מס שבח מופחת על קרקעות למגורים בבעלות ארוכת שנים

ועדת הכספים אישרה לקריאה שנייה ושלישית את סעיף 7 'שבח ריאלי', שבפרק ד' (מיסוי בשוק הדיור) בחוק ההסדרים. כדי לעודד מכירת קרקעות אשר נרכשו לפני 7 בנובמבר 2001, כלומר קרקעות שנמצאות במשך שנים רבות בידי בעליהן ונצמח עליהן שבח גבוה, מוצע לקבוע, כהוראת שעה, שבמכירת זכות במקרקעין המיועדים לבנייה למגורים, בידי יחיד, בתקופה שמיום התחילה של החוק עד 31 בדצמבר 2027 (המועד הוארך בחצי שנה לדרישת הוועדה לעומת הצ"ח המקורית), יחול שיעור מופחת של מס שבח, על חלק מהשבח הריאלי שנצבר עד 7 בנובמבר 2001, לפי שיעור המס הקבוע היום – 25%. שיעור זה נמוך משמעותית משיעור המס המוטל על השבח שנצבר לפני 7 בנובמבר 2001, והיה נגבה במכירת המקרקעין לולא ההצעה שאושרה.

עוד לפי ההצעה, שיעור המס המופחת יינתן רק אם המכירה היא של קרקע שקיימת לגביה תוכנית בנייה, המתירה בנייה של לפחות 8 דירות מגורים על הקרקע על-מנת לתמרץ קרקעות עם פוטנציאל בנייה גבוה, (זאת לדרישת הוועדה, כאשר בהצעת החוק המקורית נקבע מספר של 15 דירות מגורים לפחות).

תנאי נוסף שהוצע הוא שבתוך תקופה קצובה הסתיימה בנייתן על הקרקע של כל הדירות המיועדות לשמש למגורים המותרות לבנייה לפי תוכנית הבנייה שחלה לגבי הזכות במקרקעין במועד סיום הבנייה. זאת כדי לתמרץ את רוכש הקרקע להוציא לפועל את בניית הדירות במהירות. במסגרת כך, האריכה הוועדה את תקופת הבנייה הנדרשת כדי לזכות בהטבה לעומת התקופה שנקבעה בהצעת החוק המקורית והעמידה אותה על 8 שנים, כאשר ככל שהרוכש יסיים את בניית דירות המגורים בתקופה קצרה, יהיה זכאי המוכר לשיעור המס המופחת על חלק גדול יותר מהשבח הריאלי עד יום התחילה. כך אם ישלים את הבנייה בתום 4 שנים יהיה זכאי ל-100% מההטבה, ובהמשך לכך יחולו מדרגות יורדות לגבי הזכאות להטבה, כאשר מדי שנה יורד אחוז הזכאות להטבה, עד לתום 8 השנים.

מאחר שההקלה ניתנת למוכר, התמריץ לרוכש יופעל באמצעות חוזה המכר, שיתייחס לתוצאות אי־עמידתו בתנאי סיום הבנייה.

הוועדה אישרה לקריאה שנייה ושלישית את - סעיף 5(2) 'חישוב לינארי' שבפרק ד' בחוק ההסדרים (מיסוי בשוק הדיור).

במסגרת תיקון שבוצע בשנת 2013 לגבי דירת מגורים שנרכשה לפני כניסת התיקון לתוקף, כי לגבי אדם שבבעלותו יותר מדירת מגורים אחת, יחושב מס השבח במכירת דירה כזו לפי "החישוב הליניארי", כך ששבח שייוחס לתקופה שעד שנת 2014, יהיה פטור ממס שבח, ואילו שבח שייוחס לתקופה שמהמועד האמור ואילך יחויב במס שבח בשיעור שנקבע בחוק מיסוי מקרקעין.

מטרת התיקון הייתה להקל עם מי שהיו בעלי דירות מגורים במועד כניסתו לתוקף, כך שיהיו פטורים ממס על השבח שנצבר לפני אותו מועד, ובדומה למצב החוקי שחל לפני התיקון הנ"ל, התיקון לא הגביל את החישוב הליניארי כך שיחול רק על דירת מגורים במועד כניסת התיקון לתוקף.

במצב זה, גם מי שבמועד האמור היה בעלים של קרקע, שלא היה יכול לקבל פטור במכירתה ממס שבח לפני כניסתו לתוקף של התיקון, כיום יכול ליהנות במכירת הזכות מהחישוב הליניארי המדובר, ובלבד שבנה על הקרקע דירת מגורים לפני המכירה.
כך מציעה הצעת החוק לתקן את הסעיף הרלוונטי, שייקבע כי מוכר שטח עם דירת מגורים, שהקרקע נרכשה לפני כניסת התיקון לתוקף, לא יוכל ליהנות מהטבת החישוב הליניארי, אם ברכישת הקרקע, לא הייתה בנויה עליה דירת מגורים.

למרות זאת, מציעה הצעת החוק להקל על מי שבנו דירה על הקרקע לפני תחילתו של התיקון המוצע כעת, כך שיוכלו ליהנות מהמיסוי ממנו תכננו ליהנות.

בנוסף, ונוכח הרצון לעודד בניית דירות על קרקע פנויה, מוצע לתת פרק זמן למי שבבעלותו קרקע כאמור, לסיים בניית דירת מגורים על הקרקע, כאשר אם יעשה זאת, יזכה ליהנות ממסלול הליניארי האמור. פרק הזמן שנקבע הינו עד תום 2030.
במסגרת תיקונים שנכנסו להצעת החוק לדרישת הוועדה, נקבע כי שיעורי המס המרביים שניתן להטיל במסגרת התיקון, יעמדו על עד 25% סה"כ, במקום 47% שביקש לקבוע הנוסח המקורי.

בנוסף נקבע לדרישת הוועדה, כי הבחינה האם נבנתה דירה על הקרקע, תעשה בשני מועדים – במועד רכישת הקרקע וביום תחילת החוק, כך אם הייתה במקום דירה בתקופה כל שהיא, גם אם זו נהרסה על-מנת לבנות דירה אחרת, תחול ההטבה על בעלי הקרקע והוא יוכל בעלי הקרקע ליהנות מן המיסוי המקל.

הוועדה אישרה את סעיפים 11(2) ו-12(א) – ניכוי דמי שכירות, שבפרק ד' (מיסוי בשוק הדיור), שבחוק ההסדרים.

כדי להקל על מי שיש לו דירה יחידה, והוא מעדיף לגור בדירת מגורים אחרת ובאותו זמן להשכיר את דירתו, מציעה הצעת החוק לגדר את ההטבה, כך שאותו יחיד יוכל לנכות מהכנסתו מהשכרת הדירה את דמי השכירות ששילם, עד לגובה של תשעים אלף שקלים חדשים בשנה. אף על-פי שאלה הוצאות פרטיות אשר אינן אמורות להיות מנוכות לפי עקרונות מס ההכנסה הרגילים.

לעניין החישוב יחשב גם תשלום שכ"ד או הכנסה בגין שכ"ד של בן זוגו של אדם, או של ילד עד גיל 18 המתגורר עמו. זאת על-מנת למנוע פיצולים מלאכותיים של ההכנסות בין חברי התא המשפחתי לצורך התגברות על הגבלות הסכומים המפורטים בחוק, ומצד שני, היא תאפשר לבן זוג אחד לקבל את ההטבה על דמי השכירות ששולמו לו בעד שכירת הדירה המושכרת, גם אם מבחינה פורמלית בן הזוג השני הוא שמשלם את דמי השכירות על הדירה שאותה הם שוכרים.

במסגרת החוק נכלל גם אם אדם קשיש המתגורר בבית אבות ומשכיר את דירתו, וכן לבקשת הוועדה התווסף דיור מוגן ומוסדות סיעודיים. לבקשת יו"ר הוועדה, ח"כ משה גפני, הוטלה רביזיה על הצעת החוק עד אשר יובהר סופית שאין מקרים נוספים שיכולים ליפול בגדר החוק.

ועדת הכספים אישרה את הסעיפים בפרק ד' בחוק ההסדרים (מיסוי בשוק הדיור) העוסקים בשחלוף דירות – הסעיפים מקצרים את משך התקופה בו תהייה זכאות של משפר דיור המוכר את דירתו הראשונה ליהנות משיעורים מופחתים של מס רכישה ופטור ממס שבח, החלים על רוכש דירה ראשונה בשל רכישת דירה חלופית, כך שאלה יעמדו על שנה וחצי במקום שנתיים כיום. לדרישת הוועדה נקבעה התקופה על שנה וחצי ולא רק שנה, כפי שביקשה הצעת החוק המקורית.

חוק מיסוי מקרקעין קובע את התקופה שבמהלכה משפרי דיור יכולים להחזיק במקביל בשתי דירות ולהיחשב לבעלי דירה יחידה, בטרם מכרו את דירתם הישנה, לצורך הקלה בשיעור מס הרכישה שהם חבים בו, ופטור ממס שבח.

בדברי ההסבר להצעה, מצוין כי מתן האפשרות ליהנות מהטבות המיסוי לדירה יחידה בזמן החזקה בשתי הדירות לתקופה ממושכת, "מתמרצת את משפרי הדיור להמתין לעליית מחירי הדיור לפני שהם מוכרים את דירתם הישנה, וכי מצב זה מביא למלאי גדול של "דירות בהמתנה", מקטין את היצע הדירות הזמינות בשוק ומביא לעליית מחירי הדירות".

עוד מצוין כי "ככלל, משפרי דיור המחזיקים ב"דירה בהמתנה" מאופיינים בהכנסה גבוהה מאוד למשק בית, שמגיעה בממוצע לפי שניים לערך מההכנסה של משק בית ממוצע בישראל. מכאן שהתקופה הארוכה הקבועה כיום בחוק מיסוי מקרקעין, המאפשרת גם לבעלי דירות המחזיקים בשתי דירות למשך שנתיים ליהנות מהטבות המיסוי המיועדות לבעלי דירה יחידה, מיטיבה עם משקי בית בעלי הכנסות גבוהות ופוגעת בזוגות צעירים המעוניינים לרכוש דירה, עקב ההשפעה השלילית של "דירות בהמתנה" על מחירי הדירות."

נוכח הדברים, מציינים דברי ההסבר, כי "במטרה לעודד רוכשי דירות חלופיות להקדים ולמכור את דירותיהם הראשונות", מוצע לתקן את החוק ולקצר את משך התקופה שבה יכולים רוכשים ליהנות מהקלות המס.

הצעת החוק המקורית ביקשה לקבוע הוראת קבע, אך נוכח בקשת חברי הכנסת, ובעיקר חברי האופוזיציה, נקבע כי זו תקבע בהוראת שעה לתקופה של שנתיים.

ועדת הכספים אישרה לקריאה שנייה ושלישית את פרק א' (מטרת החוק) שבחוק ההסדרים - הצעת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2024-2023).

במסגרת סעיף זה, מובהרת מטרת החוק: "לתקן חוקים שונים ולקבוע הוראות נוספות כדי לשמור על מדיניות פיסקלית אחראית, לעמוד בתקרת הגירעון ובמגבלת ההוצאה הממשלתית, ולהגדיל את הכנסות המדינה ואת תקבוליה, וזאת תוך חיזוק הצמיחה במשק, שינוי סדרי העדיפות הלאומיים וצמצום הפערים, והכול בהתאם ליעדי התקציב והמדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2023 ו־2024."