להשקיע בדובאי או בתל אביב

לפני כחודשיים לערך, כשישראל כולה נכנסה לאופוריה בעקבות הסכם השלום עם איחוד האמירויות, נכנסה גם קהיליית הנדל"ן שלנו לרף גבוה מאוד של ציפיות שהנה, ביצת זהב עומדת בפני פתחנו.

אין ספק, ההשקעה באיחוד באמירויות בכלל, ובעיר דובאי בפרט, הינה בהחלט קוסמת, דוווקא משום שמחירי הנדל"ן בה מצויים כיום ברף מחירים אטרקטיבי ביותר. מאז 2014, שנת השיא, ירדו מחירי הנדל"ן באיחוד האמירויות בכ-30 אחוזים, ובמיוחד בערים המרכזיות דובאי ואבו דאבי הבירה. בד-בבד גם מדד הנדל"ן בבורסה לניירות ערך המקומית (DFM), ירד ב-28 אחוזים בשנת 2020 לבדה. לדוגמה, המנייה של קונצרן הענק "עמאר פרופרטיז", שבנה בדובאי את בורג' ח'אליפה, המגדל הגבוה בעולם. ירדה ביותר מ-80 אחוזים במהלך השנים האחרונות.

לטעמי, דווקא מצב זה מהווה כר מעניין ביותר להשקעות בדובאי. ההיסטוריה הנדל"נית בכל רחבי העולם, המוכיחה שתמיד לאחר "התרסקות" מחירים, המרוויחים הגדולים הינם המשקיעים המקצוענים שמזהים את רמות המחירים האטרקטיביות.

מהן הסיבות לירידות המחירים התלולות שאפיינו את איחוד האמירויות, ובמיוחד את דובאי, במהלך שנים האחרונות? ראשית, מלכתחילה היה במהלך העשור האחרון עודף בנייה, ובמיוחד בניית מגדלי יוקרה, באיחוד האמירויות, ובמיוחד בערים הראשיות דובאי ואבו דאבי הבירה. מגמה זו גרמה ל"דאמפינג", היצף מוגזם של נדל"ן, וכך גם רמות המחירים החלו לרדת בהתאם.

שוני מעניין

שנית, מגמה זו התחזקה מאוד במהלך השנה האחרונה, עוד ערב פרוץ מגיפת הקורונה, ובמיוחד לאחר פרוץ המגיפה, כשהענפים העיקריים שעליהם מתבססת איחוד האמירויות, תיירות ותעופה שותקו כמעט לחלוטין. שלישית, מדובר היה בבנייה מופרזת למדינה קטנה יחסית דוגמת איחוד האמירויות, להבדיל מ"ערי עולם" דוגמת ניו-יורק, שם כן קיים צידוק כלכלי, תיירותי ונדל"ני לבנייה מאסיבית שכזו.

רביעית, במהלך שני העשורים האחרונים יובשו בדובאי שטחי ים גדולים, כולל מאות רבות של לשונות ים ואיים מלאכותיים, מה שרק הגדיל את ההיצף הנדל"ני. חלק גדול מפרויקטים אלה כלל לא הושלם. ועם זאת, ולמרות הכל, ירידות מחירי הנדל"ן התלולות באיחוד האמירויות, ובמיוחד בדובאי, נעצרו לאחרונה, מה שמאותת ככל הנראה על חלון הזדמנויות מאוד מעניין למשקיעים דווקא בעת הזאת. ואם נשווה את ההשקעה בדובאי להשקעה אצלנו, בתל אביב, נגלה שוני מעניין בין שתי הערים.

ראשית, בשונה מדובאי, תל אביב התאפיינה לאורך כל השנים בביקושים מאוד קשיחים ותמיד יהיה לה את קהל הרוכשים שיקנה בה, בין אם ישראלים משפרי דיור או משקיעים מהארץ והעולם. שנית, בשונה מדובאי, בתל אביב לא הייתה במהלך העשור האחרון מגמה של "דאמפינג", היצף בנייה, ולדוגמה מספר המגדלים שנבנו בה, הינו בטל בשישים לעומת מאות גורדי השחקים שנבנו בדובאי. שלישית, לתל אביב אין כמעט עתודות קרקע זמינות, להוציא אולי את אלה הממוקמות באזור שדה דב המתפנה ועוד אי-אילו מתחמים, זאת שעה שבאיחוד האמירויות לא קיימת בעיית קרקע כלל.

ולסיכום, שתי הדוגמאות, הן זו של דובאי והן זו של תל אביב, מהוות ללא ספק הזדמנות מעניינת למשקיעים, כל אחת מסיבות שונות. השקעה, באמירויות, לכאורה, מהווה הימור גדול יותר. תל אביב, לעומתה, מהווה השקעה הרבה יותר סולידית ובטוחה, אולם משקיעים, כמו משקיעים, ידעו במהלך ההיסטוריה להמר ואף להצליח בכך לא רע...