לחלום דירה

איש לא מפריע לכם לחלום על דירה. עדין לא משלמים פה מס על חלומות ואדם יכול להעביר לעיני רוחו כל סרט שהוא רוצה. אבל עצם הדבר שאני מציין זאת ברשימה מראה שהמצב באמת גרוע אם מדברים על חלומות...

בשבוע שעבר הודיע לפיד כי הוא מבטל את מע"מ על דירות לזוגות צעירים (חכו, אתם תזדקנו לפני שתראו דירה) כל זמן שהם צעירים. הוא, כנראה, ראה באותו שבוע את הסרט 'צעירים לנצח'... פירוש ההצהרה החגיגית – שהקבלנים-יזמים שוב יחגגו כל הדרך לבנק. כי המחירים יעלו שוב ושוב מסיבה אחת פשוטה שאיש באוצר לא מוכן לתת עליה את הדעת: כל הקלה, בצורת סובסידיה לקונה פוטנציאלי, כל מתן מענק לרוכש דירה, כל מתן עוד אפשרות להשיג עוד משכנתה קורצת בריבית נמוכה מגביר את הביקוש לדירות. אבל אף אחד לא מייצר אותן בקצב משביע רצון השוק – ולכן המחירים גואים משנה לשנה. הדרך היחידה להוזלת הדירה המיוחלת היא להגביר את קצב היצור שלה. להגדיל את ההיצע. פשוט והגיוני. זה לא מה שמתרחש לנגד עינינו. פשוט, לא מייצרים מספיק, ואיש בממשלה לא באמת משתדל לעודד את הגברת הייצור.

להלן כמה הסברים, די פשוטים, שאנשי מקצוע חוסכים מאתנו כי הם מעדיפים שנמשיך לחלום כל עוד הם בדרכם אל הבנק.

אלף... לוקח היום שנה וחצי וגם יותר, בממוצע, כדי להשיג היתר בניה. אני משתמש במושג לוקח שהוא עברית קלוקלת אבל מציאות נאמנה. כי הקבלן לוקח והקונה משלם בעבור ההמתנה הארוכה. הקבלן רוכש מגרש במימון בנקים, בתשלומי אופציות, ומיד מתכנן פרויקט. שנתיים לאחר רכישת המגרש (נדל"ן) מתקבל היתר הבנייה. ואז, אם יש מספיק קונים פוטנציאליים שהתחייבו לרכוש דירה – היזם יכניס לשטח קבלן.

אבסורד של ערפדים

באותו זמן המונה דופק ללא הרף במשרדי הבנק והיזם מחויב בדמי מימון שהם ריבית על כסף שניתן לו לרכישת המגרש לפני שנתיים. ועדין – צפויות לנו לפחות שנתיים מורטות עצבים עד שהבניין יעמוד על תל החובות של היזם והעירייה תמציא צו המאשר אכלוס. ארבע-חמש שנים חלפו מיום רכישת הנדל"ן ומונה הריבית לבנק דפק כמו פטיש מחצבה. אל תתפלאו אם מרכיב הקרקע במחיר הסופי של הדירה גובל באבסורד של ערפדים. זה כבר לא חלום – זה הפך מזמן לסיוט...

בית ... עכשיו 'תשומות הבנייה'. זה נשמע נורא טכני, אבל גם המושג הזה די פשוט להבנה. לשם בניית בית דרושים כמה אמצעים המוגדרים בקיצור נמרץ כ-

חומרים
שכר עבודה
ציוד וכלים
פחת
תקורה + רווח

לכל קבלן מקצועי (ביער הזה יש הרבה פטריות מורעלות) המתמחר הצעה למכרז בנייה ברור כי ההוצאות לחומרים ועד פחת – קבועות ומחושבות מראש. פה אין הפתעות כל עוד לא יהיה פיחות במדינה ולא תפרוץ מלחמה או אינתיפאדה (וזו כבר לא בגדר הפתעה). אם כן, כיצד ניתן לצמצם את ההוצאות בסעיפים האלה?

מובטל למחצה

ראיתם במקרה בסביבה אתר עבודה (אין בו כמעט כל עבודה) שמפוזרים בו ציוד וחומרים בשווי עשרות מיליונים אבל בדיוק עכשיו רק 6-8 עובדים בסה"כ נמצאים בו ל'צורכי עבודה' והם יושבים בצל ולועסים כריך בכל שעה משעות היום כי יש מחסור במנהל עבודה וההוראות יגיעו רק מחר? לאתר יש גם מהנדס ביצוע אבל הוא נמצא מאז שילשום בישיבה (לא פוניבז', בבקשה). מציאות שכזו מתרחשת כל רגע בכל מקום בעיר, בכל עיר. לאתר כזה, המובטל למחצה, נדרשים לפחות 30 איש כדי להפעילו ביעילות ראויה. מה שאנחנו רואים לנגד עינינו זה – ישראבלוף. ככה עובדים אך רק
בישראל. עובדים עלינו...

במשק חסרים היום כעשרת אלפים בעלי מקצוע אותם ניתן לייבא, למשל מסין. הם זולים יחסית ויעילים למכביר ובואם ישנה את המצב במשק הבנייה מקצה לקצה. בואם יוריד דרסטית את שכר העבודה במשק הבנייה ויאפשר קיצור משמעותי של משך התנהלות הבנייה באתר שהוא גורם הרסני ביותר, כפי שלמדנו בסעיף 'אלף' למעלה. אבל למשך הביצוע יש משמעות גדולה גם בסעיף 'בית'. בסעיף הזה מופיעים שני מושגים ערטילאיים. 1. ציוד וכלים. 2. תקורה ורווח.

ציוד - מנופים, מעליות, תבניות, רתכות, גנרטורים, משאבות, טרקטורים, מלגזות, דמפרים, פיגומים, מכוניות, כלי עבודה יקרים ומה לא? זה עולה המון כסף כי כסף עולה ריבית. תארו לעצמכם מצב שבו אתם נזקקים לשכור את הציוד הזה למשך שנתיים-שלוש. סיוט, מה? אבל אם משרד התמ"ת יביא לארץ עוד עשרת אלפים עובדי בניין מנוסים מסין יש סיכוי ממשי שמשך הביצוע של פרויקט בנייה יקוצר ב-50%. זה משמעותי, כי הוצאות הייצור של יחידת דיור הכרוכות בציוד יופחתו מיד באותו שיעור מדהים. יש כמובן להוסיף פה גם את שיעור ההפחתה בשכר העבודה כתוצאה מהיצע שופע של כוח אדם מקצועי.

גימל ... אם קיצרנו את תקופת הביצוע בחצי – זה אומר שגם תקורה ורווח מתקצרים באותו אופן. תקורה הינה הוצאה כספית נדרשת לצורך ביצוע הפרויקט אשר אינה תורמת באופן ישיר לייצור. למשל, הנהלת החברה היושבת במשרדיה המפוארים בתל אביב, הרחק ממקום ביצועו של פרויקט הבנייה.

בוקר טוב

ההנהלה כוללת את המנהל ומערכת המזכירות שלו, את המהנדס הראשי והמשרד הטכני, את משרד המכירות, משרד הפרסום, שכר דירה וכל מערכת ההוצאות העצומות והקבועות שאינן קשורות ישירות בפרויקט שלנו. הוצאות אלה נקראות בעגה מקצועית 'בוקר טוב'. אותן הוצאות המאפשרות למנהל החברה לומר בוקר טוב לאשתו לכל עובדיו ולקיים את החברה בכל יום שהוא מגיע למשרד ומוצא את הדברים על מכונם. מובן שהוצאות 'בוקר טוב' קשורות ישירות בהיקף פעילות החברה ובהכנסותיה. יש הבדל עצום בין חברה שהכנסותיה השנתיות מיליארד שקל לבין חברה שהכנסותיה שני מיליארד. אם מקצרים את תקופת הביצוע ב-50% אזי חברה יכולה להגדיל את הכנסותיה ממיליארד שקל לשניים כמעט בלי להיחשף להוצאות נוספות. כן, זה מוזיל בצורה מדהימה את מחיר יחידת הדיור...

דלת ... יש עוד דלת שצריך לפתוח לפני שמסכמים את הנושא. סליחה על השאלה, אתם רואים את פקידי הממשלה והעיריות עומדים בקצב הפועל הסיני? אתם רואים את סוורי הנמל של חסון מאיצים את קצב הורדת המכולות כדי לא לשבש את קצב הבנייה? אתם רואים את ביח"ר נשר מקפיא (או מוזיל, כנדרש) את מחיר הצמנט לאור הדרישה הגואה?
עשרת אלפים סינים נוספים בארץ יכולים להכניס למדינה 'כזה חוקן' שכל מערכת הביוב של המזרח התיכון לא תעמוד בו. לכן תפסיקו לחלום על דירה וסעו לטיול קצר על החומה הארוכה בעולם...

הא .... הא לכם עוד רעיון. מחיר הקרקע. קרטל מנהל מקרקעי ישראל כפוף לקרטל הענק של יצרני ומשווקי היהלומים בעולם. אם לא יצא לכם לשמוע על דה-בירס כדאי שתיכנסו לאינטרנט ותחפשו סינדיקט יהלומים. מה שסינדיקט הקרקעות אומר בקיצור נמרץ: שווי הקרקע הוא יחסי. בדיוק כמו שווי היהלום. אם יוציאו ברגע זה למכירה בשוק את כל צרורות האבנים (יהלומים) הטמונים בכל הכספות הענקיות שנבנו במיוחד לאחסן צרורות בכל העולם – מחיר היהלום יצנח לביוב. כנ"ל וקק"ל עם קרקעות. המדינה יכולה להחליט בכל רגע נתון אם מחיר הקרקע ליחידת דיור הוא חצי מיליון או אלף שקל. עד כדי כך.

וואו... מכרז למכירת הקרקע ליזם צריך לכלול סעיף של לוח זמנים שבו כל הדירות בפרויקט חייבות להימכר לקונים. דירה שלא נמכרה במועד הנקוב בחוזה (אולי משום שהפרויקט טרם נבנה כי היזם מכר את הקרקע לאחרים?) מחייבת את היזם לשלם קנס כספי בסך מאה אלף שקל, למשל.

זין... פה כמובן העוקץ. רק היצע הולך וגדל מביא להורדת מחירים. ולכן אל תצפו שהקבלנים והיזמים יגבירו מרצונם את קצב הבנייה בשוק לא צפוי וללא הבטחה ממשלתית כי התמחור שלהם לא ייפגע בעתיד כלשהו. הבנקים, גם הבנק המרכזי, לא מעוניינים באמת להוריד את מחירי הדירות. זה יכול להוביל לאסון משכנתאות שבו כל המערכת הבנקאית – וגם המשק – יתמוטטו באחת. ראה למשל את אסון הסב-פריים בארה"ב. נכון, שם הייתה מעורבת בכסף גם שחיתות מרקיבה שריסקה את תהליך קבלת ההחלטות בכל נדבכי המשק. פה, אצלנו, בבית שלנו... אתם מאמינים שיש?