בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
|
|
|
טעויות של משקיעים ברכישת נכסים בארה"ב
|
טעויות נפוצות אותן מבצעים משקיעים מתחילים הרוצים לרכוש נכס בארה"ב. קיראו, ישמו וחיסכו הרבה מאוד כסף על שגיאות מיותרות שניתן למנוע
|
בית בארה''ב. להכין שיעורי בית לפני העסקה [צילום: AP]
|
|
|
|
|
בזמן שבורסות העולם גועשות בתנודתיות מורטת עצבים, מוצאים את עצמם משקיעים רבים - שיודעים שנדל"ן מניב הוא אפיק ההשקעה הטוב ביותר - מתפשרים על פוטנציאל רווח עתידי ספקולנטי ותשואות מינימליות. כשהמצב הוא כזה, העיניים נישאות לעבר שאר ארצות העולם בתקווה למצוא השקעות טובות יותר הנמצאות אצלן. כל משקיע שעבר תהליך כזה, לפחות בראשו, בוודאי התעניין או שקל להשקיע בנכסים בארה"ב. זה הגיוני, כיון שהמצב הכלכלי בארה"ב בשפל, מחירי הבתים נמוכים ושוכרים ניתן למצוא תמיד, או כמעט תמיד... אם אתה אחד מהמשקיעים שחשב להשקיע ברכישת נכס בארה"ב, בוודאי נתקלת בחברות שונות המציעות לרכוש נכסים בפלורידה, באינדיאנה או אולי במישיגן. בתחילה, הכול נראה טוב ויפה כשחברות כאלה מפגישות את הלקוח הפוטנציאלי עם אנשי המכירות המלוטשים שלהן. אך בהמשך, ככל שצוברים ניסיון, כל משקיע רציני מבין את הצורך לשלוט בעצמו בנתונים ובשוק הנדל"ן לעומקו, משום שההצלחה האמתית נמצאת בפרטים הקטנים - אותם איש לא יגלה לך. מטרתו של מאמר זה היא להציג בפניך טעויות נפוצות אותן מבצעים משקיעים מתחילים הרוצים לרכוש נכס בארה"ב. קריאת המאמר ויישומו יחסכו לך הרבה מאוד כסף על שגיאות מיותרות שניתן למנוע. טעות 1: קנייה בזול נכס במחיר נמוך אינו בהכרח נכס בעל ערך!.הרבה פעמים אנחנו מאד זהירים לגבי סכומי כסף גדולים במיוחד, אולם מוכנים לשים את כספנו על קרן הצבי כאשר מדובר בסכומים לא גדולים. העניין הוא שגודל הסכום הוא תמיד יחסי. להשקיע 2,000$ בקרקע - שאולי יום אחד תהיה שווה פי - 100 נשמע כמו השקעה טובה, אבל רק לאחר שמתברר לנו שמדובר באזור בו הקרקעות עולות 200,000 דולר. אם נשווה זאת להשקעה של 2,000 דולר בקניית 4,000 מניות בבורסה בשווי 0.50 של דולר כל אחת, על מנייה של חברה קטנה ולא ידועה בעלת פוטנציאל להיות שווה עוד כמה שנים פי 100....העסקה תשמע לנו פתאום מסוכנת. בתפיסתנו, קרקעות נקנות במאות אלפים ואילו מניות נקנות בשקלים בודדים. הסכומים, הסיכונים והרווחים זהים, אולם תפיסת סדרי הגודל שונה והיא זו שגורמת לנו להשקיע יותר כסף, כאשר אנחנו מרגישים שמדובר בהשקעה נמוכה (2,000$ ליחידת קרקע). בדיוק על נתון זה, משחקות הרבה חברות המשווקות נכסים זולים. כאשר מציעים לנו להשקיע בנכס סכום של - 5,000 דולר, 10,000 דולר או 20,000 דולר המחיר נשמע זול; ובגלל התפיסה שלנו את מחירי הנכסים, אנחנו מוכנים לקנות לעיתים בלי לנסוע לראות את הנכס במו עינינו ("מה אני אוציא עכשיו 2,000 דולר כדי לנסוע לחו"ל לראות נכס שעולה 10,000 דולר?!"). בקיצור - קונים בזול מתוך התלהבות, ונתקעים עם נכס חסר ערך. טעות 2: קנייה ביוקר וחיסול פוטנציאל עליית הרווח ישנן בישראל ובעולם חברות הקונות נכסים במחירים מאד זולים, כגון 12,000 דולר, משפצות אותם ומציעות אותם למכירה תוך זמן קצר. נכסים אלה בד"כ נמכרים ב-50,000 דולר עד 80,000 דולר למשקיעים, לעיתים עם דייר בנכס המשלם שכ"ד, דבר המשקף תשואה נאה. התשואה על ההשקעה נאה ולכן העסקה נראית כעסקה טובה; אולם בדיקת מחירי נכסים אחרים באזור מציירת בד"כ תמונה עגומה: מחירי הנכסים באזור נמוכים משמעותית ממחירו של נכס זה, ובעוד שהתשואה סבירה, פוטנציאל הרווח העתידי (מעליית ערך הנכס) גולם במחיר הקנייה ולכן הקונה נשאר עם נכס שעליו הוא שילם הרבה מעל למחיר השוק. שים לב: תמיד יש לבדוק את מחירי הנכסים באזורים בו העסקה מוצעת, רצוי אפילו עם מספר גורמים ולא עם גורם הקשור למוכר. טעות 3: תשואה מובטחת או במילים פשוטות - איך עובדים עליכם. המשקיע המתחיל ידוע בכך שהוא מפחד. הוא מפחד "ליפול" על השקעה לא טובה ולהפסיד את כספו. הוא בעיקר מפחד כי חסר לו ידע ולכן הוא מנסה לפצות על כך על-ידי כך שהוא נאחז בדבר שהוא מרגיש עימו בטוח. בדיוק על פחד זה משחקות חברות המשווקות נכסים בחו"ל בכלל ובארה"ב בפרט; הן מבטיחות למשקיע המתחיל תשואה נאה למשך 3-5 שנים בד"כ. עובדה זו נוסכת בו ביטחון והוא משוכנע שעשה השקעה טובה. במקרים רבים, בתום תקופת הבטחת התשואה, לפתע צונחת התשואה וההשקעה כבר לא נראית כל כך טובה. מה שקורה בפועל הוא שחברות שמוכרות נכסים בתשואה מובטחת, מסוגלות להבטיח למשקיע המתחיל תשואה גבוהה ע"י כך שהן גובות מראש מחיר מופקע על הנכס ולמעשה מחזירות למשקיע חלק מההפרש שהוא בעצמו שילם. לדוגמה, נכס שעלותו הריאלית 50,000 דולר נמכר למשקיע בסכום של -100,000 דולר עם תשואה של 10% מובטחת ל-3 שנים. המשקיע שילם 50,000 דולר מעל מחיר השוק, כאשר הוא מקבל 10,000 דולר כל שנה למשך 3 שנים מתוך הכסף שהוא בעצמו שילם (כלומר, 30,000דולר), ולחברה המוכרת נשאר ההפרש (כלומר, 20,000 דולר). שים לב: ככלל, אין תשואה מובטחת! אם יש, אז צריך להבין את מבנה ההבטחה ומה עומד מאחוריה. טעות 4: חוסר הבנה של השוק יותר מידי משקיעים מתחילים "קופצים למים" לפני שהם מבינים מה קורה בשוק בו הם רוצים להשקיע. הבנת השוק כוללת בתוכה מגוון רחב של סיבות: הבנה של הסיבה לירידת/עליית/יציבות המחירים, ביקושי ההשכרה, האפשרויות להשכרה, החוקים החלים על המשכיר והשוכר, גיאוגרפיית האזור, דמוגרפיית השוכרים וקונים עתידיים פוטנציאליים, ביטוח, חוקי מס ועוד. ככלל אין זה רעיון טוב לפעול לבד בשווקים שלא מכירים, אלא לאתר שותף מקומי; ללמוד את השוק ולקבל החלטה מושכלת בקשר להשקעה. טעות 5: הזמן הנכון לביצוע העסקה כידוע שוק הנדל"ן בארה"ב נמצא בשפל מזה כ-3 שנים. ישנם אזורים שחוו ירידות משמעותיות ביותר, ישנם כאלה שחוו ירידות מינוריות ואחרים שאפילו חוו עליות מחירים. באזורים שחוו ירידות מחירים, המשקיע המתחיל מנסה לתזמן את השוק, כך שישיג את ה"עסקה הכי טובה" בדיוק בנקודת השפל. ישנם כאלה שלא ייקנו עד שיהיו בטוחים לגמרי שזו בוודאות נקודת השפל. אלה תמיד מחזיקים נתונים בשליפה מהירה, ממאמר שפעם קראו על כך שצפויה עוד ירידה בשוק הנדל"ן ולכן "לא כדאי להיכנס עכשיו". מי שמנוסה בהשקעות נדל"ן, מבין שאין משמעות לכך שהשוק בנקודת השפל הנמוכה ביותר שלו, או לפניה או אפילו אחריה. מה שחשוב הוא שהשוק נמצא בפער מחירים כזה שמייצר הזדמנויות. השאלה לא צריכה להיות "האם אני קונה בנקודת השפל", אלא צריכה להיות "האם העסקה הזו טובה היום לטווח הארוך, גם אם המחירים יירדו בטווח הקצר." חבל לנסות לתזמן את השוק. זהו מרדף חסר תועלת שאין בצידו שום רווח אמיתי. לסיכום, ידע וקשרים נכונים הם המפתח להשקעות נבונות וטובות. העדר או חסר באחד מהם או בשניהם מעלים באופן משמעותי ומיותר את הסיכון הגלום בהשקעה. כיום, ישנן השקעות מצויינות בארה"ב, אבל זו היא ארץ ענקית ונדל"ן הוא עסק נקודתי. אני מייעץ לכל משקיע מתחיל לעשות שיעורי בית, לא להתפתות לעסקות זולות בגלל מחירן הזול, ללמוד כמה שיותר על השוק בו רוצים להשקיע, ולהתחבר למומחים מקומיים, המנוסים בהשקעות נדל"ן. רק כך ניתן להגיע לתשואות מרשימות, עם פוטנציאלי רווח עצומים ואפשרות להיכנס בצורה נבונה ומושכלת לשוק הנדל"ן המבטיח והמתקדם ביותר בעולם.
|
|
הכותב הוא הוא בעלים-שותף בחברת Kellner Investments המבצעת השקעות נדל"ן בארה"ב ובישראל. החברה מתמחה בנדל"ן מניב למגורים בארה"ב ופועלת באמצעות שותפים מקומיים המהווים פלטפורמה לפעילות בכל אזור בו היא משקיעה.
|
|
תאריך:
|
03/06/2012
|
|
|
עודכן:
|
06/06/2012
|
|
רואי קלנר
|
טעויות של משקיעים ברכישת נכסים בארה"ב
|
|
ארגוני העיתונאים בישראל פירסמו השבוע הודעות גינוי להחלטתו של היועץ המשפטי לממשלה, עו"ד יהודה וינשטיין, להעמיד לדין את עיתונאי הארץ אורי בלאו בגין החזקת ידיעות סודיות בלא סמכות. מחר בשעה 12:00 יקיימו הארגונים הפגנה מול משרד המשפטים, ברח' צלאח א-דין 29 בירושלים. הסעות מתל אביב ייצאו בשעה 10:45 מתחנת הרכבת ארלוזורוב.
|
|
|
המאבק שהתקיים זמן רב מתחת לפני השטח ב"פרשת הרפז" בין היועץ המשפטי לממשלה, יהודה וינשטיין, לבין מבקר המדינה השופט (בדימ.) מיכה לינדנשטראוס, פרץ בימים האחרונים בעוצמה רבה. עתה הוא מתנהל בעיקר בתקשורת ובבית המשפט.
|
|
|
מדונה אולי צלחה את המשימה בגבורה אמש (חמישי), אבל זו הייתה המשימה הלא נכונה. זה היה מופע-אדירים, שעמד בכל הסטנדרטים (כמעט), אבל לא קבע ולו סטנדרט אחד. הוא היה וירטואוזי אבל מנוכר, דרמטי, אבל לא תיאטרלי, נמרץ, אבל לא נלהב, פיזי, אבל סטרילי. הניתוח הצליח, החולה מת.
|
|
|
אנחנו לפני ליקוי הלבנה שיתקיים ביום שני ולמעשה בתוך תקופת הליקויים, שהחלה בתאריך 21.5.12 ותימשך עד לתאריך 4.6.12. זו תקופה בה הצד הרגשי משפיע על כולנו ואצל רבים מאיתנו התגובה באה לידי ביטוי גם בתחושות פיזיות פחות נוחות עם עצמנו. למעשה, יש כאן אנרגיה רגשית חזקה העוברת דרכנו שדורשת שחרור. האיפוק לא יועיל בימים האלה. לעומת זאת, אתגר עצמי הכולל מידע חדש, מסר או סימן, שמגיעים בימים האלה, יכולים להביא את הפתרונות שחיפשנו כבר הרבה זמן. סיום תקופת הליקויים (אחרי התאריך 19.6) יביא התחלה חדשה. הקשיבו לעצמכם.
|
|
|
"עברתי מיזום בניית דירות לבנייני משרדים" אומרת, בראיון ל-News1, יזמת הנדל"ן חני הורוביץ, 35, אחת משני בעלי חברת הנדל"ן "מגדלים", שבשנים האחרונות יזמה עסקות לבניית מאות דירות בתל אביב, ברמת גן ובפתח תקוה. הורוביץ מתכוונת לעסקה, שבה היא מארגנת, בימים אלו, קבוצת רכישה שתבנה מגדל משרדים ומסחר בן 31 קומות במתחם חסן עראפה, ליד צומת בית מעריב בתל אביב.
|
|
|
|