הזכות לדמי שימוש - נגזרת של זכות הבעלות

בית המשפט העליון קבע כי הזכות לדמי שימוש היא נגזרת של זכות הבעלות, לפיכך, כאשר הבעלות במקרקעין היא משותפת, חייב שותף שהשתמש במקרקעין לשלם שכר ראוי בעד השימוש ליתר השותפים לפי חלקיהם במקרקעין. כאשר לעניין זה אין הבדל בין שותף המשתמש בעצמו במקרקעין באופן המונע משותפו שימוש או הפקת "פירות" מחלקו שלו באותם מקרקעין לשותף העושה שימוש במקרקעין על דרך של מתן היתר לאחרים לעשות שימוש כזה. באשר להחלת עיקרון זה בנסיבות המיוחדות של פסק הדין נחלקו שופטי ההרכב.

בין המערערת חב' הירקון (חב' שהייתה בזמנו בבעלות חלקית של עיריית תל אביב) ובין מנהל מקרקעי ישראל נחתם בשנת 1966 הסכם למכירת מקרקעין בשטח כולל של כ-1,444 דונם בתל אביב. כמחצית מן המקרקעין היו תפוסים על-ידי שדה התעופה "שדה דב" (שחלקו אזרחי וחלקו צבאי). ברקע ההסכם עמדה תוכנית לפנות את שדה דב, תוכנית שלא יצאה עד היום אל הפועל. כפי שיפורט להלן, באשר לשטחים התפוסים שבממכר וכל עוד הם תפוסים, יוחדו בהסכם הוראות מיוחדות. בין החברה ובין המנהל התגלעו מחלוקות באשר להיקף הממכר, מחלוקות אשר הובילו לחתימת תוספות להסכם בין היתר תוספת משנת 1990 במסגרתה הועברו לחברה כ-12.5 דונם נוספים והם נרשמו ע"ש החברה בשנת 1996. כשנה לאחר מכן בשנת 1997 הגישה החברה תביעה לביהמ"ש המחוזי בת"א לתשלום דמי שימוש ראויים בגין שטח זה, החל משנת 1990 (מועד ההסכם).

המדינה מצידה הגישה בשנת 1999 תביעה בביהמ"ש המחוזי בת"א לביטול רישום השטחים הנ"ל ע"ש החברה, מאחר שלטענתה רישומם על שם החברה נעשה בטעות. בהסכמת הצדדים, הושהה הדיון בתביעה לדמי שימוש עד למתן פסק דין בתביעת הבעלות. בפסק דין מיום 18.7.2007 דחה בית המשפט המחוזי בת"א את תביעת הבעלות. המדינה ערערה, וביום 28.1.10 ניתן פסק דין (ע"א 8914/07) על דרך הפשרה בו נקבע כי כל אחת מהחברות תהיה זכאית לכמחצית השטח. בעקבות פסק הדין חודשה התביעה לדמי שימוש.

ביום 10.8.2010 קיבל בית משפט קמא את התביעה לדמי שימוש החל משנת 90 בגין כל זכויותיה של החברה בשטח מהטעם שהמדינה עושה במקרקעין שימוש ייחודי. עם זאת קבע בית משפט קמא כי "האינטרס הלאומי" בקיומו של שדה התעופה והעובדה שהחברה מעולם לא דרשה לעשות כל שימוש בשטח יש בהן כדי להוביל להפחתה מסוימת בדמי השימוש הראויים.

שני הצדדים ערערו על פסק הדין. המדינה טענה כי אין לחייבה כלל בדמי שימוש והחברה טענה כי יש לחייב את המדינה לשלם דמי שימוש מלאים.

בית המשפט העליון קבע כי שותף שהשתמש במקרקעין חייב לשלם שכר ראוי בעד השימוש, כאשר דמי השימוש עשויים לייצג את נזקיו של השותף שאינו משתמש במקרקעין מהסגת גבולו - אז מצוי מקור החיוב בדין הנזיקי - או את רווחיו של השותף המשתמש במקרקעין מן החיסכון בדמי שכירות - ובמקרה כזה מקורו של החיוב מצוי בעיקרון הכללי של דיני עשיית עושר. לפיכך פסק בית המשפט כי החברה זכאית עקרונית לקבלת דמי שימוש החל ממועד ההסכם בשנת 90.
באשר להחלת העיקרון הנ"ל בנסיבות הספציפיות של המקרה (בנוסח ההסכם המקורי צוין כי הרכישה הינה "בכפיפות לזכויות של המחזיקים"). נחלקו חברי ההרכב, כב' הש' חיות סברה כי אין ללמוד מכך כי החברה ויתרה על זכותה שכן ויתור על זכות מתוך אגד הזכויות המרכיבות את זכות הבעלות צריכה להיות ברורה ומפורשת. לדעת כב' הש' עמית ממערכת ההסכמים בין הצדדים עולה כי החברה רכשה בידיעה מלאה זכויות בעלות במקרקעין שבחלקם היו מקרקעין תפוסים, ומשכך, לא הייתה לה כל זכות וכל ציפייה לקבל דמי שימוש עבור המקרקעין התפוסים. הש' עמית הדגיש כי קביעה זו אין בה כדי לפגוע בזכות החברה לדרוש דמי שימוש ראויים מהמחזיק בפועל שטח (רשות שדות התעופה ארקיע וכו').

כב' השופט ע' פוגלמן מחזיק בעמדת ביניים וקובע כי אומנם המחיר ששולם עבור המקרקעין גילם כנראה את העובדה שצדדים שלישיים מחזיקים במקרקעין. על כן אין החברה זכאית לדמי שימוש מהמדינה בגין שטחים אלה. אך היא עדיין זכאית לקבל דמי שימוש בגין שטחים שהמדינה עצמה עושה בהם שימוש (החלק הצבאי).

בנוגע לשיעור דמי השימוש (המגיעים לדעת השופטים חיות ופוגלמן) מפנה בית המשפט העליון לסעיף 2 לחוק עשיית עושר המקנה לבית המשפט סמכות לפטור את הזוכה מחובת ההשבה, כולה או מקצתה "אם ראה שהזכייה לא הייתה כרוכה בחסרון המזכה או שראה נסיבות אחרות העושות את ההשבה בלתי צודקת". בית המשפט העליון קבע כי מאחר שיעודם של המקרקעין הוא למגורים, יכולה הייתה החברה לעשות במקרקעין שימוש למגורים או להשכיר את השטח לצורך הקמת שדה תעופה, לכן אין כאן מצב של "זה נהנה וזה אינו חסר".

באשר להפחתה בדמי השימוש בשל "הצורך הלאומי" כפי שפסק בית משפט קמא, נדחה הדבר על-ידי בית המשפט העליון שכן בשלב מסוים הפכה החברה להיות חברה פרטית. ההנחה כי חברה מוכנה "לתרום" את חלקה "לצורך הלאומי" נכונה בחברה במתכונת עירונית אך לא בחברה פרטית. יחד עם זאת קבע בית המשפט כי לאחר חתימתו של הסכם משנת 90 ניתן היה לצפות כי החברה תדרוש את דמי השימוש והעובדה כי לא עשתה כן עד לאחר רישום השטחים על שמה בשנת 1996, אף שאינה מוליכה אל המסקנה כי החברה ויתרה על דמי השימוש יש בה כדי להצדיק הפחתת דמי השימוש במחצית בגין שנים אלו (90-97).

לסיכומו של דבר בנסיבות שנוצרו על-מנת להביא להכרעה ברוב דעות, הצטרפה כב' הש' חיות לדעתו של כב' הש' פוגלמן וכך נפסק.