הסבת חניונים למרכזים לוגיסטיים עירוניים <br>

מונח חדש הגיע למדינה - "מרכז לוגיסטי עירוני". אם עד לאחרונה מונח זה התייחס למתחמים הממוקמים בדרך כלל בפריפריה או מחוף למטרופולין במובהק, הרי שבשנים הקרובות עתידים מרכזים שכאלה להתפתח גם בלב ליבן של הערים הגדולות ומה שמפתיע לא פחות, למרגלות מגדלי המשרדים היוקרתיים.

נתחיל את המאמר בסיפור קטן המלמד איך בעצם הולכת ונוצרת תופעה מהפכנית זו: במגדל משה אביב שבמתחם בורסת היהלומים ברמת גן, בו קיימות 4 קומות חנייה עיליות ועוד 6 תת-קרקעות, ובסך-הכל 10 קומות חנייה, לא ניתן היה עד לפרוץ מגיפת הקורונה, לפני כשמונה חודשים, למצוא מקום לרפואה. לאחרונה החליטה רשת מכוני הכושר "הולמס פלייס", שלה מכון יוקרתי במגדל, להעניק כהטבה לכל המנויים שלה, 3 שעות חנייה חינם בחניון.

סיפור "קטן" זה מלמד את גודל המהפך שהתרחש במרוצת שמונה חודשים אלה בכל מה שקשור לחניונים, קל וחומר ב"מדינת תל אביב". ממוצר יקר מציאות, ובמיוחד במגדלי משרדים ומרכזי עסקים, שתומחר בעלויות גבוהות מאוד, בין אם מדובר בבעלי משרדים או שוכרים או אורחים ששילמו פר שעה, הרי שהחל מחודש מרס האחרון הסתמנה מגמה מובהקת ביותר של ירידה תלולה ביותר בתפוסת החניונים, עד כדי חניונים שלמים שהינם ריקים או במקרה הטוב ריקים למחצה, מה שהופך אותם ללא כלכליים כלל ועיקר לאחזקה בקרב בעלי הנכסים.

לפרוטוקול, אין זו הפעם הראשונה שתופעה כזו מתרחשת. ב-2003, בשיא משבר הדוט קום והאינתיפאדה, צנחו רווחי חניונים בכ-40 אחוזים. אולם, וזה אולם גדול, היה שני הבדלים עיקריים בין המשבר דאז לבין המשבר הנוכחי: האחד, באותה עת עדיין רוב החניונים היו חיצוניים ולא חניונים מקורים המהווים חלק אינהרנטי ממגדלי משרדים. השני, המשבר של 2003 היה זמני וקשור למשבר חברות ההייטק ובמיוחד לתחושת אי-הביטחון כתוצאה מפיגועי האינתיפאדה. המשבר של 2020 נראה בעליל ארוך טווח, זאת לאור השינוי הדרמטי בהרגלים בעקבות מגיפת הקורונה.

מניתוח מקיף שערכנו ב-places group בקרב עשרות מגדלים ברחבי גוש-דן, מגמה זו עקבית בכל החניונים, אינה צפויה להשתנות בעתיד הנראה לעין, ומהווה מצרף של 4 גורמים עיקריים:

האחד, האימפקט המיידי של מגיפת הקורונה שגרם בציבור הרחב, כולל בקהיליה עסקית, לחשש כבד ביותר להצטופף במקומות סגורים ומקורים, וחניונים, כמובן, מהווים דוגמת קיצון לחשש זה. השני, העובדה שחלק נכבד מהעובדים במשרדים, על-פי ההערכה כ-70-60 אחוזים בקירוב, עברו לעבוד בבית, באופן מלא או חלקי, מה שייתר כמובן אצל רובם הגדול את השימוש בחניונים, להוציא קפיצה ספוראדית כזו או אחרת למקום העבודה.

השלישי, פועל יוצא מכך, קיטון דרמטי ביותר בכמות האורחים המגיעים לפגישות במשרדים. הרביעי, העובדה שרוב רובם של בתי העסק הינם סגורים, משפיעה אף היא משמעותית על הקיטון בצורך במקומות חנייה. שקלול כל 4 הגורמים שצויינו לעיל הוריד בכ-80-70 אחוזים (שונה ממקום למקום) את תפוסת החניונים והדוגמה של מגדל משה אביב הינה אופיינית למגדלים נוספים במתחם הבורסה דוגמת "התאומים" ועוד.

אמנם הפתיחה ההדרגתית הצפויה של מרכזי הקניות בעקבות השחרור מהסגר, עשויה להגדיל במידת מה את התפוסה בחניונים, אולם ברור כבר לכל כי "מה שהיה הוא לא מה שיהיה".

בעצם ימים אלה שוקדים לא מעט בעלי נכסים על מתווה חדש שמטרתו לעשות הסבה לחלק נכבד מהחניונים, ולהפוך אותם למה שאנחנו מכנות בשם "מרכזים לוגיסטיים עירוניים". ברור, אמנם, שחניונים לא יוכלו לעולם להפוך למשרדים, זאת בשל מיקומם בדרך כלל בקומות תת-קרקעיות או מקורות, אולם הם בהחלט יוכלו להיות מותאמים להפוך למרכזי אחסון של פירמות מגוונות ביותר, החל מרשתות מזון ומוצרי צריכה, דרך חברות פארמה, טכנולוגיה וכן בעלי מקצועות חופשיים.

היתרון הגדול במרכזי איחסון לוגיסטיים אלה יהיה כפול ומכופל:

הם גם יגרמו לניצול נכון של השטחים המתפנים מהחניונים, גם יעניקו הכנסה נאה לבעלי הנכסים במגדלים שיוכלו לנצל היטב את השטח הזה ואפילו להגדיל את הכנסתם במקור, גם יאפשרו לשוכרים לפנות שטחי משרדים יקרים מפז לטובת אחסון במיקום המתאים לכך וגם, וזה אולי היתרון המשמעותי ביותר, יעניקו לרשתות מוצרי הצריכה הגדולות, מזון, ביגוד, כלי בית וכו', אפשרות להוריד משמעותית בהוצאות על לוגיסטיקה בשינוע סחורות למרחקים גדולים.

ושאלת השאלות, האם בד-בבד מחירי החנייה ב"מדינת תל אביב" יוזלו בעתיד הנראה לעין? התשובה שלנו היא לא, מהטעם הפשוט שהסבת חלקם הגדול לטובת מרכזים לוגיסטיים עירוניים, תותיר הרבה פחות מקומות חנייה, מה שיהפוך אותם שוב למוצר יקר מציאות....