רואה חשבון חושף את כל גניבות הנדל"ן

חברות נדל"ן ישראליות לא מעטות יתמוטטו בשנתיים הקרובות, כתוצאה ממשבר הסאב-פריים. כך העריך (יום ג', 27.5.08) רואה החשבון יוסי גינוסר, מנכ"ל חברת ניהול הבקרה פאהן-קנה. הוא דיבר בכינוס הנדל"ן שנערך ברמת-גן מטעם המרכז הישראלי לניהול.

הרצאתו של גינוסר עסקה בעיקר בסיכונים העומדים בפני יזם המבקש להשקיע במזרח אירופה. גינוסר מנה את הסיכונים ואת הבעיות הבאים:

• מעילות: לדבריו, "אין כמעט חברת נדל"ן הפועלת במזרח אירופה שלא עברה את ה"חוויה" של מעילה. מנהלת חשבונות בחברה ישראלית הבונה ברוסיה קיבלה היתר לחתום על מסמכי החברה, כולל הלוואות והמחאות. היא ניצלה זאת כדי לגנוב לכיסה כספים של החברה, והסתירה את הגניבה על ידי רישומים בספרי החברה. בחברה אחרת, יכול כל עובד להיכנס לכל המחשבים; אחד העובדים ניצל זאת, העביר לרשותו מחסנים וחנויות של החברה, השכיר אותם וקיבל לכיסו את דמי השכירות;

• מעילה באמון: מנהלת חשבונות בחברה לבניית דירות בסרביה מכרה לאחותה שתי דירות במחיר נמוך, מתחת למה שקבע המנכ"ל;

• שחיתות: לעתים קיימים קשרים סמויים, שהיזם הישראלי אינו יודע עליהם דבר, בין המנהל המקומי של הפרויקט לבין ספקים ולקוחות. המנהל המקומי של פרויקט בנייה בפולין הוציא לשלוש חברות מכרז סגור לבניית הדירות, בשיטת חוזה מפתח (הקבלן אחראי לכל, כולל מערכות). התברר, של החברות היו קשורות זו עם זו במעין קרטל. יותר מכך: המנהל המקומי נתן בחשאי נתונים פנימיים של המכרז לאחת החברות, שכמובן זכתה. היזם הישראלי חקר, חשף את פעילות מנהל הפרוייקט ופיטר אותו. את הנזק, כנראה, כבר אי אפשר לתקן.

מעטפות הכסף של הסיטונאי הרוסי

• שוחד: חברת נדל"ן רוסית בבעלות ישראלית קנתה את חומרי הבניין מסיטונאי. רואה חשבון מטעם פהאן-קנה גילה שהיא שילמה 40% מעל מחיר השוק. רואה החשבון פנה לחברה וקיבל תירוצים שונים. לבסוף התברר, שהסיטונאי מימן את כל ימי ההולדת והמסיבות של העובדים, והוא מגיע לכל אירוע עם מעטפה ובה רובלים, ועם שתי בחורות. גינוסר: "אולי גם המנכ"ל ומנהל הרכש מקבלים שוחד מהסיטונאי?";

• אין בקרה מרכזית: חברות ישראליות בונות בו-זמנית בכמה מדינות במזרח אירופה. המנכ"ל והחשב מתרוצצים ממדינה למדינה, נמצאים יום-יומיים בכל חברה, כך שאין בקרה ופיקוח מרכזיים. הם נאלצים לסמוך על הצוות המקומי, שבעצם הם יודעים שאי אפשר לסמוך עליו. התוצאה: המעילות והשחיתות שתוארו למעלה;

• ביטוח: בחלק ממדינות מזרח אירופה, אין פוליסת הביטוח מכסה נזקי אבדן רווחים, טרור, מלחמה, רעידת אדמה או אסון טבע;

• חקיקה מקומית: בכמה מדינות חייב היזם לנקות קרקע מזוהמת. חברה קנתה מגרש ועמדה לבנות. הבדיקות גילו שהקרקע מזוהמת, והממשלה חייבה את היזם להוציא מיליוני דולרים על טיהור הקרקע, מה שכמובן פגע קשה בתחשיב הרווח;

• אין קשר בין המערכות: מערכת ניהול הנכסים בכמה חברות אינה קשורה למערכת הנהלת החשבונות. התוצאה: לא הוציאו חיובים לכמה מהשוכרים, ולא גבו דמי שכירות.

גינוסר: "יזם שרוצה לבנות במזרח אירופה חייב לנקוט באמצעי אבטחה קפדניים. אחד הפתרונות הוא להתקין במשרדים מצלמות סמויות, המעבירות כל מה שקורה, בשידור ישיר, להנהלת החברה בארץ. פתרון אחר הוא להגביר את הבקרה. חברתנו קשורה לרשת העולמית גרנט-טומסון. אנחנו עורכים בקרה בחו"ל בחברות אפי ישראל, קרדן, טלקטרה, פרשקובסקי ואחרים. אנחנו מוציאים לכל מדינה צוות כפול, מורכב מרואי חשבון ישראלים דוברי שפת המקום, יחד עם מומחים של גרנט-תומסון המכירים את ענף הנדל"ן".