נכשל מאבק משפטי של בעלי נכסים בשכונת יוקרה בכפר סבא לבטל היתר להקמת מעון חוסים בשכונה. השופט: המחוקק העדיף ערך חברתי של שילוב חוסים בקהילה על פני ערך הנכסים.

בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה (ד', 15.7.09) עתירה של בעלי נכסים בשכונה אליעזר בכפר סבא לבטל היתר להקמת מעון חוסים בשכונה. העותרים, ראש מכון לחקר הפוריות בבית חולים איכילוב פרופ' חיים יעבץ, בכיר בבנק מזרחי-טפחות יואל ברגר ופעיל ידוע בשכונה, יוסף נייסשלוס, טענו באמצעות בא-כוחם עו"ד משה קרייצברג כי המעון יוריד את ערך הנכסים ויפגע בזכות הקנין שלהם. עוד טענו כי יש לפרש את הוראת חוק תכנון ובניה המתייחסת שווה בשווה למגורי חוסים כמו למגורי "רגילים" ככזו החלה על מבנים קיימים.

לטענתם, כדי לצמצם את הנזק לבעלי נכסים סמוכים, יש לקבוע כי היתר למבנים חדשים למעון חוסים ייתן לאחר תיקון בשימוש קרקע. עוד טענו כי בשכונה קיים כבר מעון חוסים והקמת נוסף, תפר את האיזון בין רוב למיעוט בשכונה. עם זאת, אם בכל זאת יוחלט להקים את המעון בשכונה, העותרים ביקשו לקבוע מנגנון פיצוי על ירידת ערך הנכסים.

מעון חוסים מוריד את הערך

השופט עודד מודריק דחה את בקשת העותרים לקבוע כי היתר למעון יינתן רק במבנים קיימים. אכן, במבחן המציאות, מעון חוסים מוריד את ערך הנכסים הגובלים, כתב השופט, אך הוסיף כי המחוקק העדיף את הערך החברתי של שילוב חוסים בקהילות רגילות וגילה בהקשר לכך "אדישות" לירידה בערך הנכסים.

החוק לדבריו "מניח את הצורך החברתי של שילוב חוסים בקהילה. המחוקק ביקש להשיג את התכלית הזאת על דרך של קיצור מפליג של הליכים תכנוניים. אין צורך להכביר מילים על ההבדל התהומי שבין קבלת היתר בנייה תואם תב"ע לבין קבלת היתר בניה המותנה באישור לשימוש חורג או בשינוי ייעוד או שימוש קרקע בתוכנית בנין עיר. הראשון הוא הליך פשוט וקצר שיש לו רשאית ואחרית בפרק זמן תחום ומוגדר. השני הוא הליך מורכב שראשיתו לא ברורה ואת אחריתו אין לשור. תכנון, הגשה, הפקדה, התנגדויות, עררים, ערעורים, עתירת ואישור מוסדות תכנון; כולם גם יחד דרך חתחתים העלולה להניח מקלות בגלגלי מימוש הסדרת מגורי חוסים".

הגם שניתן לצמצם את הפגיעה בערך הנכסים על-ידי צמצום היקף תחולת הוראת מגורי חוסים, המחוקק החליט כי תכלית החוק תושג "רק על דרך התחולה הרחבה" של הוראת החוק, קרי גם על בנייה קיימת וגם על חדשה, הוסיף השופט.

דרישות אקוסטיות וויזואליות

הוא קבע כי במקרים דומים לזה של שכונת אליעזר על מוסדות התכנון לבחון באופן קונקרטי "האם ההחלטה להתיר הקמת מבנה ייעודי למגורי חוסים מהווה פגיעה 'מידתית' בבעלי נכסים סמוכים". למשל, "לו יצוייר שבתחומה של שכונה מסוימת ירוכזו מבני חוסים בשיעור ובמידה חריגים, יהיה אז מקום לשאול האם אין זה ראוי, בגדרה של 'מידתיות' על מבחניה השונים, לגרום ל'פיזור' מאוזן יותר של המבנים. האם 'פיזור' כאמור עשוי להועיל להשגת התכלית החברתית או שמא הדבר יפגע בה? האם 'פיזור' כזה יצמצם את הפגיעה בנכסי הפרט או שמא עמו תפרוץ הפגיעה ותרבה?"

השופט ציין כי במקרה של שכונת אליעזר, וועדת הערר ערכה סיור במקום ונענתה לבקשות השכנים להטיל מגבלות "אקוסטיות וויזואליות שונות למבנה" כדי להקטין את ההתנגדויות שלהם.

העתירה נדחתה והעותרים ישלמו 30 אלף שקלים לוועדה המקומית כפר סבא, למנהל מקרקעי ישראל ולוועדת הערר המחוזית ולהוצאות משפט.