צפון עשיר, דרום עני

כהיסטוריון בהשכלתי אוכל להעיד על כך שצפון כדור-הארץ עשיר בדרך כלל לעומת הדרומי, מאחר שרוב אוכלוסיית העולם וכן רוב המדינות העשירות מרוכזות בו. עובדה זו לא השתנתה במרוצת אלפי שנות היסטוריה, כשכל האימפריות הגדולות צמחו, בזו אחר זו, מצפון לקו המשווה במובהק, שעה שהרוב הגדול של מדיניות העולם השלישי העניות מרוכזות עד עצם היום הזה סביב קו המשווה ובדרומה ממנו.

כך גם ברוב ערי העולם הרחב, שהשכונות היוקרתיות בהן התרכזו בחלקן הצפוני. זה נכון לגבי ניו-יורק (UPTOWN לעומת DOWNTOWN) לונדון, בה שכונות היוקרה דוגמת פינצ'לי, גולדרס גרין והאמפסטד ממוקמות בצפונה וכך גם פריז בה הגדה הימנית הצפונית של נהר הסיין יוקרתית יותר מהשמאלית הדרומית.

אולם, וזה אולם גדול, נשאלת השאלה האם מיתוס זה של "צפון עשיר" לעומת "דרום עני" צריך להשפיע על שוק הנדל"ן אצלנו והאם רוכש דירה חייב לבדוק מראש את המיקום הגאוגרפי של דירת חלומותיו, שמא חלילה הינה "דרומית מידי"? והאם, בכלל, מדובר במיתוס ובסטראוטיפ שזה מכבר אבד עליו הכלח?

ובכן, אם תבדוק את עשרות הערים הגדולות והמובילות של מדינת ישראל, נמצא לא מעט דוגמאות המחזקות את המיתוס של, "צפון עשיר" ו"דרום עני", אולם לעומתן נמצא גם דוגמאות מעניינות הפוכות לחלוטין. נתחיל בתל אביב, הבירה הכלכלית והעיר המובילה בישראל. הרוב המכריע של השכונות העשירות שבהן רמות המחירים למ"ר הינן מרקיעי לשחקים, ממוקמות ב"סיטי" של רוטשילד בואכה חלקה הצפוני, בין אם מדובר בצפון הישן ובין אם מדובר בשכונות שמעברו הצפוני של הירקון.

יוצאות מן הכלל, וזה מעניין, הינן שכונות שעברו מה שמכונה ג'נטריפיקציה (כניסת אוכלוסיות חדשות וחזקות מבחוץ), דוגמת נווה צדק שהינה כיום אחת השכונות היקרות בארץ ומתחם שוק הפשפשים וצפון יפו שהפך אף הוא ליקר לא פחות מהצפון הישן. ובמילים אחרות: המיתוס של "צפון עשיר", ו"דרום עני" הולך ומתמסמס בעיר העברית הראשונה ומגמה זו רק תלך ותתחזק במהלך השנים הקרובות.

איכות חיים

גם בשכנותיה הקרובות של תל אביב, דוגמת רמת גן וגבעתיים, נמצא מחד-גיסא שכונות היקרות ממוקמות בצפון, דוגמת שיכון ותיקים ושכונת החרוזים ברמת גן ושכונת בורוכוב בגבעתיים, אולם, כמו במקרה של תל אביב, נמצא מאידך-גיסא גם לא מעט שכונות מבוקשות ויקרות גם בדרום, דוגמת רמת חן ברמת גן, גבעת רמב"ם ומתחם ההסתדרות בגבעתיים.

הסיבה, הן במקרה של רמת גן והן של גבעתיים, הינה פשוטה בתכלית: כל השכונות המבוקשות נהנות מ"אקס פקטור" משמעותי דוגמת פארק גדול (החרוזים ושיכון ותיקים סמוכים לפארק הירקון ורמת חן לפארק הלאומי), סמיכות לעורקי תחבורה אסטרטגים (נתיבי איילון, כביש גהה) עם שילוב של בנייה חדשה. ובמילים אחרות: הביקוש אליהן אינו קשור כלל למיקומן בצפון או בדרום העיר.

ואם בכך הצלחנו לערער קמעא של מיתוס "הצפון העשיר" ו"הדרום העני" ישנן אצלנו גם לא מעט דוגמאות הפוכות(!) של ערים שבהן דווקא הדרום מבוקש ויקר בהרבה לעומת הצפון. שתי הערים הבולטות בקטגוריה זו הינן ערי הנמל חיפה ואשדוד. בחיפה הצפון "עני" במובהק וממוקמים בו, בין היתר, העיר התחתית ושיכונים דוגמת בת גלים, קריית אליעזר וכו', זאת לעומת הכרמל היוקרתי והמבוקש הממוקם בדרומה של עיר הכרמל.

כנ"ל באשדוד, בה הרובעים הסמוכים לנמל שבצפון העיר נחשבים בדרך כלל לפחות יקרים ומבוקשים, זאת לעומת רובעים יקרים דוגמת י"א וט"ו הממוקמים בדרומה של העיר. ובכן, בשני במקרים, הן של חיפה והן אשדוד, ההסבר לכך פשוט: בשתיהן מיקמו היסטורית הן את הנמלים והן את אזורי התעשיה המזהמים בצפון העיר, שעה שהאזורים הדרומיים נחשבים לשקטים ו"נקיים" יותר, ובמקרה של חיפה גם נהנים מנופי הכרמל הירקרק ואוויר הפסגות.

דוגמה מעניינת נוספת, אם תרצו, הינה נתניה. היסטורית גם בה רוב השכונות המבוקשות התרכזו מהמרכז כלפי צפון, ובמיוחד ברחובות הממושקים לחוף הים. במהלך העשורים האחרונים מגמה זו השתנתה ודווקא בדרום העיר הוקמו שכונות מבוקשות ויקרות יחסית, דוגמת שכונת האגמים ובמיוחד עיר ימים. הסיבה לשינוי, המיקום של אותן שכונות בקרבת היציאה דרך מחלף פולג לכביש החוף (מספר 2) בואכה תל אביב וכן הממשק בהליכה רגלית לשמורת חוף ים בתולית.

המסקנה המתבקשת, לטעמי, הינה שהמיתוס של "צפון עשיר" ו"דרום עני" כבר איננו קיים בפועל. ההחלטה של יזם אם לקדם פרויקט או של רוכש דירה נגזרת בראש וראשונה מהמיקום עצמו, הנגישות שלו למקומות העבודה, הקניות והבילוי או לערכי טבע ייחודים ולמקום בו יוכל להעניק למשפחה איכות חיים ראויה. אז אנא, בבקשה מכם. אל תאבדו את הצפון...