טעויות של "מדינות אירופה הנאורות"

חוקים לפיקוח על שכר דירה הונהגו במרבית מדינות אירופה במהלך מלחמת העולם השנייה מחשש שהמלחמה תקטין את ההשקעות בבניית דירות חדשות, ייגרם מחסור בדירות להשכרה שיגרור לעלייה "לא מוצדקת" בשכר הדירה. גם כאן, בארץ ישראל תחת שלטון המנדט הבריטי, אסר הנציב העליון להעלות את שכר הדירה, או לפנות דייר מדירה בתום הסכם השכירות - כך נולד החוק שנקרא לאחר קום המדינה "חוק הגנת הדייר" (דירות ב"דמי מפתח").

חוקים אלה אכן היטיבו מאוד עם הדיירים, ובשנים הראשונות להחלת החוק - גם בעלי הדירות לא נפגעו במיוחד. ככל שחלפו השנים ממלחמת העולם, התרחבה האוכלוסייה העירונית, הכלכלה התאוששה והביקוש לדירות בערים עלה. שכר הדירה המוגן בישראל נשחק עם האינפלציה והשנים והגיע בערים הגדולות ל-3 אחוזים ואף פחות משכר הדירה עבור דירה זהה בשכר דירה חופשי. כיום, קיימות מעט דירות מוגנות (דירות ב"דמי מפתח"). לדוגמה: שכר דירת שלושה חדרים "מוגנת" במרכז תל אביב, עומד על כ-150 ש"ח לחודש לעומת כ-6,500 ₪ לחודש בדירה רגילה בשוק החופשי. זכות הקניין בדירה הוחרמה למעשה לטובת הדייר המוגן - לפחות מחצית מערך הדירה הופקע לטובת ה"דייר המוגן".

מצדדי "חוק השכירות ההוגנת" טוענים כי החוק החדש אינו דומה ל"חוק הישן". הם טועים. כל חוקי הפיקוח על שכר דירה בעולם התחילו מבסיס של שכר דירה ריאלי בעת החלת חוקי הפיקוח. הזמן עושה את שלו, שכר הדירה המפוקח יישחק, כי תמיד "קשה לשלם שכר דירה" והפוליטיקאים ה"חברתיים" (כלומר כולם) לא יעזו לעדכן את שכר הדירה המפוקח.

המקור המסורתי הבלעדי לבניית דירות חדשות בכל העולם, עד למלחמת העולם, היה משקיעים פרטיים. מנגנון המחירים הוא ש"סימן" למשקיעים היכן כדאי להשקיע. באזור ביקוש, שכר הדירה עלה, משקיעים הגיבו לביקוש והרבו לבנות - עד שתוספת הדירות החדשות איזנה את שכר הדירה. לאחר המלחמה, השתנו כללי המשחק:

הביקוש לדירות בשכירות העלה את שכר הדירה בחוזי שכירות חדשים לעומת הדירות הוותיקות שבהן הוקפא שכר הדירה. תחלופת דיירים בדירות הישנות, שחסו תחת כנפי חוקי הגנת הדייר (Rent Control) - נעצרה. מי משוגע לשחרר דירה עם חוזה שכירות מוגן? לדייר מוגן שווה לוותר על הצעת עבודה קוסמת בעיר אחרת, אך לא לוותר על חוזה השכירות המוגן שלו.

תוך מספר שנים מועט גברו לחצי הביקוש ואיתם גדל הפער בין "שכר הדירה החופשי" לבין שכר הדירה בדירות מוגנות בחוזי שכירות ותיקים. כך נוצר לחץ על הממסד הפוליטי "להסדיר" את כל שוק ההשכרה וליזום חוקים "לשכירות הוגנת".

גורם נוסף שהקטין את היצע הדירות במרכזים העירוניים במערב הוא חוקים לשימור מבנים ישנים ולפעמים אף שימור אזורים שלמים במרכזי הערים. לכך התווספו בארצות רבות תוכניות בניין עיר שהגבילו את גובהם של הבניינים במרכזי ערים לגובה היסטורי אחיד. בניו-יורק, לדוגמה, נכפו לקראת סוף שנות ה-30 תקנות בנייה חדשות ומורכבות שהאטו את קצב בנייתם של גורדי השחקים. ב-1960 התקבל חוק בנייה עירוני חדש שהרחיב משמעותית את ההגבלות על הבנייה - ספר חוקים חדש, בן 420 עמודים, החליף סיווג פשוט קודם. העיר חולקה למספר רב של אזורי בנייה שבכל אחד מהם הותרו מגוון צר של פעילויות ואופי בנייה. מספר ההיתרים לבנייה חדשה צנח עם השנים.

כך הפכו מרכזי הערים הגדולות במערב לאזורי מגורים אקסקלוסיביים. נוצרה קבוצת לחץ פוליטית חדשה: לתושבים ותיקים במרכזי הערים ולדיירים שחוסים תחת חוקי הפיקוח על שכר דירה יש אינטרס ברור להתנגד לבנייה חדשה המגדילה את היצע הדירות באזור מגוריהם: ערך רכושם עולה. יוצא אפוא, שהממסד הפוליטי, בלחץ גובר של קבוצות אינטרס וארגונים בעלי התנגדות אידיאולוגית לתוספת בנייה (כמו חסידי "העיר הלבנה" בתל אביב) - יצרו את היוקר שמאפיין את מרכזי הערים הגדולות בעולם.

בלימת היצע חדש של דירות בוצעה באמצעות מאות תקנות חדשות, מגבלות בנייה, החמרת חוקי שימור מבנים, אידיאולוגיה "סביבתית" לכאורה וגם אידיאולוגיה קולנית של קבוצות מאורגנות שמתנגדות אידיאולוגית לכל דבר "חדש".

כמו-כן נטו בתי המשפט להכיר בוותק מגורים כ"זכות" נלווית לזכות הקניין. בשם "זכות הוותק" יכולים בעלי חנויות ותיקים להתנגד לבניית חנויות חדשות בסביבה (התנגדות לבניית חנות "איקאה" בפלמחים, תוספת חנויות בכיכר המדינה בתל אביב, במסגרת בנייה עתידית בכיכר); בעלי דירות ותיקים רשאים להתנגד לבניית דירות חדשות (הרחבת שכונה כמו רמת אפעל). בתי משפט מעניקים פיצויים לוותיקים בשם "ירידת ערך" נכסיהם ומייקרים משמעותית כל בנייה חדשה. בלימה אדמיניסטרטיבית זו של היצע הדירות, נוכח הביקוש המתגבר למגורים במרכזי הערים, תרמה לעלייה כמעט רציפה של שכר הדירה. כאמור, מדובר בתופעה עולמית הנובעת משיקולים פוליטיים ואידיאולוגיים זהים.

במקביל לקושי לבנות, גבר הסיכון להשקיע את חסכונות המשפחה בדירה להשכרה. במדינת ישראל, לדוגמה, נבלמה כמעט לגמרי הבנייה הפרטית להשכרה החל מסוף שנות ה-40' של המאה הקודמת בעקבות החשש מ"חוק הגנת הדייר". גלי העלייה הגדולים הגבירו את הביקוש לדיור, ומנגד, הסקטור הפרטי חשש להשקיע בדירות. הפתרון היה בנייה ממשלתית של "שיכונים" בכל הערים בישראל, ובניית "עיירות פיתוח" ממשלתיות. אלה וגם אלה היו לכתם מכוער בנוף הישראלי ולגורם מעכב בהשתלבות עולים מארצות המזרח בחברה הישראלית.

השתלשלות האירועים המתוארת אינה נחלתה הבלעדית של מדינת ישראל "קולטת העלייה". באופן מדהים, זו הייתה נחלתן של כמעט כל הערים הגדולות במערב. רעיונות גרועים מניבים תוצאות גרועות, ובכל מקום - אבל מעניקים יתרונות פוליטיים לטווח הקצר ולכן הם מיושמים. כמעט בכל מדינות אירופה ובחלקים של ארצות-הברית, התגובה הפוליטית ל"מחסור" ול"כשל השוק" של הסקטור הפרטי - הייתה בנייה ציבורית להשכרה.

חקיקה "חברתית" כמעט בלתי ניתנת פוליטית לביטול. יתר על כן, הממסד הפוליטי מתקשה להאשים את עצמו. אבל בכל זאת צריך להאשים "מישהו" בהתייקרות שכר הדירה, והמוצא הפוליטי הקל הוא להאשים את "בעלי הדירות". זה גם קליט מבחינה ציבורית, ואם בעלי הדירות אשמים, אז יש צורך בהקשחה נוספת של חוקי ההגנה על שוכרי דירות - הם הרי "הצד החלש". כך נולדו כמעט בכל מדינות המערב חוקי "השכירות ההוגנת", והם הולכים ומוקשחים עם השנים.

התהליכים היו כמובן גם מנת חלקה של שוודיה, שבה שלטה מפלגה סוציאליסטית ("חברתית") ברציפות מרשימה לאורך עשרות שנים. כדאי לבחון את התוצאות דווקא בשוודיה, בגלל "הוותק" של חוקי הבנייה וההשכרה שם ובגלל היותה המתקדמת בעולם בהגנה על "זכויות שוכרי הדירות". הצעות החוק החדשות בישראל הונהגו בשוודיה כבר לפני עשרות שנים.

כבר בשנות ה-50' של המאה ה-20 נבנו מרבית הדירות להשכרה בשוודיה על-ידי חברות ציבוריות (עירוניות לרוב) שלא למטרות רווח. הרעיון היה ששכר הדירה הנמוך של הדירות הציבוריות ימתן את העלייה בשכר הדירה הפרטי. מאחר שהתוצאות לא השביעו את רצון "העם", גברו הלחצים להקשחת חוקי "השכירות ההוגנת".

באמצע שנות ה-60' החליטה הממשלה לבנות תוך עשר שנים מיליון דירות (מזכיר את התוכנית של יאיר לפיד לבנות 100 אלף דירות...). השוודים אכן בנו למעלה ממיליון דירות, אבל הסתבר שדירות ממשלתיות אינן פופולריות ורובן הפכו לאזורי מהגרים. שכר הדירה בערים המשיך לטפס.

הפיקוח על שכר דירה צבר תאוצה, ובשנות ה-70' אומץ בשוודיה מודל לקביעת שכר דירה המקובל בישראל בשוק העבודה - "הסכם קיבוצי". שכר הדירה נקבע במו"מ בין ארגונים של בעלי הדירות לבין ארגוני שוכרים. הממשלה "כאילו" התנתקה ממנגנון הפיקוח על שכר הדירה, בתקווה שההסכמים הקיבוציים יניבו "שכר דירה הוגן חברתית" ("Setting rent in a socially responsible way"). בינתיים הפכו חברות ההשכרה שבבעלות העיריות ל"בעל הבית" הגדול בשוודיה, והמו"מ על גובה שכר הדירה הקיבוצי התנהל למעשה בין "ארגוני השוכרים" לבין חברות הדיור העירוניות. הפוליטיקה כמובן שלטה בוועדות ובארגונים, ולמפלגה הסוציאל-דמוקרטית היו נציגים משני צידי המתרס.

כ-60 אחוז מהדירות להשכרה בשוודיה הן בבעלות ציבורית וההסכם הקיבוצי חל עליהן. אולם בתי המשפט לדיור מתייחסים לשכר הדירה הציבורי כאבן בוחן גם בסכסוכים בין שוכרים לבין בעלי דירות פרטיים.

חוקי ההשכרה השוודיים הם קשוחים. בעל דירה שאינה מתוחזקת "כהלכה" עלול לאבד את זכות הקניין בדירתו! אפשר להעלות את שכר הדירה אם בעליה ישקיעו וישפצו, אבל כדי למנוע הונאות, עליהם לקבל מראש אישור של הרשות המקומית לשיפוץ דירה...

תוצאה "בלתי צפויה" אחרת של הגבלת שכר הדירה יצרה כדאיות לבעלי בניינים ותיקים למכור את הבניינים לדיירים, להפוך את הבניין ל"בית משותף" (קונדומיניום) וכך להיפטר מנטל ההשכרה ולממש לפחות רווח חלקי. ההפרש הניכר בין שכר הדירה המפוקח בבניין לבין שכר הדירה האמיתי בשוק יכול להיות אפילו כפול. ערכו המהוון של פער זה יכול להגיע למאות אלפי יורו לדירה.

כשמוכרים את הבניין לדיירים במחיר מופחת ממחיר השוק - שני הצדדים "מרוויחים". בעשור שבין 1990 ל-2001 נגרעו משוק ההשכרה בשטוקהולם כ-35 אלף דירות. בשנים האחרונות גבר קצב מכירת דירות-השכירות והוא עומד על כ-5,000 דירות בשנה. הלחץ על המלאי המצטמצם של דירות להשכרה במרכז שטוקהולם גבר! החלום הרטוב של זהבה גלאון להילחם ב"משקיעי הנדל"ן" מוגשם בשוודיה.

הדיור הציבורי אינו מצליח כמובן לעמוד בנטל הביקוש ונוצר תור למגורים בשכירות. אנשים נרשמים וממתינים. משך ההמתנה הממוצע לדירה בשכירות ציבורית בשוודיה עומד על כשש שנים וחצי. בערים הגדולות ממתינים כ-8 שנים ובמרכז שטוקהולם כ-17 שנה! עיתון חדשות מקומי באנגלית בשוודיה דיווח לאחרונה על אישה בת 64 שזכתה סוף-סוף לדירה בשכירות ציבורית במרכז שטוקהולם לאחר המתנה של 28 שנים בתור...

מי שזכה בחוזה שכירות ממאן להיפרד ממנו, אפילו אם עבר לעיר אחרת (הוא מצהיר שהמעבר הוא "זמני"). החוק מגן עליו מפני פינוי "שרירותי". כך נולדו הסכמי שכירות "יד שנייה". שוכרים דירה מהשוכר המקורי, לא מבעל הבית... הכול שחור, הכול מושחת. עלות הקנייה של הסכם שכירות "יד שנייה" בשוק השחור במרכז שטוקהולם עומדת על כ-16 אלף אירו לחדר! למעשה, כמעט ובלתי אפשרי לשכור מיידית דירה ב"חוזה לבן" במרכז שטוקהולם.

כ-400 אלף שוודים רשומים ברשימת המתנה למגורים בשכירות ציבורית בשטוקהולם (כולם נרשמים, למה לא?...). למרות הביקוש העצום, ניבנו בעיר ב-2012 רק 1,700 דירות חדשות. מוכָּר.

שום בעיית דיור לא נפתרה בשוודיה למרות הפיקוח "המתקדם" על שכר הדירה, ולמרות בנייה ממשלתית של מיליון דירות (באוכלוסייה שלא הייתה גדולה בהרבה מזו שבישראל כיום). "המחסור בדיור" אינו יורד מסדר היום השוודי כבר כמעט 70 שנה!

בעיות הדיור בערי אירופה החוסות כולן תחת חוקי "שכירות הוגנת" לא נפתרו, אלא רק החמירו, עולות הון עתק למשלם המיסים וגרמו לשחיתות עממית. בהולנד הזעירה יש 52 "ועדות השכרה מקומיות", ומערכת ניקוד מטורפת שקובעת את גובה שכר הדירה "הראוי". משך ההמתנה הממוצע לדירה ציבורית קטנה עומד על כשנתיים וחצי.

בספרד ובמלטה הרגולציה ו"ההגנה" על זכויות השוכרים גרמו לשיעור שיא של דירות מגורים העומדות ריקות למרות תעריפי השכירות שגובהם בשמים. בעלי הדירות פשוט נמנעים מכאב הראש של השכרה ורואים בדייר סכנה לזכות הקניין שלהם. קשה להיפטר ממנו.

החוקים החדשים של ממשלת נתניהו-לפיד לפתרון "המחסור בדירות" זוכים לתמיכה כמעט גורפת של התקשורת בישראל. "הצלחתם" תירשם כפרק שחור ומזיק בהיסטוריה הכלכלית של מדינת ישראל. השפעתם הרסנית ככל שהזמן יחלוף, וגרוע מכל - כמו חיידקים הם מפתחים עם הזמן "עמידות" - אי-אפשר לבטלם בעתיד משיקולים פוליטיים.

הפתרון ל"מחסור" בדירות טמון ב"החזרת הגלגל אחורה" - לא תוספת חוקים ומיסים, אלא ביטול של חקיקה בתחום הבנייה, פחות רגולציה ותכנון ריכוזי והגדלת החופש של היזמים להיענות לביקושי האזרח.

ביטול מגבלות-הבנייה לגובה במרכזי הערים בישראל יצמיח את אזורי הביקוש לגובה ויקטין את הצפיפות מחוץ למרכזי הערים. הסרת המגבלה על התרחבות יישובים כפריים תתרום גם היא לפוטנציאל של מיליוני דירות חדשות. וזאת, בטרם נאמרה מילה על "הפרטת קרקעות המדינה". יזם המבקש לבנות דירות באזור משרדים או תעשיה - "בעיה שלו" - שיבנה, אם הוא סבור שיהיה ביקוש לדירותיו.

המשקיעים בדירות אינם האויב - הם אלה שמגדילים את מלאי הדירות להשכרה. כשמלאי הדירות להשכרה יגדל, השוכרים לא יהיו "הצד החלש". בעלי דירות להשכרה יתחרו ביניהם על שיפוץ הדירה, על חוזי שכירות ארוכי טווח - מבלי שיהיה צורך בחקיקה כופה הפוגעת בחופש הפרט ובזכויות הקניין. דירה ריקה ללא שוכרים אינה משמחת אף משקיע.

מדיניות הדיור הממשלתית במערב נחלה כישלון חרוץ. אפילו מרכז המחקר והמידע של הכנסת קבע לאחרונה (ב"עדינות"): "אין הוכחה מוצקה לכך שמחירי השכירות נמוכים יותר במדינות שבהן מונהג פיקוח קפדני יותר על השכירות". המצדדים בחוקים אלה מציגים תמונה חלקית מאוד מהנעשה בעולם - את מעט הזוכים בדיור המוזל. עיוות שוק הדיור, הפגיעה החמורה והמשחיתה במרבית השוכרים ובזכויות הפרט של בעלי הדירות - מוסתרת מאיתנו.

אין בישראל "מחסור בקרקע לבנייה". יש כבלים ממשלתיים שבולמים בנייה.