הבנייה בעיצומה

הצטרפו אלי למסע קצר, בעיר קטנה אך ידועה עד מאוד, ונראה את השפעות הכלכלה על פני השטח, טרנספורמציה אורבנית ההולכת וקורמת צורה מול עינינו ממש.

בוורלי הילס היא עיר המונה כ-34,000 תושבים באזור של חמישה וחצי מיילים רבועים. במהלך היום, מספר האנשים בעיר צומח פי שמונה לערך.

מרבית התנועה בעיר - אחת הבעיות המרכזיות מימים ימימה - היא תנועה שאינה מתחילה ואינה מסתיימת בעיר. לפיכך, אין בה תועלת, וגבוה מאוד מחירה. הכיצד? זיהום אוויר. זיהום קולי (קול המנועים הרועמים, צפירות של נהגים עצבניים). צפיפות בלתי נסבלת (ישנם זמנים שהעורקים העיקריים דומים למגרשי חניה - פשוט לא ניתן לזוז). ״נזילה״ מהעורקים העיקריים (צפונה-דרומה, מערבה-מזרחה) לשכונות המגורים פנימה, כדי להימלט מעמידה ללא מעשה, וכאן התנועה יוצרת סכנת נפשות להולכי רגל ולילדים. חוסר תשומת לב (בשל אכיפה לוקה) לתמרורים, הגבלת מהירות, עצירה להולכי רגל וכו׳.

בעיר בוורלי הילס עושר אגדי וכוח שכמעט קשה לתאר. אך, כמו בכל עיר אחרת, גרים כאן גם אנשים קשי יום, משפחות המתקשות להתקיים.

העיר מחולקת לאזורים. מצפון לשדרות סנסט אזור האחוזות. כאן אחוזות נמכרו בימים עברו בעשרה מיליוני דולרים ויותר. בין שדרות סנסט לשדרות סנטה מוניקה החלק הטוב של העיר. כאן בתים פרטיים (בד״כ עם מגרש טניס ובריכת שחייה מאחור) נמכרו בעבר בין שלושה לחמישה מיליוני דולרים. דרומית משם, בתים פרטיים קטנים בהרבה, והחלקות הולכות ונהיות צפופות ככל שמדרימים בעיר. ערך בתים כאן היה כמיליון דולר.

והנה התהפכה הקערה על פיה, והמחירים קפצו. ממיליון לבין שניים עד שלושה. משלושה עד חמישה לעשרה בקירוב. ומעל לעשרה לכל העולה על הדעת - 20, 50, 150. והכל נמכר! שווי הנכסים עלה לשמיים, ואנו חיים בעולם בו נדמה שתמיד היה כך ותמיד יהיה טוב, אך כל תלמיד של כלכלה יודע שלא כך הדבר, שהחיים על ציר הזמן דומים לרכבת הרים שעולה ויורדת וחוזר חלילה.

בזמן מטורף כזה, מוטלים חובה ולחץ אדירים על העומדים בראשות העיר - חמשת חברי מועצת העיר הנבחרים - לשמור ולהגן על עתיד העיר. השוק רותח עכשיו, אך לאורך זמן ישנן עליות וישנם מורדות, חלקם תלולים ומאוד משמעותיים, אך ההתחייבויות של העיר שרירות וקיימות ואינן משתנות (לדוגמה, משכורות לכבאים ולשוטרים, וכיו״ב).

לעיר תוכנית מתאר. משנות השבעים עד סוף המאה שעברה, התוכנית לא עודכנה (למעט עידכון חובה של חלק מאוד ספציפי בה שנעשה פעם בחמש שנים). שנתיים עבדו כ-200 מתושבי העיר על עידכון התוכנית, ולאחר מכן המלצותיהם הפכו לנייר עבודה בפני מועצת העיר. הרבה, אגב, לא השתנה. לדוגמה, כבר בשנת 2002 דובר על חיבור כל בית אב בעיר לרשת פייבראופטיקס. חמש עשרה שנים אחר כך, עדיין מדברים על כך, למרות שעתה בקצב מזורז יותר. המעניין הוא שהטכנולוגיה השתנתה, ובעוד שבעבר דובר לחפור את העיר כולה, כמו שעשו בארץ עת חיברו כל דירה לכבלים, היום התקשורת היא סלולרית, והתשתית מכסה כל פינה אפשרית (בעיר, לדוגמה, אתרים סלולרים על כל עמודי החשמל וכן אתרים תת-קרקעיים ברחובות שמעטים מודעים אליהם - כמו לדוגמה בשדרות סנסט).

חלק מהקסם בעיר הוא שהבנייה נמוכה. רוב הבתים הפרטיים בני קומה עד שתיים, וקיימת הגבלה של גובה וצפיפות. העיר המוקפת בלוס אנג׳לס הפכה מהלך מאה שנות קיומה לנווה פורח, המוקף חומות גבוהות. כך לדוגמה סנצ׳ורי סיטי (שכונה של לוס אנג׳לס) יוצרת חומה של ממש עם גורדי השחקים בה. בפינה ליד בית הספר התיכון של בוורלי הילס מסתיימת בנייה של גורד שחקים בן 40 קומות. למטה, כמו נמלים, 2,000 תלמידי התיכון. ברחוב דוהיני פינת ברטון וויי מלון ארבע העונות. המלון מכנה את עצמו ״ארבע העונות בבוורלי הילס״, אך הוא נבנה מעבר לכביש, בעיר לוס אנג׳לס. בוורלי הילס נאנקת תחת התנועה הנוספת ואינה יוצאת נשכרת כהוא זה מהמלון.

בדיוק ליד המלון, מזרחה ממנו, הולך להיבנות בניין זהה לדירות יוקרה (שמחירן מיליונים ועשרות מיליונים). כאמור - לוס אנג׳לס ולא בוורלי הילס.

כל אימת שהכלכלה טובה מגיעים אנשי עסקים ורוצים לפתח שטח זה או אחר. לפני עשרים שנה, לדוגמה, נאמר לנו שישנו מחסור חמור במיוחד בדירות יוקרה להשכרה. כך יצא שבניין קטן בן קומתיים על שדרות ווילשייר, עם מגרש חניה פתוח ענק, הפך לבניין משרדים בן שלוש קומות ומאחוריו בניין דירות בן שש קומות. החברה שפיתחה ובנתה (״סניידר״) כבר מזמן מכרה את הפרויקט ואיננה חלק מהעיר.

איך קרה שהותרה בנייה עם קומות נוספות, קרי עם חריגה הן בגובה והן בצפיפות? חברי מועצת העיר דאז שוכנעו (בדרך חוקית, לא בתשלומים) שכדי לתמרץ את חברת סניידר שתבוא ותפתח את השטח, יש לאפשר לה את מבוקשה.

מה קיבלה העיר בתמורה? לא כלום. נהפוך הוא - מגרש פתוח הפך לחומה בצורה ולא יפה. לא ניתן יהיה לחזור לשטח הפתוח בעתיד. כשמסתכלים למעלה, יש למתוח את הצוואר כדי להבין עד כמה ענק הפרויקט. אפילו קיר פסיפס היסטורי שהיה באותו בניין לא שומר לעתיד.

באותו זמן לערך הוצע פרויקט נוסף לעיר: מלון פאר בשם מונטג׳. בניגוד לחברת סניידר, החברה שהציעה את מלון המונטג׳ פתחה משרד בבוורלי הילס, המנהל עבר עם משפחתו לגור כאן והחברה תרמה לפרויקטים מקומיים על ימין ועל שמאל. מעורבות בקהילה - באופן מעשי או למראית עין - תמיד עוזרת לקידום פרויקטים!

הפרויקט היה ״מסובך״, שכן העירייה שיתפה פעולה עם חברת הפיתוח. החברה קיבלה זכויות יתר ותשלום של כארבעים מיליון דולר. בתמורה היא בנתה בניין מקביל ואת הגינה בין המלון לבין הבניין השייך לעירייה. הגינה הפכה לפרק עירוני שמאות אנשים נהנים ממנו מדי יום. מתחת לקרקע כמה קומות חניה, ושם חניה חינם למשך שעתיים.

עד כאן שיקולי כדאיות לשני הצדדים - לחברת הפיתוח ולעירייה. אך בעיצומו של משגל, חברת הפיתוח אמרה ״עצור!״ ודרשה מספר קומות מעבר למותר לבניית דירות פאר. "לא יהיה לנו כדאי לפתח את הפרויקט אחרת״, טענה החברה בתוקף, ומועצת העיר, כה משולהבת מעצם מעשה האהבה, אישרה - ואפילו בהתלהבות ולא בהיסח הדעת.

מה בדיוק קיבלו תושבי העיר בתמורה? לא כלום מעבר למה שהיו מקבלים גם כך ללא ההיתר לבניית קומות נוספות של דירות פאר.

האם זה גרוע? ביותר! מדוע? הדירה הראשונה שנמכרה נקנתה על-ידי לרי פילד (אחד התורמים הגדולים לאוניברסיטת בן-גוריון). הוא שילם שבעה מיליוני דולרים, סכום שהיה אגדי בזמנו, ואף התנה את קניית הדירה שאם לא תימכרנה דירות נוספות במחירים ״סבירים״ הוא רשאי יהיה לצאת מהחוזה.

איש לא תיאר בזמנו שיעברו מספר שנים והדירות תיחטפנה בסכומים פי שניים ופי שלושה. מה יצא לעיר מאותו גשם זלעפות משמיים? ההסכם בין העירייה לבין חברת הפיתוח יכול היה לכלול סעיף שאחוז מסוים מכל מכירה מעל רף מסוים ישולם לעירייה. אך לא, העירייה מקבלת כלום.

ראו איזו מתנה נפלאה - היתר לבנייה חריגה, בשל תרוץ זה או אחר, שברבות הימים הופך לעשרות ולמאות מיליונים של רווח בלתי מתוכנן!

טוב לפחות שהמלון מלא, שכן תשלום מיסי שהות (״מס מיטה״ כפי שהוא נקרא) מאוד משמעותי לעיר. מסתבר שאפילו התחרות לבתי המלון הסמוכים בעיר, באותה רמה, לא מפריעה לאף אחד. הריג׳נט (מלון ארבע העונות, מלונה של ״אישה יפה״), הפנינסולה (בבעלותו של רוברט זרנגן), ההילטון (בבעלותו של בני אלג׳ם), מלון בוורלי הילס (בבעלותו של הסולטן מברוניי) והלרמיטג׳ - כולם משגשגים.

אך מהדירות? מה התועלת לעיר ולתושביה? היתר חריג שניתן במתנה.

בני אלג׳ם, בעלי ההילטון, חמד גם לו בניינים נוספים. ההילטון השוכן במרכז שטח משולש ענק בפינת שדרות ווילשייר וסנטה מוניקה הוא מלון אייקוני, וחלק נכבד מההיסטוריה של העיר קשור ומעוגן במלון. המלון הוא גם בין שלושת המעסיקים הגדולים ביותר בעיר (אלג׳ם לפני שנים עשה דבר חכם מאוד: הוא משך אליו לעבודה את מרבית צוות העובדים ממלון הריג׳נט. אנשים נהדרים ועובדים מסורים), והכסף מ״מס המיטה״ שהמלון מכניס לקופת העיר משמעותי ביותר.

היה זה לפני כשמונה שנים, ולאחר תהליך ממושך שכלל הצבעה על-ידי התושבים (דבר חריג כשלעצמו) אושר לאלג׳ם לבנות בית מלון (וולדורף אסטוריה) בקודקוד המשולש ושני בנייני מגורים, כל אחד בן שמונה קומות, בבסיס המשולש.

עברו חמש שנים פחות קצת, וכדי לא לאבד את ההיתרים המאוד נדיבים, התקיים טקס הנחת אבן פינה בנוכחות עורכי הדין של אלג׳ם (ראש עיר לשעבר ואחרים) ומכובדים. כך נשתמרו להם ההיתרים, למרות שהצפי לבנייה היה קלוש ביותר.

בינתיים השתנה השוק, אלג׳ם נכנס לשותפות עם חברה שמממנת ובונה את בית המלון בעוד הוא נותן את השטח. את הבניין ניתן לראות למרחוק, שכן הוא חולש על כל הצומת.

הכלכלה שהגיעה לנקודת רתיחה לא נרגעה, להפך, היא ממשיכה להתחזק ולהשתולל. הגיע הזמן לבנות את שני הבניינים בני שמונה הקומות, אך הנה רעיון - מדוע לא לבנות אותם לא אחד ליד השני כי אם אחד על השני - בניין גורד שחקים, הראשון מסוגו בבוורלי הילס, ובטביעת הרגל היכן שאמור להיות אחד הבניינים יהיה ״פארק לרווחת התושבים״.

כיוון שמדובר פה בכסף רב, חברת יחסי ציבור יצרה חומר כתוב, ובחוכמה רבה נחתך הבניין - לא רואים יותר מאשר קומות ספורות מאחור, בעוד העיניים מתרכזות בפארק וברחוב הריק לפניו (אותו רחוב בו אתם יכולים להיות תקועים בתנועה משך חצי שעה ויותר, ולא ניתן לזוז כלל ועיקר).

תמונות לחוד ומציאות לחוד! והעיר כמרקחה: ״האינך רוצה פארק?״ מי שאינו בעד פארק הופך מיד לרשע מסדום.

אני לדוגמה, שהייתי בין הקולות שנשמעו ביותר בהליך הראשון, שמונה שנים אחורה, בעד הפיתוח, משויך לאלג׳ם מאז. לא ראיתי ולא דיברתי איתו משך שמונה שנים. לא החלפתי תכתובות איתו. אך מבטאי ישראלי, ואלג׳ם גם הוא ישראלי, וכך ישראלי עם ישראלי - חד אנחנו! לאחרונה מישהו בזהירות רבה שאל אותי לדעתי, ואף הופתע לתשובה. ״לא תיארתי לעצמי״, הוא אמר, ומיד הסביר בהתנצלות: ״חשבתי שאתה תומך בו בגלל שאתם ישראלים!״ (וכבר עמדה על קצה לשונו המילה ״משתפי פעולה״).

גם אני אוהב פארק, ובניגוד לחומר המאוד מפתה שמסביר על פארק (שהגישה אליו לא תהיה כה פשוטה וודאי שלא בחינם), אני בין הבודדים בעיר שמגיע ברגל לאותו אזור ואולי אפילו ייהנה מזיו אותו פארק.

כיוון ששמונה קומות כבר אושרו, וכיוון ששמונה קומות של דירות פאר בהרבה מיליונים כל אחת תניב עשרות אם לא מאות מיליונים של רווח בלתי צפוי, אולי מן הראוי להסתפק באחד משני הבניינים (הבנייה מותרת אך לא מחויבת המציאות), וכך יצאו כולם נשכרים - הבעלים מבניין מאוד רווחי והתושבים מפארק נאה לעין.

פארק, לא גורד שחקים!

כדי לדלג על מועצת העיר, שכן האישורים כבר בידיו, פנה אלג׳ם לבוחרים עצמם (הוא עצמו לא גר בבוורלי הילס מאז אושר הפרויקט הראשוני ובניית הארמון שלו בבל אייר הסתיימה). הוא עכשיו בעיצומו של מסע איסוף חתימות, להוסיף את ההצעה (של ה״פארק״) לבחירות בנובמבר. חברה המתמחה בכך פונה לבוחרים בבתיהם, בכניסה לעסקים בעיר ובכל הזדמנות אפשרית (לדוגמה כשהחזן הראשי של צה״ל הופיע בבית הכנסת ישראל הצעירה של צפון בוורלי הילס), ואלג׳ם נוטל חלק פעיל (הוא עצמו פונה לאנשים, נוכח בארועים, מארח ברוחב לב). עד כה לפי נתונים שפורסמו בתקשורת, הוא הוציא קרוב לשני מיליון דולר לקידום ה״פארק״! קרי גורד השחקים הראשון בעיר! ניתן בקלות להבין כמה כסף הוא מתכונן להרוויח, אם הוא כבר השקיע שני מיליוני מצלצלים רק באיסוף חתימות וקידום ההצעה לבוחרים.

לילי סטיינר העוברת כמעט מדי יום ביומו בשדרות ווילשייר ליד המלון, ושבעבר חיה שנה או יותר במלון ההילטון, טוענת שמה שמוצע הוא ללא ספק ״מרתק״! לטענתה הדבר יביא עוד משקיעים לעיר, אנשים שאולי לא יגורו פה מרבית השנה אך כשהם כאן, יסעדו ויקנו בעיר (או שכן או שלא).

לעומתה, אני מצר על ההילטון, מקום אייקוני בעיר שהיום התגמד והיה ללא כלום לנוכח המלון בקודקוד המשולש ובניין או שניים בבסיסו. המלון שחלש על כל האזור נבלע עתה בין בניינים גבוהים שאין מקומם בבוורלי הילס.

אלג׳ם השקיע עשרות מיליונים בפיתוח ההילטון (ונאמר שאולי אפילו 160 מיליון דולר). המלון משמש כמגנט ונמצא בד״כ בתפוסה מלאה. המלון הוא אבן פינה בעיר, וארועים חשובים שנותנים חשיפה בינלאומית מתרחשים בין קירותיו ובאולמותיו. והנה, במחי יד, נוסף מלון חדש, ויש כבר המציעים מלון נוסף על כך בחלקה הסמוכה. כך גם יתווספו בניינים רבי קומות של דירות (כמו גם בחלקה הסמוכה, אך זה בבעלות אחרת). המלון ייבלע, והעיר משתנה.

האם זה מה שתושבי העיר רוצים? את זאת נדע בנובמבר. עד אז, עוד תראו את שמו של אלג׳ם (לאחרונה בג׳ואיש ג׳ורנל ובעיתון המקומי בעיר על קשריה רבי השנים של אשתו לעיר). ייתכן שגם תזכו לאירוח מסחרר ממנו. אין ספק שכשכל כך הרבה כסף מול העיניים - הר אדיר ממש - חובתו לעשות ככל יכולתו לקדם את הפרויקט שלו.

ראוי לציין שמהלך השנים, אלג׳ם תרם רבות - לעיתים ברעש אך גם בשקט ובצנעה. לילי סטיינר עד היום מספרת על פעמים שאלג׳ם עזר, בלי שאף אחד ידע, כשהגיעו אורחים מהארץ. מגיעה לו תודה על שעשה, עושה ועוד יעשה.

למי שחושב שפרויקט ״הפארק״ הוא היחיד בפני מועצת העיר, טעות בידיו. ישנו את הפרויקט הסמוך, ומעבר לכביש עוד מגרש ריק (סמוך מיידית לפנינסולה - היכן שפעם היה מועדון ה״פריירס״ הידוע). משך שנה שלמה יסללו מחדש את שדרות סנטה מוניקה (החוצים את העיר בין החלק ה״טוב״ והחלק ה״רגיל״). ועוד רשימה שלמה של פרויקטים.

חובה מוטלת על קברניטי העיר לאחוז במושכות בחוזקה. אחריותם היא כלפי תושבי העיר, היום ובמאה השנים הבאות.