקניין הינה זכות יסוד חוקתית. ההגנה הניתנת לזכות זו, הינה גדולה ומוגברת אך אינה מוחלטת. מקרים בהם מקרקעין ניטלו מבעליהם המקוריים עקב תרמית או הטעיה חוזרים ונשנים ואף נשמעים לאחרונה יותר ויותר והנפגעים הם שניים - הבעלים המקורי אשר רכש את הזכות ביושר ובתמורה טובה, והקונה אשר רכש את הזכות ממי שנחזה לבעלים המקורי בתום לב ולאחר ששילם עליה ממיטב כספו. שניים אוחזין במקרקעין מי "יזכה" בהם?

סעיף 10 לחוק המקרקעין התשכ"ט- 1969 (להלן - "חוק המקרקעין") יוצר הגנת "תקנת שוק" המקנה לקונה זכות במקרקעין מוסדרים, אשר רכש את הזכות בתמורה ומתוך הסתמכות בתום לב על הרישום, את הזכות לשמור על המקרקעין גם אם הרישום עליו הסתמך לא היה נכון, עד כדי הפקעת הזכות מידי הבעלים המקורי.

וכלשונו: "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".

ואולם, מנגד, מאחר שעסקינן בפגיעה בזכות חוקתית, זכות הקניין בכלל והמקרקעין בפרט ולנוכח ערכם ייחודם וכמותם המוגבלת של המקרקעין, הפגיעה בבעל הזכות המקורי צריכה להיעשות לאחר בדיקה מדוקדקת כי מתקיימים במלואם התנאים החלים בסעיף 10 לחוק.

לנוכח האמור בתי המשפט נקטו משנה זהירות והרחיבו את התנאים למתן ההגנה בהחלת חובות מוגברות על הקונה כגון: דרישה כי תום ליבו של הקונה יימשך עד לסיום העסקה ברישומה בפנקסי המקרקעין, החלת חובת תום לב מוגברת, כך שאף עצימת עיניים אל נוכח נורות אזהרה הנדלקות בעת בדיקת זכויות במקרקעין בגין פרטים המעוררים חשד, ישללו מהקונה את חזקת תום הלב הנדרשת הימנו על-מנת להעניק לו את הגנת תקנת השוק וסיום עסקת המכר ברישומה בפנקסי המקרקעין, כן נפסק כי הכוונה לרישום שאינו נכון, אבל אין הכוונה למי שרומה בעקבות מתחזה לבעלים הרשום שאינו זוכה להגנת הסעיף.

בחינת החובות החלות על הקונה על-מנת לקבל את הגנת תקנת השוק עלתה לאחרונה בפס"ד שניתן על-ידי ביהמ"ש העליון בעניינו של מר להיגי המערער בע"א 767/11 ג'הנשה להיגי נ' יצחק עזורי, (פורסם באתר נבו) ,העוסק בשאלה מה עושים במקרה בו מי שרשום כבעל הזכות שנרכשה איננו בעליה לאמיתו של דבר והוא נרשם כבעלים בשל רישום שאינו נכון.

וסיפור שהיה כך היה: מר להיגי, המערער, נרשם בשנת 1975 כבעלים של נכס מקרקעין בכפר שמריהו ובסמוך לאחר מכן עזב את הארץ. כעשרים שנה לאחר מכן, נרשם מר גבי אלבז כבעליו של אותו הנכס מכח עסקת מכר אשר ביצע, כביכול, עם בעלי הנכס הקודם, מר להיגי. כמה חודשים לפני רישום הזכויות על שמו של מר אלבז, מכר אלבז את זכויותיו בנכס לצד שלישי, אשר רכש את הזכויות בנאמנות עבורו ועבור אחרים ואף הספיק למכור חלקים מזכויותיו לצדדים שלישיים. בשלב כלשהו כל הקונים החדשים נרשמו כבעלי זכויות בעלות בנכס ובסופו של יום, שלושים שנה לאחר שמר להיגי נרשם כבעליו של הנכס, נרשם הנכס בבעלותם של חמישה עשר אנשים שונים. רק בשנת 2005, גילה מר להיגי לתדהמתו כי הנכס רשום על שם אנשים אחרים, בעוד שהוא מעולם לא מכר את הנכס. בגין זאת הגיש תביעה לפסק דין הצהרתי לפיו יוצהר כי הינו הבעלים של הנכס.

בית המשפט המחוזי קיבל את גרסתו של מר להיגי לפיה, כלל לא מכר את הנכס ולא ידע על השינויים שחלו ברישום הזכויות וכי כל הרישום נגוע בתרמית ולמרות זאת, לאחר שבדק את העובדות, העניק בית המשפט לשניים מבין הקונים את "הגנת תקנת השוק". על קביעות אלו הוגשו ערעורים על-ידי שני הצדדים (להיגי הטוען לביטול מתן הגנת תקנת השוק לשני הקונים ושנים מתוך הקונים הטוענים כי הם זכאים לקבל את הגנת תקנת השוק). בית המשפט העליון דחה את הערעור שהגיש להיגי וקיבל את הערעור שהגישו שני הקונים הנוספים, והעניק לארבעת הקונים את הגנת תקנת השוק ואת הזכויות שרכשו במקרקעין ולהיגי איבד חלקים מזכויותיו במקרקעין.

בית המשפט העליון משיקולי יעילות שעניינם "המונע הזול ביותר", קובע החלת חובות מוגברות על הקונה, למלא בדווקנות אחר כל התנאים הנדרשים לשם קבלת הגנת תקנת השוק, כאשר בהתנגשות הזכויות בין הבעלים המקורי לקונה, הקונה יכול ואף צריך לברר פרטים אודות המקרקעין במסגרת עסקת הרכישה ולא הבעלים המקורי, אשר העסקה נרקמת מאחורי גבו ובלא ידיעתו. אם הקונה הסתמך בתום לב על טעות שנפלה במרשם, שילם תמורה בגין הנכס, אשר שינתה את מצבו לרעה ועשה את המאמץ הדרוש מצדו למניעת ההתנגשות, אזי במקרה זה יחול חריג לכלל לפיו "אדם אינו יכול להעביר יותר ממה שיש לו" וידו של הקונה תהיה על העליונה כשהזכות הקניינית תינתן בידו.

בית המשפט בערעור זה וכן בפסקי דין נוספים (נפנה בעניין זה גם ל-רע"א 2267/95 האפוטרופוס הכללי נ' הרטפלד ואח', פ"ד מט(3) 854 ו- ע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' סונדרס, פ"ד נו(6) 832) התייחס לחובות בדיקת המרשם החלה על הקונה, וקבע כי הסתמכות על המרשם פירושה כי הקונה בדק את המרשם החל ממועד רישומו של מי שנחזה לבעלים המקורי ועד למועד ביצוע העסקה על ידו, הוא אינו נדרש לבדוק אחורה כיצד מי שנחזה לבעלים המקורי נרשם. מאחר שסעיף 125 לחוק המקרקעין קובע כי ההסתמכות על המרשם לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו והחוק אינו מטיל על הקונה את חובה לבדוק אילו עסקות הובילו לרישום. למותר לציין כי על הקונה לבדוק את המרשם עצמו ולא להסתפק בבדיקת יפויי כח או כל מסמך אחר שיוצג בפניו.

דרישה נוספת למתן הגנת תקנת השוק לקונה הינה סיום הרכישה ברישום הזכות על שם הקונה, כשאין די בהתחייבות אובליגטורית. אנו סבורים כי דרישה זו מטילה אחריות מוגברת על הקונה מקום בו בפועל הפעולות הנדרשות לשם השלמת הרישום על שמו בעיקרן תלויות במוכר ולא בו, הוצאת אישור עירייה ותשלום היטלי ההשבחה החלים על הנכס, הוצאת אישור מס שבח ומס רכוש (ככל שמדובר בקרקע), ביטול משכנתה (ככל שקיימת) המצאת ייפוי כח ושטרות מכר חתומים על-ידי המוכר וכד'.

לא זו אף זו, הפעולות הנדרשות לביצוע לשם רישום הזכויות על שם הקונה עשויות מטבען לארוך זמן רב (עד להמצאת אישורי מיסים, אישור עירייה וכד') ולכן התנאי למתן הגנת תקנת השוק רק בסיום רישום הזכויות על שם הקונה, יוצרת מצב בו הקונה נותר חשוף ופגיע וזאת לאחר שהוא ערך את כל הבדיקות הנדרשות ממנו, פעל בתום לב, הסתמך על הרישום ושילם את התמורה. אף אם מותירים כספים מסוימים בנאמנות עד להשלמת התחייבויות המוכר וסיום רישום הזכויות על שם הקונה, הרי שאין מדובר בכל התמורה, כספים מתוך התמורה שולמו כבר לבנקים ולכיסוי חובות אחרים אשר קיימים למוכר, ככל שקיימים ולקונה יהיה קשה, אם בכלל יהיה אפשרי, לקבל בהשבה את כל כספו והוא עשוי למצוא את עצמו ללא הזכות וללא כספו, כמו-כן דרישה זו מעמידה בבעייתיות קבלת מימון בנקאי.

על-מנת לנסות ולמנוע את המצב אנו ממליצים ביתר שאת, ראשית לבצע בדיקות מקדמיות לחתימה על החוזה ברצינות ובשקידה: לבדוק את המרשם בצורה מיטבית, לבקש ולראות מסמכים רבים ואותנטיים, לנסות לברר ברשויות מי שילם חובות בעבר כגון ארנונה/מס רכוש ועוד, לשוחח עם בעלי זכויות ושכנים מסביב לנכס. להותיר כסף רב בנאמנות, ככל האפשר, עד להשלמת הרישום על שם הקונה ולפעול במרץ להשלמת הרישום בהקדם.

בנוסף, ניתן לשקול הגשת תביעה נזיקית כנגד לשכת רישום המקרקעין והמדינה בגין הפרת חובת הזהירות בה הרשות הציבורית חבה. נפנה בעניין זה ל-רע"א 2906/13 יעקב זוהר נ' לשכת רישום המקרקעין תל אביב, מדינת ישראל-משרד המשפטים ואח' (פורסם בנבו), שם אומנם נדחתה תביעת המבקש כנגד לשכת רישום המקרקעין, מאחר שבנסיבות העניין לא נמצא כי לשכת רישום המקרקעין התרשלה בבדיקת מסמכי העסקה ואולם בית המשפט קבע כי במקרים כגון דנא אין להוציא אפשרות כי המדינה תמצא אחראית בנזיקין, מקום בו הפרה את חובת הזהירות בה היא חבה.