חג'ג': אין עודף משרדים, עדיף לקנות

אין עודף הצע בשוק המשרדים, ועדיף לרכוש מאשר לקנות. כך אמר (יום ב', 17.2.14) עו"ד יצחק חג'ג', אחד המובילים בבניית מגדלי משרדים. לדבריו, חברתו בונה, בשלבים שונים, 170 אלף מ"ר משרדים, ומכרה 155 אלף מ"ר, שהם יותר מ-90% מסך הבנייה. הוא דיבר בכינוס השנתי השלישי לנכסים מניבים, שנערך בתל אביב.

חג'ג' הגיב על דברי קודמיו, שאמרו כי בתל אביב וסביבתה עומדים לבנות 1.5 מיליון מ"ר משרדים. חג'ג': "תב"ע מאושרות מתירות לבנות כ-1 מיליון מ"ר משרדים. המרחק בין תוכנית מאושרת לבין בנייה בפועל הוא כרחוק מזרח ממערב. היזמים בודקים את מצב השוק, והבנקים לא יממנו בנייה כה גדולה. בחמש השנים הקרובות ייבנו באזור תל אביב 600-500 אלף מ"ר משרדים. צמיחה של 3% יוצרת ביקוש ל-100 אלף מ"ר חדשים מדי שנה, כך שהביקוש יאזן את ההצע! יש מחסור במשרדים יוקרתיים, כי בשנים קודמות בנו מעט מאוד כאלו. בעשר השנים האחרונות בנו פחות מדי משרדים, וכך נוצר מחסור".

תשואה של 9% מהשכרת משרדים

לדעת חג'ג', כדאי לקנות משרדים לשימוש עצמי ולהשכרה. הוא נימק: "בתנאי השוק של היום, ניתן לרכוש מ"ר משרדים בתל אביב ב-12,000 שקל, ולהשכיר ב-90 שקל למ"ר לחודש, תשואה של 9%, צמודה למדד. משרדים יוקרתיים, שאין רבים כאלו, גובים 120 שקל למ"ר לחודש. הריבית על הלוואות בנקאיות נמוכה. מי שישכור משרדים ישלם ביוקר. עדיף לאיש עסקים לשבת במשרד בבעלותו, שבו יעשה כרצונו. בעבר, איש כמעט לא קנה משרדים. היום, 60% מעסקי המשרדים בתל אביב הם ברכישה".

100 שקל למ"ר לחודש במגדל אלקטרה

כדוגמה למחסור במשרדים ולדמי השכירות העולים, הביא חג'ג' את מגדל אלקטרה בתל אביב. היזמים ציפו להשכיר משרדים ב-60 שקל למ"ר לחודש, אך עסקות אחרונות נעשו ב-100 שקל למ"ר. לאור נתונים אלו, סבור הדובר שאין לצפות להוזלה במחירי משרדים בשנים הקרובות.

הדובר התנגד להצעות של האדריכל עדן בר, נציג כלל-ביטוח והעו"ד אילן שרקון, שדיברו לפניו, לבנות מגדלים משולבים של משרדים ומגורים. חג'ג': "זה שילוב קשה, המכביד על היחס ברוטו-נטו ועל ההשקעה. בכל הפרויקטים שלנו בחנו אפשרות לבנות גם דירות, ופסלנו אותה. זה לא עובד".

לדעתו של חג'ג', המשרדים בתל אביב עדיין זולים: "קונים משרד ב-12,000 שקל למ"ר בערים דומות לתל אביב מוכרים משרדים במחירים של עד 55,000 שקל למ"ר (במטבע מקומי).

עו"ד ברץ משלם 2.5 מיליון שקל לשנה בעזריאלי

גם עו"ד בנימין ברץ אמר, בדברו בכינוס, שעדיף לרכוש משרדים ולא לשכור. הוא הביא דוגמה אישית: "משרדנו יושב בשכירות, זה 12 שנים, בקומה במגדלי עזריאלי. אנחנו משלמים דמי שכירות של 2.5 מיליון שקל לשנה, יקר מאוד!" [בהנחה ששטח קומה 1,200 מ"ר, דמי השכירות, אולי עם דמי ניהול, 175 שקל למ"ר לחודש - א.ל.]. הדובר מנה שיקולים בעד רכישה או שכירות, ובשורה התחתונה קבע: "עדיף לרכוש משרד, ביחוד בשים לב לכך שההלוואות זולות מאוד היום".

שמאי המקרקעין ירון ספקטור אמר שלו היו בונים בשנים הקרובות 1.5 מיליון מ"ר משרדים, היה הדבר מביא להוזלה ניכרת במחיריהם. אולם, כמו חג'ג', הוא מעריך שהבנקים לא יממנו בנייה של יותר מ-500 אלף מ"ר.

מנכ"ל חברת השתתפויות בנכסים, שרון גמבשו, הצטרף לדעת קודמיו ואמר, שהיזמים מתנהגים בצורה רציונלית, יבנו רק על-פי הביקוש, ולכן לא צפוי עודף הצע. עם זאת, הוא צופה הוזלה בדמי השכירות לטווח קצר, ולאחריה התייקרות חוזרת לטווח הארוך.

דמי האחזקה בישראל - כפולים לעומת אירופה

גמבשו הדגיש נקודה נוספת: דמי האחזקה והניהול של בנייני משרדים יקרים מאוד בישראל, ומגיעים ל-30% מדמי השכירות, כפליים מהנהוג באירופה. האחזקה בישראל יקרה - אמר - בגלל כמה סיבות: העיריות גובות ארנונה גבוהה, תעריפי החשמל גבוהים, וכך גם תעריפי המים.

הכלכלן תמיר בן-שחר מחברת צ'מנסקי-בן-שחר מסר את הנתונים הבאים: בתל אביב ובערים סמוכות יש 7.1 מיליון מ"ר משרדים, לא כולל משרדים בודדים בבניינים פה ושם. בן שחר אמר כי אנשי חברתו "הלכו ברגל", וספרו את המטרים הרבועים בניין אחרי בניין. בערים אלו בנו בשנים האחרונות, לדבריו, 200-175 אלף מ"ר משרדים בשנה - יותר מההערכות של יצחק חג'ג'.

הקבלן והיזם כמאל שגראוי היה הפסימי ביותר מכל הדוברים. הוא אמר: "השוק מוצף בקניונים, היום יש 1 מ"ר על כל אזרח (8.2 מיליון מ"ר מרכזים מסחריים על 8 מיליון תושבים - א.ל.) אין דבר כזה בעולם! אין מקום לבניית קניונים נוספים. לכן החליטה חברתנו שלא לפעול בענף זה. חברות יעבירו את משרדיהן מתל אביב לבניינים חדשים הנבנים לאורך כביש 5 וכביש 6. בניינים ותיקים יתרוקנו. בתוך שנתיים-שלוש יהיו כאן כמה וכמה פילים לבנים של בנייני משרדים! ברור שאנחנו לא בונים משרדים. חברתנו עוסקת רק בבנייה למגורים!".