ניגודי עניינים בין הממשלה לרשויות המקומיות פוגעים ומעכבים חיזוק מבנים ובנית דירות על פי
תמ"א 38 - אמר (יום ד', 23.4.14) מנכ"ל משרד הפנים, ד"ר שוקי אמרני. הוא דיבר בכינוס מקצועי על הנושא, שנערך בתל אביב מטעם חברת מידע כנסים. אמרני עומד, בתוקף תפקידו, בראש המועצה הארצית לתכנון ובניתוח, שהיא הגוף העליון לאישור תכניות בניה.
ד"ר אמרני הציג שלושה ניגודי עניינים עיקריים:
- בנית דירות חדשות מעל הבניינים הקיימים: הממשלה בעד, משום שהדבר מגדיל את הצע הדירות. הרשויות המקומיות מתנגדות לעתים קרובות, כי בעלי דירות משלמים ארנונה נמוכה, (יחסית לעסקים ומשרדים)
- גודל הדירות: מדיניות הממשלה היא לעודד בנית דירות קטנות ובינוניות, המיועדות בעיקר לזוגות ציבוריים. הרשויות מעדיפות, ברוב המקרים, דירות של 5 חדרים ויותר, כי קוני הדירות יהיו בעלי הכנסה ומעמד חברתי גבוהים.
- מבני ציבור: הממשלה מעודדת בנית דירות, מבלי להביא בחשבון את ההוצאות הנלוות של הרשויות. העיריות חייבות לבנות עוד ועוד מבני ציבור, חינוך ושירותים, כאשר מספר הדירות והתושבים גדל.
"הפתרון האפשרי" - אמר מנכ"ל משרד הפנים - "הוא שהממשלה תיתן שיפוי לרשויות, המאשרות הגדלת מספר הדירות.
אמרני, וכן דוברים אחרים, הודו כי ישום תכנית תמ"א 38 מתקדם באיטיות ואינו מגיע להיקף החזוי של אלפי דירות בשנה יוסי כהן, מנכ"ל חברה לחיזוק מבנים, אמר כי יש לאפשר "מסלול ירוק", כדי לקדם במהירות תכניות אלו.
מנכ"ל ארגון הקבלנים בתל אביב, אלי רוזנטל, אמר כי יש לחוקק חוק שיפקיע מעיריות את הסמכות לאשר פרויקטים אלו. מהנדס העיריה עודד גבולי הגיב מיד בקריאת ביניים באמרו, כי זהו כבר עתה המצב החוקי הקיים, וכי העיריות חייבות לאשר תכניות העומדות בקריטריונים שנקבעו.
"קשיים במגעים בין הדיירים"
עו"ד שחר בן עמי, הפעיל בנושא, הצביע על הבעיות העיקריות בקידום בניה לפי תמ"א 38:
- הטל השבחה: על פי החוק, אין העיריות זכאיות לגבות הטל השבחה עקב עלית מחירי הדירות, בעקבות השיפוצים. הדבר מביא למצב, שבו לעיריות יש הוצאות מוגדלות (מבני חינוך ואחרים), שאי אפשר לכסותן, כמקובל, על ידי גבית הטל השבחה.
- מגרשים לא רגולטורים: המגרש שעליו עומד הבנין איננו מותאם לבניה נוספת או להרחבת הדירות הקיימות.
- אין סיוע ממשלתי. העיריות וועדי הבתים חייבים לפתור את כל הבעיות בעצמם.
- קשיים במגעים בין הדיירים לבין עצמם ובגיבוש הסכמות ביניהם.
- חניה - נושא זה ידון בהמשך הידיעה.
גבולי: אזים אגדה אורבנית - תל אביב בראש
מהנדס עירית תל אביב, עודד גבולי, אמר בכינוס, כי הוא מבקש להזים "אגדה אורבנית, שלפיה עירית תל אביב אינה מעוניינת בבניה לפי תמ"א 38, ומקשה על היזמים. גבולי אמר, כי לעירייה הוגשו 570 בקשות לבניה לפי תכנית זו, והעיריה כבר אישרה 360 מתוכן, כלומר כשני שליש. כתב NFC מעיר, כי בהשוואה לנתונים אחרונים של משרד הפנים, מאשרת עירית תל אביב יותר תכניות מאשר הממוצע הארצי של האישורים
גבולי אמר עוד, כי העירייה מפעילה את חברת הבניה העירונית, עזרה ובצרון, כדי לסייע ליזמים, והיא מקבלת ומטפלת במאות פניות בשנה. עוד אמר, כי העירייה הוציאה אשתקד התרי בניה ל-5,000 דירות (לפי תמ"א 38 ולפי תכניות רגילות).
"סיכונים עצומים"
"בניה לפי תמ"א 38 כרוכב בסיכונים עצומים" -אמר בכינוס מנהל הפרויקטים יורם אסידון. הוא מנה את הקשיים והבעיות: "כל בעל דירה יכול לעכב את קידום התכנית לבנין כולו. לעתים אין ברירה אלא לנקוט בצעדים משפטיים. יש דיירים שאינם מבינים, שחיזוק הבניין יכול להציל אותם במקרה של רעידת אדמה, והגדלת הדירה ושוויה הם מנוף פיננסי עיקרי בשבילם להגדיל את שווי רכושם. זה כמו לזכות בפיס ללא סיכון!"
בעיית החניה
כמה מהדוברים בכינוס שמו דגש על בעיית החניה. היזם יוסף בזל אמר, כי כדי למכור את הדירות החדשות, חייבים להציע להן חניה, וזו לעתים קרובות הבניה העיקרית בפרויקט. אחד הקשיים הוא, שאסור לחפור חניון מתחת לבנין הקיים, ועיריות כמו תל אביב אינן מאשרות חניה בצידו הקדמי של הבניין, אלא רק בצדדים ומאחור.
אפי מגן, מנכ"ל חברת פרומוט, העוסקת בנושא, אמר כי חברתו מציעה זה 20 שנה פתרונות להגדלת מספר החניות בבנין. השיטות מגוונות, והן כוללות חפירת חניון במקומות מותרים, או הצבת מתקנים, המאפשרים לבנות 3-2 קומות של חניונים (ולעתים יותר) מעל לחניון הקיים. מגן אמר ל-NFC, כי חברתו משווקת מתקני חניה המיובאים מגרמניה, והם פתרו בעיית חניה בבניינים רבים.
הצעה אחרת, שהעלו משתתפים בכינוס, היא לעשות פרויקט משותף לשני בנינים סמוכים, וכך להגדיל את השטח המשותף המשמש לחניה. כתב NFC מעיר, כי הדבר מצריך הסכמת הדיירים בשני הבניינים, וממילא מסרבל ומאריך את תהליך חתימת החוזה וסיכום העסקה.
אייל הוכמן, יו"ר איגוד תמ"א 38 בלשכת המסחר תל אביב, אמר כי הבעיה העיקרית בקידום פרויקטים אלו היא רגשית. הוא ממליץ שהנציגות, המטפלת בנושא, תשתף את הדיירים בכל שלבי המו"מ, וכך תרכוש את אמונם. הוכמן סיפר: "הוזמנתי לאספת דיירים, והנציגות הקרינה מצגת שתיארה את פעילותה, החל מקבלת הצעות מ-7 חברות, וכלה בבחירת החברה הזוכה - החברה שלי. בחוזים שאנחנו חותמים נכלל סעיף, האוסר על י דיירים לשלם לנציגות, המטפלת בנושא".
שירתה הזכה של דלית בת אדם ידעה לשבות לבבות, שירה שהלכה במסלול השיבה המאוחרת, שיבה למחוזות ילדותה, למחוזות הקסם של ימי האתמול
