מרפסת - או חדר?

כידוע, יש בתקנות התכנון והבנייה הגדרות שונות למונחי יסוד בתכנון הבית, כגון - "דירה", "חדר מגורים", "בניין", "בניין ציבורי", "פרוזדור", "בניין מגורים", ואכן, הייתה גם הגדרת מרפסת בתוספת השלישית לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל - 1970, [חישוב שטחי בנייה ושיעורי אגרות למתן היתר] - כדלקמן:

"מרפסת" - חלק חיצון של בניין אשר -
(1) רצפתו קשורה לרצפת פנים הבניין ודלת מעבר ביניהם.
(2) לא יותר משלושת רבעי היקף רצפתו מוקפים קירות.
(3) לאורך יתר שוליו ניצב מעקה שגובהו אינו עולה על 1.10 מ' מהמפלס של רצפתו.

הגדרת המרפסת כנ"ל היא הגדרה ראויה ונכונה, הן לעניין הדרישה כי לכל היותר 75% מההיקף יהיה סגור בקירות, הווה אומר, אורך המעקה יהיה לפחות 25% מהיקף המרפסת, והן לעניין גובה המעקה.

הגדרת המרפסת כאמור, שהייתה בתוקף עשרות שנים, כבר לא מופיעה בתיקון תשס"ז - אפילו ההגדרה של "מרפסת גג" נותרה בתיקון המאוחר על-כנה, אך הגדרת "מרפסת" - איננה.

המונח מרפסת מופיע במקומות שונים בתקנות - מבלי שתהיה הגדרה כיום למרפסת.

לגבי כל התקנות שהותקנו לפני תיקון תשס"ז - בהיות התקנתן בזמן קיומה של הגדרת המרפסת כמובא לעיל - שרירה וקיימת הגדרת המרפסת כפי שהוגדר, אך עדיין נותרת השאלה, מה דין תקנה שמותקנת לאחר התיקון הנ"ל, אשר ביטל את ההגדרה.

אם ניעזר במילון, מוצעת הגדרת המרפסת לפי מילון אבן שושן כדלקמן:

"מרפסת - יציע לפני הבית, גזוזטרה רחבה; המרפסת מוקפת מעקה נמוך".

בהגדרת אבן שושן ברור התפקיד של המעקה במרפסת, ולמצער יהיו נתוניו של המעקה כפי שמופיע בהגדרת המרפסת בתקנות עד לתיקון תשס"ז, כלומר, המעקה בכל מרפסת יהיה לכל הפחות לאורך רבע מההיקף, וגובהו לא יעלה על 110 ס"מ.

המסקנה המתבקשת היא כי הגדרת המרפסת בתקנות - אף שבוטלה - תקפה לגבי כל תקנה שהותקנה עד לתיקון תשס"ז, ומתאימה מבחינת התכנון וההיגיון גם לאחר מועד זה כי מאז התיקון תשס"ז, לא הותקנה שום הגדרה אחרת עבור מרפסת; כל עוד לא מוגדרת בתקנות או בחוק הגדרה חליפית, הקורא יופנה אל ההגדרה שהייתה בת תוקף בעבר והיא כאמור הגיונית גם כיום.

ראה גם את דברו של בית המשפט בת"א 32237-01-10 בוריס אוצ'לדייב נ' ע. ע. אבו ראס, בית משפט השלום בתל אביב, שופטת: תמר אברהמי, [פורסם בפדאור], להלן ציטוט רלוונטי:

"אוורור מטבח - המחלוקת בין הצדדים בסוגיה זו מתייחסת לשאלה האם השטח אליו פונה חלון המטבח הינו מרפסת או שמא חדר כביסה שאינו מרפסת. זאת, לנוכח הוראת סע' 2.20 לתוספת אשר קובע כי "חדר מגורים ומטבח יכילו חלונות הפונים אל אוויר החוץ או למרפסת הסגורה בתריס בלבד". מטרת האוורור אשר בבסיס הוראה זו מובנת מאליה ואין היא שנויה במחלוקת להבנתי. חלון המטבח בדירת התובעים פונה למקום אשר התובעים מכנים אותו "חדר כביסה" וסבורים כי אין בכך כדי לעמוד בהוראות הדין. עיון בשרטוט אשר צרפו התובעים לטיעוניהם מעלה כי מדובר בשטח אשר הוגדר כ"מרפסת שירות" דווקא. יחד עם זאת, לפי לשונו של סע' 2.20, המרפסת הרלוונטית אמורה להיות "סגורה בתריס בלבד". לא כך המצב בחדר/מרפסת אליה פונה חלון המטבח. אני ערה לכך שחלון כנפי הזכוכית אשר במקום הותקן לבקשת התובעים (ויתכן כי קודם לכן היה שם תריס, אף שהדבר לא צוין במפורש ככל שאיתרתי) אולם מהתשריט נחזה כי גם קודם לכן, לא היה מדובר בשטח שהיה סגור בתריס בלבד, אלא בשטח אשר היה בו חלון (שיתכן כי היה סגור באמצעות תריס). אני ערה לכך שלפי הגדרת "מרפסת" כפי שהייתה קיימת בסע' 1.00.1 לתוספת השלישית ובוטלה, מרפסת יכולה להיות מוקפת בקירות עד שלושת רבעי היקף הרצפה, אך אין לפני נתונים מדויקים בעניין זה. בנוסף, אין גם נתונים לגבי גובה אדן החלון בשטח זה (אשר התובעים טוענים כי הינו 114 ס"מ בעוד לפי ההגדרה (שבוטלה) הגובה המירבי הינו 110 ס"מ). מומחה בית המשפט ציין בתמצית רק כי פתח המרפסת המקורי מתאים לתקנה בעניין אוורור המטבח וכי המרפסת עונה לדרישות התקנות אך לא התייחס לפרטי ההתאמה, לרבות בעניין גובה המעקה והסוגיה לא הובהרה לטעמי עד תום (וככל שמדובר באותה מרפסת אליה מתייחס סעיף בהמשך במסגרתו צוינו מידות גובה, בהינתן המסקנה שם, אני מוצאת לקבוע כי גם לענייננו למרות ההבדל ומבלי לקבוע מסמרות בשאלה העקרונית, הגובה אינו מספק). בנסיבות כאלה ובהינתן מטרת האוורור, אני מוצאת כי הספק יפעל לטובת התובעים ומאשרת בעניין זה סך של 600ש"ח להיום (לאחר פיקוח ולפני מע"מ), אף מבלי להדרש לשאלות אחרות לרבות בעניין מהותו של חלל דוד השמש ומסתור הכביסה אשר מעבר למרפסת השירות.

אוורור חדר אמבטיה -

א. האם שטח החלון עונה על דרישת הדין -מומחה בית המשפט אינו מציין את הדרך בה מדד את שטח החלון, לא הופנתה אליו שאלתה ברורה בעניין זה ודי באמור על-מנת שלא לקבל טענה לפיה מדידת המומחה נעשתה בדרך פלונית (כולל מסגרות) ולא בדרך אחרת ("נטו") וכי דרך זו שגויה. משכך, ברכיב הספציפי אין צורך להדרש לשאלה העקרונית בעניין דרך החישוב הנכונה לצורך סע' 2.21 לתוספת ולפסיקה שנזכרה בעניין זה (ת"א (מחוזי ת"א) 922/95 סלומון נ' שיכון ופיתוח בע"מ (2003). יוער כי הערעור על פסק דין זה הסתיים בדרך הפשרה, על המשתמע מכך (ע"א 6373/03)). כן אפנה לפסיקה אותה איזכרתי באותה סוגיה בפסק הדין בעניין גורדון (בסע' 16 י'). לסוגיה הכללית אשוב להלן.

ב. להיכן פונה חלון החדר - חלון חדר האמבטיה פונה אל אותה מרפסת שירות אליה פונה חלון המטבח ומשכך, הספק אשר הוחל על הנושא הקודם (בעניין כשירות המרפסת) יוחל גם על הרכיב הנוכחי. ברמה הכספית, התובעים לא הפרידו בין רכיבי הסעיף, ואני מוצאת לאמוד את הסכום שיפסק בסוגיה זו ב-600ש"ח להיום (לאחר פיקוח ולפני מע"מ)".

על-אף המורכבות והבעייתיות שבפסק הדין בעניין זה, בית המשפט היה בספק והחליט לטובת התובעים תוך העדפה של הפרשנות כי אותה מרפסת - אליה מאווררים המטבח והאמבטיה - אינה מרפסת אלא היא בעצם חדר לכל דבר ועניין, על כל המשתמע מכך.

מה אמור ללמוד מפרשה זו המומחה הבודק את הדירה?

לא מעט:

ראשית, יש לבחון את הפריטים לפי ההיגיון התכנוני ולא למהר לקבוע, כי מאחר שתקנה x בוטלה - אין למה שהיה בעבר בר תוקף שום חשיבות; יש חשיבות גם לתקנה שבוטלה, במיוחד אם היא הייתה בת תוקף עשרות שנים כבמקרה של הגדרת המרפסת, ובמיוחד אם לא התחדשה באמצעות תקנה חליפית.

שנית, כאשר קיימת אופציה בפרשנות משפטית, והדברים לא ברורים דיים, או, כאשר יש שתי גרסאות מנוגדות, ואתה המומחה מטעם בית המשפט - הבא אל פתחו של בית המשפט את שתי האפשרויות, כדי שבית המשפט יוכל להחליט מה לפסוק, ואל תסתיר את המידע המקצועי מעינו של השופט.