נאור: זכויות בנייה הן זכות אובליגטורית

נשיאת בית המשפט העליון, מרים נאור, מצטרפת (יום ה', 3.9.15) לסבורים שזכויות בנייה אינן זכות קניינית אלא זכות אובליגטורית בלבד.

נאור אומרת: "לטעמי, הטבעת תווית של 'קניין' או של 'חיוב' אינה צריכה להיעשות לפי שיקולים תיאורטיים ומופשטים, אלא בהתאם למציאות המשפטית-עובדתית של הזכות... המבחן הבסיסי בשאלה אם מדובר בזכות קניינית הוא האם הזכות תקפה
כלפי כולי עלמא".

לדבריה, "ההבחנה היא, אם כן, בין זכויות אובליגטוריות שאדם זכאי להן ביחסו כלפי אדם אחר, לבין זכויות קנייניות, המבוססות על זיקה בלתי אמצעית אל הנכס ואשר עוקפות את התלות באישיותו של חייב מסוים. זכויות הקניין מספקות, אפוא, את האינטרס להשיג ביטחון רכושי שאינו תלוי בשר ודם".

נאור מדגישה: "אף שלפי הפסיקה החדשה יותר ניתן להגיע להסכמות חוזיות בדבר ניצולן של זכויות בנייה במנותק מהמקרקעין, אין משמעות הדבר כי מדובר בנכס קנייני עצמאי שניתן להעביר בו בעלות במנותק מהמקרקעין". המסקנה של נאור: "זכויות בנייה אינן נכס עצמאי במנותק מהקרקע
שאליה הן מתייחסות ועל כן אינן יכולות לשמש נושא לבעלות נפרדת מאותה קרקע באופן המחייב כלפי כולי עלמא. ביכולתן להיות אך מושא להסכמות חוזיות בדבר ניצולן, באופן היוצר התחייבות חוזית אובליגטורית כלפי הרוכש"

נאור קבעה, כי זכויות הבנייה העתידיות במתחם הנהלת דואר ישראל בירושלים שייכות לחברת חפציבה. היא דחתה את ערעור הדואר על ההחלטה במחוזי לפיה חפציבה לא מכרה לה זכויות אלו, ואת ערעור אבני דרך על החלטת המחוזי לפיה התחייבותה של חפציבה למכור לה זכויות אלו היא הבטחה חוזית המהווה חוב רגיל בהליכי הפירוק של חפציבה.

דואר ישראל חויבה בהוצאות של 60,000 שקל, ואבני דרך - ב-30,000 שקל. השופטים יצחק עמית ואורי שהם הסכימו עם נאור. את דואר ישראל ייצגו עוה"ד אייל בליזובסקי ואביאל פלינט; את אבני דרך ייצגו עוה"ד ישראל עדיאל, אדמית כהן-וינשטוק וגור טננבאום; את חפציבה ייצג עו"ד יעקב מלצר; ואת הכנ"ר - עו"ד טובה פריש.