News1 גאים להציג
מבקרים ייחודיים (Unique Visitors):
אתר - 542,573  סלולר - 840,493
   |   15:07:40
דלג
בלוגרים / בעלי טורים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
טובה ספרא
טובה ספרא
הקורונה תמשיך להשפיע על חיי היומיום, ולא יהיה קל, גם בחודשים הבאים. נובמבר יהיה קשה במיוחד. פתיחת הגבולות וחידוש הטיסות מסתמנים מפברואר. בנט צריך לזכור ש"סקרים הם כמו בושם". כוכב מ...
איתמר לוין
איתמר לוין
נזקי הקורונה ילוו אותנו שנים רבות ולכן צריך להתחיל לתכנן את ההבראה    החיסון למגיפה יהיה מבצע לוגיסטי ורפואי מורכב ביותר, המחייב היערכות מדוקדקת    תחזית קודרת ליום שאחרי הבחירות באר...
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
טוויטר / יואב יצחק YoavNews1
ברחבי הרשת / פרסומת
מועדון+ / תגיות
אישים | פירמות | מגשרים
מוסדות | אתרים | מושגים
רועי בלכר [צילום: תמר מצפי, גלובס]
עורך דין
רועי בלכר, (נולד: 1970) עורך דין ישראלי. שותף מייסד במשרד עורכי הדין KRB.
גורי אלפי [צילום: רונן אקרמן]
קומיקאי, שחקן
גורי אלפי (נולד: 18 בספטמבר 1976), ישראל. קומיקאי, שחקן, זמר, במאי ויוצר טלוויזיה ישראלי.
מגי אזרזר [צילום: איציק בירן, יח"צ]
שחקנית
מגי אזרזר (נולדה: 10 בספטמבר 1986), שחקנית ישראלית. שמה המלא: מרגלית אזרזר סבג.
לכל הערכים במועדון+
מה חשוב לדעת לפני שנכנסים לעסקת נדל"ן בארה"ב
ניו יורק [צילום: איתמר לוין]

- מצב המערכות בנכס - יש לבדוק מה מצב המערכות בנכס, לרבות חימום/קירור, גז, חשמל, אינסטלציה, גג ויסודות המבנה אם המערכות אינן במצב תקין, ההשקעה עלולה להיות לא משתלמת ורצוי לא להיכנס לעסקה ייתכן מצב שבו הנכס לא מאושר לאכלוס, כך שלא יוכל להימכר בעתיד

▪  ▪  ▪
שוק הנדל"ן בארה"ב זוכה להתעניינות רבה בשנים האחרונות, גם בקרב ישראלים רבים, המבינים את יתרונותיו על פני סוגי השקעה אחרים. אך מאחר שמדובר בשוק זר, הרחוק פיסית מישראל, על המשקיע הישראלי ללמוד היטב על השוק בו הוא מעוניין להשקיע ולהכיר את כל שלבי העסקה לעמקם. קיימת אפשרות להשקיע באופן עצמאי, אולם האופציה המועדפת על אנשים שלא באים מתחום הנדל"ן היא השקעה באמצעות חברה המכירה היטב את השוק.

להלן דגשים וטיפים חשובים והכרחיים לפני שנכנסים לעסקת השקעות בנדל"ן בארה"ב:

- דוח מפקח - יש לדרוש לראות את דוח המפקח ההנדסי (אינספקשן) שבוצע בנכס ולקבל את פירוט הליקויים טרם השיפוץ. לא קונים נכס ללא דוח מפקח שמציג/מפרט את השיפוץ ונותן מענה לליקויי הנכס. המשקיע חייב לקבל דוח כזה.

- Off market - יש לבדוק האם הנכס אותו מעוניינים לרכוש נמצא בשוק (באתרים כגון Zillow, MLS). ההיגיון הפשוט אומר כי עסקה שנמצאת בשוק תמחר לא פחות ממחיר השוק. העסקות האטרקטיביות נמכרות ב-off market על-ידי יזמים בשטח.

- ארנונה - חשוב לבדוק לפני העסקה את גובה הארנונה על הנכס, מאחר שבארה"ב מדובר בהוצאה משמעותית והיא עלולה להשתנות בעקבות רכישת הנכס.

- מצב המערכות בנכס - יש לבדוק מה מצב המערכות בנכס, לרבות חימום/קירור, גז, חשמל, אינסטלציה, גג ויסודות המבנה. אם המערכות אינן במצב תקין, ההשקעה עלולה להיות לא משתלמת ורצוי לא להיכנס לעסקה. ייתכן מצב שבו הנכס לא מאושר לאכלוס, כך שלא יוכל להימכר בעתיד.

- סיכונים - חשוב לבדוק מהם הסיכונים בעסקה ממונפת בעת משבר ולחשוב מה המענה לסיכון. מינוף להשקעת נדל"ן הוא כלי להגדלת הרווחים בתרחיש אופטימי. חשוב מאוד לדעת ולשים לב שהוא טומן בחובו סיכונים רבים. מינוף גבוה = חשיפה וסיכון לאובדן הקרן.

- ציות לחוקי הבנייה - יש לפעול על-פי חוקי הבנייה המקומיים ולוודא כי למבצע יש רישיון קבלן מוסמך כחוק, במדינת היעד.

- עבודה עם היתרים - יש להקפיד שהשיפוץ יתבצע עם 'פרמיטים' (היתרים) בהתאם לחוקי הבנייה של אזור ההשקעה. עבודה ללא פרמיטים עלולה לגרום לעצירת השיפוץ או הבנייה וסיכון ממשי לפרויקט.

דגשים להשקעה באמצעות חברת השקעות

- השקעה עצמית של חברת ההשקעות בנכס - יש חשיבות רבה לכך שבעלי החברה משקיעים בעצמם באזורים ובנכסים בעלי מאפיינים זהים אותם הם משווקים למשקיע, מאחר שהדבר מעיד על אמונם באזור ההשקעה, על המחויבות ועל הכרת האתגרים בכובע המשקיע. יש לבקש דוגמאות לעסקות כאלו.

- חברה עם פעילות מקומית ולא בשלט רחוק - רוב חברות ההשקעה הן חברות שיווק, הפועלות עם "שותפים מקומיים", כך שקיים קושי רב בשליטה בכל התהליך. לחברה המשווקת במקרה זה אין יכולת לערוב לפעילות החברה המבצעת והמנהלת. לכן, רצוי לחבור לחברות יזמיות, אשר מבצעות ומפקחות, באמצעות עובדים שלהן שנמצאים בשטח.

- אישורי הגירה ועיסוק - יש לוודא שלפחות לאחד מבעלי החברה יש אישורי הגירה ורישיון בתפעול והשבחת נכסים כחוק, במדינת היעד.

  • מגורים במקום - יש לוודא כי בעלי החברה או מנהל בכיר שלה מתגורר בשטח, מפקח ומנהל את שלבי השיפוץ מקרוב וזמין כל העת למשקיע שנמצא הרחק מעבר לים.

  • ויז'ואלס - יש לבקש לקבל תמונות וסרטונים מפרויקטים קודמים של שיפוץ זהה, לפני ואחרי תכנון וביצוע.

  • ממליצים - יש לבקש מספרי טלפון של משקיעים ממליצים שהשקיעו בפרויקט זהה שהסתיים. בשיחה חשוב לשאול את המשקיע על התכנון, הביצוע, הנושא הפיננסי, שקיפות דוחות, תקלות ודרך התמודדות של החברה המשווקת ועוד.

  • בעלות חברת הניהול - ישנו יתרון גדול בכך שחברת הניהול היא בבעלות החברה המשווקת ולא 'חברה מקומית' הנותנת רק שירות צד ג' חיצוני.

  • דוח שנתי - על המשקיע לקבל מחברת הניהול דוח שנתי לדוגמה לנכס זהה ולהשוותה אל מול התוכנית העסקית המקורית.

  • מחירון - חשוב לבקש את מחירון התחזוקה והתיקונים של חברת הניהול. בניהול נכסים עלולות לצוץ עלויות נוספות ולכן יש לבדוק תמחור מסוכם מראש לכל תקלה בנכס.

  • חוזי שכירות - יש לבקש לקבל חוזי שכירות לדוגמה מנכס בעל מאפיינים זהים לזה שמוצע להשקעה. זאת מאחר שבתוכניות העסקיות, החברה עלולה להציג מחירי שכירות בצורה פחות שמרנית, וזאת בהערכה אופטימית...

  • בנקים - חשוב לוודא שהחברה עובדת עם בנקים אמריקנים בנושא המימון. חברות רציניות עברו אישור בנקאי למימון לפחות פעם אחת.

  • זכות קניינית - על המשקיע לבקש מחברת ההשקעות מסמך המציג רכישה ועלות הנכס וכן מסמך בעלות רשמי לעסקה, אשר המשקיע קיבל לאחר ההשקעה. קניית נכס היא עניין רציני, הזכות הקניינית והבעלות הישירה על הנכס היא הבטוחה החזקה ביותר. חשוב לוודא שהתהליך נעשה כראוי, בליווי עורך דין נאמן ושמסמכי הרכישה מעידים על הבעלות, שרשומה במחוז כחוק.

  • הגורם המעריך - חשוב לבדוק האם הקבלן המבצע את השיפוץ/הבנייה הוא גם הגורם המעריך וזה שבונה את תוכנית השיפוץ. הערכת השיפוץ היא תחום מקצועי בפני עצמו. קבלן ממוצע אינו יודע להעריך את גובה השיפוץ, מה שעלול לסבך את המשקיע. יש לבדוק מי הגורם המקצועי שמבצע את ההערכה ובניית התוכנית.

  • מודל הרווח - נושא נוסף שחשוב לבדוק הוא מה מודל הרווח של החברה המשווקת. אם הרווח המוצג נמוך מ-10,000 דולר - זהו דגל אדום! כנראה יש לחברה רווחים ממקורות לא גלויים, כגון חיסכון בעלות השיפוץ ועוד.

  • הוצאות צפויות - יש לקבל אינפורמציה מקדימה על אחוז ההוצאות אותם החברה לוקחת בחשבון בחישוב ההכנסה ברוטו משכירות לעומת הרווח נטו. רוב משקיעי הנדל"ן לא מייחסים חשיבות מספקת להוצאות השוטפת בנכס. כלל האצבע אומר: יש לקחת בחשבון לפחות 35% הוצאות, וביניהן: דמי ניהול, תחזוקה ותיקונים, ביטוח, אי-תפוסה, גינון וניקיון, דמי אכלוס וכו'.

  • עורך דין - חשוב לוודא שהחברה המשווקת משתמשת בעורך דין נאמן לכספי המשקיעים וכי יש לו גישה לקלסרי חשבונאות ונכסי החברה. אין עסקת נדל"ן ללא עורך דין נאמן, אחרת המשקיע בסיכון משמעותי.

  • תביעה - במקרה של סכסוך משפטי בין המשקיע לבין החברה המשווקת והיזם, חשוב שתהיה אפשרות לקיום משפט בישראל. לא עושים עסקה עם אף גורם שאי-אפשר לתבוע אותו בארץ. הליך תביעה בחו"ל הינו דבר מורכב, יקר וכרוך באי ודאות רבה. זכות המשקיע לתבוע בארץ מגוריו היא זכות בסיסית.

  • פשטות ההסכם - ישנה עדיפות לכך שההסכם עם חברת השיווק לא יהיה מסורבל ולא באנגלית. ההסכם צריך להיות בהיר, ברור ובשפת האם של המשקיע!

  • מספר עסקות - החברה צריכה לדווח למשקיע כמה עסקות היא ביצעה בפועל באזור ההשקעה המדובר. לגיטימי לבקש כתובות של הנכסים. יש לוודא שהחברה בצעה השקעות נוספות באזור ההשקעה.

הכותב הוא בעלים ומייסד שותף בחברת ויז'ן אנד ביונד (Vision & Beyond) המתמחה בהשקעות נדל"ן בארה"ב.
תאריך:  08/03/2020   |   עודכן:  08/03/2020
סטס גרינברג
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
ברחבי הרשת / פרסומת
פורומים News1
כללי חדשות רשימות נושאים אישים פירמות מוסדות
אקטואליה מדיני/פוליטי בריאות כלכלה משפט סדום ועמורה עיתונות
מה חשוב לדעת לפני שנכנסים לעסקת נדל"ן בארה"ב
הודעות  [ 0 ] מוצגות  [ 0 ]  תפוס כינוי יחודי      לכל ההודעות         כתוב הודעה 
תגובות בפייסבוק
רשימות קודמות
איימן עודה: קיבלתי בקשה לעזרה מגנץ
08/03/2020  |  אברהם בנמלך  |   יומני בלוגרים
אינשטיין מצוטט כמי שקבע שחזרה על אותה פעולה פעם שניה באותם תנאים וציפייה לתוצאה שונה היא טיפשות. והנה שלושה אנשים שפעם פיקדו על צה"ל כולו, כל אחד בזמנו, גייסו צבא שלם של פקודים שמילאו רשימות מועמדים לכנסת, קיבלו סיוע ארטילרי כבד ממערכת התקשורת הציבורית והפרטית, קיבלו סיוע בלתי מרוסן ממערכות המשפט והאכיפה הבררנית, ניסו לשטוף את מוחם של האזרחים ובנו "פרויקט שנאה" ממושך כמיטב המסורת של השמאל. המפקדים הפעילו את כל כלי המצור האפשריים ומיקדו את האש באדם אחד במשך שנתיים שלמות. יצאו להסתערות שלוש פעמים, בשלושה גלים, ובכל גל העלו את עוצמת האש. והאיש שניסו לחסל חי וקיים ומחייך. אתם מבינים מה קורה פה?
08/03/2020  |  אלישע האס  |   יומני בלוגרים
הרעיונות ההזויים העולים עתה במסדרונות הכנסת וסביבם, מקרבים בחירות נוספות, בפעם הרביעית ברציפות ובתנאים קשים מכל מה שקדם לה. בעוד המפלגה הערבית האנטי-ציונית מנסה להשיג לגיטימציה פוליטית מבלי לוותר על עמדותיה העויינות, "גוש" ליברמן עוסק בשימור עצמי ובבידול הסקציה הפוסט-סובייטית שאסף סביבו שניהם - פועלים בכללי משחק שקריים ובחלקם אנטי-דמוקרטיים.
08/03/2020  |  רפי לאופרט  |   יומני בלוגרים
זָכוֹר כִי נָפַּל הַפּוּר
פרשת האונס הקבוצתי של תיירת זרה בבית לחם לפני כמה ימים הינה שיחת היום בשטחים, החשודים במעשה נעצרו אך הרש"פ מנסה לטשטש את המעשה ושומרת על איפול למרות שהחשודים הודו במעשה וזוהו על-פי עדויות של עדי ראיה.
סיפורים חמים(72 שעות)
מירב ארד
"לא אופיע יותר אצל אופירה וברקוביץ'"
איתמר לוין
שופטת שלום סטתה מהנחיית העליון
היום לפני
שחזור אסון ביילמר [צילום: יוטיוב]
התאונה שלימדה לקח [1992]
כתבות מקודמות
כתיבת המומחים
מנעולן רכב בנתניה
כתיבת המומחים
מנעולן בתל אביב
יום הולדת
תדיר יונה 5/10
קסירר אברהם 6/10
ליאור אבי 6/10
פון שוורצה שרה 6/10
מור דן בצלאל 7/10
רזי אריה 7/10
יונס אליעזר 7/10
חברי מערכת News1 (דוא''ל)
   ארד מירבעיתונאית
   גדות יפעתעיתונאית
   דנון יצחקעיתונאי
   וולף איציקעיתונאי
   יוסף עידןעורך חדשות
   יצחק יואבמו"ל ועורך ראשי
   יצחק-אוגנוב גליתעיתונאית
   לוין איתמרעורך משפטי
   מגנזי שרוןעיתונאית
   פישביין איילתעיתונאית
   רויכמן ינוןעיתונאי
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1 |   |  עריסת תינוק ניידת |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר |  NEWS1 |  חדשות |  אקטואליה |  תחקירים |  משפט |  כלכלה |  בריאות |  פנאי |  ספורט |  הייטק |  תיירות |  אנשים |  נדל"ן |  ביטוח |  פרסום |  רכב |  דת  |  מסורת |  תרבות |  צרכנות |  אוכל |  אינטרנט |  מחשבים |  חינוך |  מגזין |  הודעות לעיתונות |  חדשות ברשת |  בלוגרים ברשת |  הודעות ברשת |  מועדון + |  אישים |  פירמות |  מגשרים |  מוסדות |  אתרים |  עורכי דין |  רואי חשבון |  כסף |  יועצים |  אדריכלים |  שמאים |  רופאים |  שופטים |  זירת המומחים | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il