לא זו הדרך

לאחרונה נכנס לתוקפו תיקון מס' 115 לחוק התכנון והבנייה, הכולל מספר תיקונים הנוגעים לנושא שיפויין של ועדות מקומיות על-ידי גופים שונים המגישים תוכנית פוגעת, בגין תביעות ירידת ערך המוגשת נגד הוועדות המקומיות בגין אישורן של תוכניות אלה, לפי סעיף 197 לחוק.

אחד הנושאים שזכה לתהודה תקשורתית רבה במסגרת תיקון זה הוא הסדרת סמכות הוועדות המקומיות לדרוש הפקדת כתב שיפוי מטעם מגיש התוכנית כתנאי לאישור/הפקדת תוכנית, שתוקן בעקבות פסק דינו של בית המשפט העליון (ע"א 5958/15), בו נקבע כזכור, כי פרקטיקה זו הייתה עד כה נטולת עיגון חוקי.

במאמר זה נתייחס לסעיף נוסף שתוקן אף הוא - סעיף 119ד', אשר עניינו קביעת הוראות בדבר שיפוי ועדות מקומיות ע"י המדינה או רשות סטטוטורית אחרת בתוכניות דרך. במצב בו חויבה ועדה מקומית בתשלום פיצויים לפי סעיף 197 עקב אישור תוכנית דרך, כאשר זו הוגשה בידי המדינה או מטעמה או בידי רשות שהוקמה לפי דין שאינה רשות מקומית או ועדה מקומית, נקבע כברירת מחדל, כי הוועדה תהא זכאית לשיפוי של 70% ממגיש התוכנית.

עוד קובע סעיף 119ד', כי מגיש התוכנית יצורף ויהיה צד לכל שלבי הדיונים בתביעת ירידת הערך, בין אם בהליכים בפני מוסדות התכנון ובין אם בהליכים משפטיים או בהליכי בוררות, וכן יהיה צד לפי בקשתו לכל הסכם בקשר לכך. הוראה זו אמורה הייתה להקל על אפשרות תשלום הפיצויים, ואולי להקל אף על אפשרות הגעה לפשרות, בהיותה מפחיתה משמעותית את נטל הפיצוי שמונח היה מלכתחילה על כתפי הוועדות המקומיות.

יציר כלאיים ומנגנון מסורבל

אלא שבפועל, יצרה הוראה זו מעין יציר כלאיים ומנגנון מסורבל, שכן גם במצב בו הוועדה המקומית נדרשת לשאת רק בחלק קטן יחסית מן הפיצוי שנפסק, היא נותרת הגוף האמון על-פי הדין על בירור התביעות בשלב הראשון (שברוב מוחלט של המקרים, התביעות נדחות בו במלואן), ונשארת צד להליכים עד להכרעה סופית.

הסדר זה, בו לא גורם אחד בלבד אמון על פיצויו של בעל הקרקע אלא שני גופים (גם הוועדה וגם הגוף המשפה), מביא פעמים רבות למצב של חוסר יעילות משווע בבירור התביעות המוגשות, כתוצאה מכפל בעלי הדין והצורך לפעול כל העת, לרבות בעת ניסיונות להגיע לפשרה, בתיאום אל מול גורם נוסף, שאינו תמיד מסונכרן עם הצדדים האחרים.

כך למשל, פעמים רבות נוצר מצב אבסורדי בו דווקא הגוף המשפה, הנושא בחלק הארי של תשלום הפיצויים, מסכים באופן עקרוני לשאת בתשלום חלקו בפיצוי, אולם אך בשל עמדתה של הוועדה המקומית המתנגדת לפיצוי, נמנע פעמים רבות מלעשות כן. לחלופין, הוא מתנה את הסכמתו לשלם את חלקו היחסי בפיצוי, בוויתור מצד התובע על חלקה של הוועדה המקומית בפיצוי, וזאת על-מנת לשמור על חזית אחידה ולא לפגוע בטיעוני הוועדה המקומית. מצב זה מונע לא אחת אפשרות להגיע לפשרה שיכולה לחסוך שנים ארוכות של ניהול הליכים משפטיים יקרים בפני מוסדות התכנון והערכאות השונות.

פתרון רק לחלק מהוועדות

במסגרת תיקון 115 לחוק קבע המחוקק אפשרות לפיה ועדות מקומיות מסוימות יהיו זכאיות לפנות לוועדת השגות ולבקש את העלאת שיעור השיפוי לגבי כלל הפיצויים שייפסקו נגדן לראשונה בגין תוכנית דרך מסוימת. מנגנון זה עשוי היה לספק פתרון ראוי לפחות לחלק מן המצבים שהוזכרו לעיל, ואולי לפתוח פתח ממשי לייעול ההליכים, בפרט במקרים בהם ייקבע, כי על הגוף המשפה לשאת ב-100% מן הפיצוי שייפסק.

לשם כך מצופה היה, כי ייקבע שבמקום בו יושת שיפוי מלא על הגוף המשפה, תינתן לו גם הסמכות לנהל את ההליכים בעצמו ולהגיע בהם לפשרות, ללא צורך בצירופה או בהסכמתה של הוועדה המקומית. אולם גם ללא קביעה זו, שאינה קיימת בתיקון, נראה כי הפטרתה המלאה של הוועדה המקומית מחובת הפיצוי, צפויה הייתה ליצור מעצמה את האפקט הרצוי, באמצעות נטרול האינטרס של הוועדה להביא לדחיית התביעות.

אלא שאליה וקוץ בה: המנגנון שקבע המחוקק, אינו מאפשר לכל ועדה מקומית לפנות לוועדת ההשגות בבקשה להגדלת שיעור השיפוי אף לכדי 100%, כי אם אך ורק לוועדות מקומיות שבתחומן מועצות אזוריות, עובדה שמותירה את מרבית הוועדות המקומיות המשמעותיות תחת המנגנון המסורבל הקיים. יתרה מכך: גם ביחס לוועדות שהתיקון חל לגביהן, מהלך זה יתאפשר רק לאחר שנפסקו כנגד הוועדה המקומית פיצויים חלוטים וכאשר אין עוד זכות להגיש על החיוב ערר או ערעור. כלומר: רק בדיעבד ניתן יהיה לקבוע, כי הוועדה המקומית כלל לא תישא בתשלום כלשהו, אלא אך ורק הגוף המשפה.

וכאן צריכה לבוא השאלה: אם כך, מדוע צריך לנהל את מלוא ההליכים, לעתים במשך שנים ארוכות, נגד הוועדה המקומית? האם לא ניתן היה להסתפק מלכתחילה בניהול הליך אל מול הגוף המשפה בלבד, תוך פתיחת פתח ממשי יותר להליך של פשרה?

אמנם מלשון החוק עולה, כי מגבלה זו תחול רק ביחס לפיצוי הראשון אשר ייפסק נגד אותה ועדה מקומית בגין תוכנית הדרך הספציפית, באופן שקביעתה של ועדת ההשגות תחול מאותה נקודה גם על תביעות ירידת ערך אחרות שיוגשו בגין אותה תוכנית. אולם לאור העובדה שתביעות ירידת ערך מתבררות בדרך כלל במשך שנים ארוכות, סביר להניח שהשלב בו אכן ייקבע לראשונה פיצוי חלוט, יגיע זמן רב לאחר חלוף שלוש השנים הקבועות בחוק להגשת תביעות ירידת הערך, וכאשר ההליכים בגין אותה תוכנית כבר יהיו בעיצומם, לאחר שנים ארוכות של התדיינויות.

לא בטוח שהמחוקק נתן דעתו על שאלות אלה, ובהיבט זה ניתן לומר, כי התיקון לסעיף 119ד' הוא החמצה של הזדמנות אמיתית להביא לשינוי מהותי בייעול הליכי התביעות לפי סעיף 197, בכל הנוגע לתוכניות דרך. יש לקוות, כי המחוקק יתקן בעתיד הוראה זו, ויאפשר לכל הוועדות המקומיות לפנות לוועדת ההשגות כבר למן נקודת ההתחלה של הגשת התביעות או אף מרגע אישור תוכנית הדרך, ובכך יאפשר לחסוך זמן וכסף רב גם למבקשי הפיצוי וגם לוועדות המקומיות, באמצעות הותרת הגוף המשפה מבקש הפיצוי כצדדים יחידים במגרש.