שבעה שופטי בית המשפט העליון בדיון נוסף דחו פה אחד עתירה של הועדה המקומית רעננה והועדה המחוזית רמלה וקבעו שיש לשלם פיצויים למשיבה, יהודית הורוויץ בגין פגיעה במקרקעיה.
ירידה של 11.8% בערך המקרקעין של בעל הקרקע בשל אישור תוכנית בניין עיר אינה צודקת ומחייבת פיצויים על ידי הועדה המקומית.
שבעה שופטים של בית המשפט העליון דחו אתמול (יום ג', 12.5.04) פה אחד, במסגרת דיון נוסף, עתירה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה והוועדה המחוזית לתכנון ובניה של מחוז המרכז שביקשו שלא לשלם פיצויים למשיבה, יהודית הורוויץ, בגין פגיעה במקרקעיה. הוועדות המקומיות טענו כי הפגיעה היא סבירה וצודקת על-פי סעיף 200 לחוק התכנון והבניה, המעניק פטור מתשלום פיצויים אם מתקיימים מספר תנאים.
בפסק דין מפורט, המשתרע על-פני 48 עמודים, דנו שופטי בית המשפט העליון אהרן ברק, תאודור אור (שפרש לאחרונה), אליהו מצא, מישאל חשין, דליה דורנר (שפרשה אף היא לאחרונה), יעקב טירקל ואליעזר ריבלין, בשאלה באיזו מידה רשאית הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לפגוע במקרקעין של אדם במסגרת תוכנית בניין עיר (תב"ע), ולא בהפקעה, מבלי לפצות אותו בגין הפגיעה.
השופטים קבעו, כי ירידת ערך של 11.8% בערך המקרקעין בגין שינוי תוכנית, במקרה זה, אינה פגיעה סבירה וצודקת ולכן יש לפצות את בעלת המקרקעין פיצויים.
סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה קובע שהוועדה פטורה מתשלום פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק, אם מתקיימים שלושה תנאים מצטברים: שהפגיעה הנגרמת על-ידי התוכנית נמנית עם 11 סוגי מקרים הקבועים בסעיף זה לחוק; שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין; ושאין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים.
בעניינה של הורוויץ לא היתה מחלוקת בקשר להתקיימות התנאי הראשון, אך הצדדים נותרו חלוקים לעניין תנאי סבירות הפגיעה ותנאי הצדק שבתשלום פיצויים.
המקרקין בהם מדובר הם מגרש בשטח 1,090 מ"ר ברעננה, שנרכש על-ידי יהודית הורוויץ בשנת 1972. על-פי תוכנית המתאר שהיתה בתוקף אז, ניתן היה לבנות שם חמש יחידות דיור על עמודים. בפברואר 1983 אישרו ועדות התכנון המקומית ברעננה והמחוזית ברמלה תוכנית בניין עיר שייעדה שטח של 230 מ"ר מן החלקה לשטח ציבורי פתוח, וכן קבעה שעל השטח שנותר ניתן יהיה לבנות ארבע יחידות דיור במקום חמש, שיהיו צמודות קרקע ולא על עמודים.
באמצעות ב"כ עו"ד שמואל שוב וניצה איכבום ממשרד עו"ד משה שוב, הגישה הורוויץ תביעת פיצויים על-פי סעיף 197 בגין התוכנית, אך הוועדה המקומית טענה כי הורוויץ כלל לא נפגעה. בית המשפט המחוזי בת"א מינה שמאי מומחה שיכריע בסוגיה, וזה קבע כי שווי החלקה פחת ב-24,000 דולר, המהווים כ-11.8% מהערך המקורי של הקרקע. בית המשפט קבע שירידת ערך זו אינה עומדת בתנאי הסבירות על-פי סעיף 200 לחוק, וחייב את הוועדה המקומית בתשלום הפיצויים בצרוף הפרשי הצמדה וריבית.
הוועדות ערערו על פסק הדין המחוזי לבית המשפט העליון, שדחה את ערעורן. עם זאת, בפסק הדין נחלקו דעות השופטים אהרן ברק, יעקב טירקל ועבדל רחמן זועבי בשאלת פרשנות תנאי הסבירות והתקיימותו בנסיבות המקרה. בעוד שהשופט טירקל והשופט זועבי קבעו שתנאי הסבירות לא מתקיים, ולכן דין הערעור להידחות אף מבלי לדון בתנאי הצדק, קבע הנשיא ברק, כי בחינת קיומו של תנאי הסבירות תעשה באמצעות איזון ראוי בין זכות הקניין מזה לבין האינטרסים של טובת הציבור מזה. עם זאת קבע ברק, כי מן הצדק היה לשלם במקרה זה את הפיצויים ולכן דין הערעור להדחות.
גם במסגרת הדיון הנוסף, היו חילוקי דעות בדבר התקיימותו של תנאי הסבירות במקרה זה, אך כל השופטים דחו פה אחד את העתירה בשל אי קיומו של תנאי הצדק, כלומר - כי בנסיבות המקרה, מן הצדק לפצות את בעלת המקרקעין.
לדברי עו"ד שמואל שוב, שייצג את הורוויץ, מדובר בפסק דין חשוב העושה צעד נוסף בהגנת זכויות הקניין של אזרחי מדינת ישראל, ומגביל את האפשרות של המדינה ושל הרשויות המקומיות לפגוע ברכושו של האזרח מבלי לפצותו בהתאם. על-פי הערכתו, סכום הפיצויים שתקבל הורוויץ בתוספת ריבית והצמדה מיום אישור התוכנית, יעמוד עתה על כמיליון ש"ח.
דנ"א 1333/02 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה נ' יהודית הורוויץ
התהיות בסוגיה זו עשויות לגלם משמעויות...
