אפשר להרוויח מקרקעות חקלאיות?

רפאל: "בהחלט. לדוגמה, לפני שנתיים קניתי קרקע חקלאית בתל מונד. הבאתי לאישור תב"ע, ששינתה את היעוד למגורים, לבניית 18 וילות. חילקתי את המגרש ל-18 מגרשים קטנים, ומכרתי כל מגרש ב-1.15 מיליון שקל. העסקה הניבה רווח הוגן, וכמוה גם עסקות אחרות.

אז מדוע החלטת להיכנס גם לבנייה למגורים?

רפאל: "הביקוש לדירות גדול כיום, והן יקרות מאוד. הצלחתי לאתר עסקה, שבה יימכרו הדירות במחירים סבירים ונמוכים מהמקובל.

על מה מדובר?

רפאל: "לפני חמישה חודשים חתמתי על חוזה אופציה, שלפיו אקנה מקרן הנדל"ן ריאליטי, מגרש בן 3.5 דונם בתל אביב, בפינת הרחובות משה דיין וההגנה, בין שכונת התקוה ליד אליהו. האופציה בתוקף עד ספטמבר. כמקובל, נתתי מקדמה שלא תוחזר, אם אחליט שלא לקנות. אם אקנה, אשלם 38 מיליון שקל".

בעסקה זו כבר מרוויח אחד: ריאליטי, בראשות ד"ר מיכאל ורדי, שהיה בעבר מנכ"ל מינהל מקרקעי ישראל, ומבין דבר או שניים בנדל"ן ובמגרשים. ריאליטי רכשה את המגרש מחברת בזק, ב-22 מיליון שקל. היא הביאה לאישור תב"ע, ששינתה את יעוד המגרש ממלאכה ותעשיה למגורים ומסחר. ריאליטי הרוויחה על המכירה, לכן, 16 מיליון שקל, פחות הוצאות מימון וטיפול בתב"ע.

לריאליטי גם רווח נוסף: על המגרש עומד בניין בן 4,500 מ"ר, לשעבר מרכזת בזק. הקרן השכירה את הבניין לחמישה שוכרים, בהם מכללת "עדיף" וסניף של חברת התיווך רימקס. השוכרים משלמים כ-60-50 שקל למ"ר לחודש. כך יש לריאליטי, בינתיים, הכנסה של כ-2.5 מיליון שקל לשנה, אולי יותר, תשואה של 11%.

בעוד שלושה חודשים, אם יממש את האופציה, יעברו המגרש והבניין לבעלותו של דוד רפאל. הוא יהנה, כמובן, מהכנסות שוטפות משכר דירה. אבל לא זו המטרה העיקרית.

מהי התוכנית? מהו הפרויקט?

רפאל: "הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אישרה את תוכניתה של ריאליטי, להרוס את הבניין הישן של בזק, ולבנות על המגרש שלושה פרויקטים: מגדל מגורים בן 21 קומות, 82 דירות; מרכז מסחרי בן 5,300 מ"ר; בנין בן 10 קומות למעונות סטודנטים, 80 חדרים. הסטודנטים יבואו מן הסתם מהקמפוס המתוכנן הסמוך של מכללת אפקה. הבעיה היא, שהוועדה המחוזית מסתייגת מהתוכנית. היא מוכנה לאשר את המרכז המסחרי ומעונות הסטודנטים, אך לא את מגדל הדירות, מאחר שתוכנית המתאר המחוזית אינה כוללת בנייה למגורים במגרש".

מה אתה מציע לעמיתי קבוצת הרכישה שאתה מקים?

רפאל: "כל קונה ישלם בין 380 ל-700 אלף שקל בעד קרקע לדירה, כשהמחיר עולה מקומה לקומה. כל דירה תהיה בת ארבעה חדרים, 104 מ"ר ברוטו. גם אם נניח, שההשקעה בבנייה תהיה 7,000 שקל למ"ר מבונה - וזה יותר מההשקעה האמיתית כיום - תעלה הבנייה 700 אלף שקל נוספים. כל חבר בקבוצה ישלם גם 250 אלף שקל הטל השבחה והוצאות פיתוח. בסיכום, תעלה לו הדירה בין 1.33 ל-1.65 מיליון שקל, לפי הקומה".

זה זול או יקר?

רפאל: "זהו מחיר מציאה! היום מוכרים דירות 4 חדרים קטנות, 80-70 מ"ר, ישנות, יד שנייה, באיזור, ב-1.8 מיליון שקל. חברי קבוצת הרכישה ירכשו גם כאן, כמו בפרויקטים דומים אחרים, דירה בזול, כי הם חוסכים הוצאות שיווק ומימון!"

יש כבר קונים?

רפאל: "הוצאתי למכירה 76 מ-82 הדירות, כי 6 דירות אני שומר לעצמי. התחלתי בשיווק לפני חודשיים, ויש כבר 20 קונים. בעוד שבועיים נצא במסע פרסום גדול בטלוויזיה ובאינטרנט, בהשקעה של 2 מיליון שקל. יש לי ביטחון רב שהקונים והמשקיעים יבינו, שזו מציאה אמיתית!"

מאלו מקורות תממן את התשלום של 38 מיליון שקל לריאליטי?

רפאל: "אם כל חבר בקבוצת הרכישה ישלם בממוצע 500 אלף שקל בעד חלקו במגרש, יהיו לי בדיוק 38 מיליון שקל! הכסף יופקד בנאמנות במשרד עורכי הדין ש' פרידמן. אם אקנה את המגרש מריאליטי, ישתחרר הכסף, וישמש לתשלום בעד המגרש, תמורת הערת אזהרה לטובת חברי הקבוצה. אם יחסר כסף, אשלים את הסכום החסר מהרווחים שצברתי ממכירת המגרשים החקלאיים".

ואם המחוזית לא תאשר את התוכנית?

רפאל: "זו באמת בעיה. אני מקוה שעמדת המחוזית תשתנה, לאחר שתבין שזה הפרויקט היחיד לדירות 4 חדרים לא יקרות בתל אביב. אם התוכנית לא תאושר, בניתי רשת ביטחון לקונים, המבטיחה להם שבכל מקרה לא יפסידו".

מהי הרשת?

רפאל: "אם המחוזית לא תאשר את מגדל הדירות, היא תאשר במקום זאת, על-פי האחוזים המקובלים, מרכז מסחרי של 15,000 מ"ר לפחות, וכן את מעונות הסטודנטים. במקרה זה, יקבל כל חבר בקבוצת הרכישה שטח מסחרי ששויו זהה לשווי המגרש שקנה. הקונה יקבל הערת אזהרה בטאבו, והתחייבות של החברה בבעלותי לבנות את המרכז המסחרי בתוך זמן קצוב, ולהעביר לבעלות חברי קבוצת הרכישה שטחים מסחריים. המקובל הוא, ש-70 מ"ר מסחרי שווי ערך לדירה ממוצעת. השטח והשווי המדויקים ייקבעו על-ידי שמאי".

ומי שלא ירצה להיות בעל חנות?

רפאל: "כאן המרכיב השני והיחודי של רשת הביטחון: אני מבטיח להחזיר לכל קונה את כל כספו חזרה, עם הצמדה וריבית 1%, לאחר 42 חודש. במילים אחרות, במקרה הגרוע ביותר זו תהיה השקעה לטווח בינוני, בריבית ובתנאים טובים יותר מאשר בשוק המק"ם של היום. הקונים יקבלו בטחונות מתאימים".

בכל זאת, להמתין שלוש וחצי שנים להחזרת הכסף נראה הרבה זמן. רפאל גם לא פירט מהם הבטחונות שיקבל הקונה לכספו, חוץ מהערת אזהרה בטאבו על חלקו במגרש, אין לדעת מה יהיו שוויו וסחירותו בעוד כמה שנים.

מה יקרה אם לא תצליח למכור מראש את כל 76 הדירות?

רפאל: "אקנה מהקבוצה עוד דירות, מתוך ההון העצמי העומד לרשותי. אבל אני מקווה שהכל ימכר. אחרי הכל, היכן עוד יכול כיום משקיע לרכוש דירת 4 חדרים בתל אביב במחיר נמוך ממחיר השוקד, תוך ביטחון שבכל מקרה לא יפסיד?"

זהו פרויקט יחיד שלך בבנייה למגורים?

רפאל: "יש עוד פרויקטים בדרך. רכשתי מפרטיים מגרש ל-22 דירות במתחם מגרש הכדורגל של שכונת קריית שלום, בתל אביב, המיועד לבניית 600 דירות. אני בודק פרויקט נוסף באזור תל אביב".