|   15:07:40
דלג
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
כתיבת המומחים
טוען רבני יכול לשקם את חיי הנישואין שלכם?
כתיבת המומחים
כל מה שצריך לדעת על הפסקת הריון
חיפה. הרחק מהמזהמים [צילום: משה שי/פלאש 90]

צפון עשיר, דרום עני - מיתוס חסר בסיס

מסתבר כי מה שמניע את הביקושים לנדל"ן איננו נושא הצפון-דרום, אלא דווקא איכות סביבה והמרחק בין אותו אזור או שכונה ממטרדים מזהמים
28/02/2024  |   עמית דובקין   |   יומני בלוגרים   |   תגובות

המיתוס שבכל הערים הנדל"ן בצפון מסמל עושר ויוקרה, זאת לעומת הדרום שהינו עני מרוד, נולד ככל הנראה בשל העובדה שחצי הכדור הצפוני של כדור-הארץ כולל בתוכו את רוב רובן של המדינות העשירות, כולל מדינות ה-OECD זאת שעה שחצי הכדור הדרומי כולל בתוכו את רוב מדינות העולם השלישי העניות.

במאמר זה לא אכנס להבדלים בין שני חצאי כדור-הארץ שמחקרים שונים טוענים שהם נובעים בעיקר כתוצאה מהאקלים השונה, אבל כן ארצה להפריך אחת ולתמיד את המיתוס הנוגע לערים ומשפיע באופן כזה או אחר על הביקושים לנדל"ן.

מהשוואה שערכתי בין עשרות ערים בעולם הרחב, ובהמשך גם בישראל, מסתבר כי מה שמניע את הביקושים לנדל"ן איננו נושא הצפון-דרום, אלא דווקא איכות סביבה והמרחק בין אותו אזור או שכונה ממטרדים מזהמים.

כך, למשל, בלונדון רוב השכונות המבוקשות ממוקמות במערב העיר, הרחק מהנמל מאזורי התעשיה וזה נכון לשכונות בצפון מערב, דוגמת האמפסטד, גולדרס גרין והנדון, כמו גם ריצ'מונד הממוקמת בדרום מערב העיר. כנ"ל בפריז, שם הרובעים ה-16 וה-17 המבוקשים ממוקמים לא בצפון העיר, אלא במערבה, הרחק מאזורי התעשיה ובסמוך לשמורת הטבע של יער בולון. גם בניו-יורק הרובע המבוקש ביותר הינו סטייטן איילנד הממוקם בדרום-מערב העיר, הרחק מהנמל ומכלל האזורים המזהמים.

מודל זה תקף במדויק גם למדינת ישראל, זאת בשונה מהמיתוס הרווח כי הצפון יהיה תמיד מבוקש יותר מהדרום. מיתוס זה נולד בשל העובדה שבתל אביב אכן הצפון יוקרתי וגם יקר יותר מהדרום. הסיבה לכך לא הייתה בעליל "צפון דרום", אל פשוט בשל העובדה כי תל אביב התפתחה צפונה מיפו וכלל שהשכונות היו מרוחקות יותר, כך גם מבוקשות יותר.

לעומת תל אביב, נמצא ערים רבות בישראל בו המגמה הייתה הפוכה בעליל. בחיפה, למשל, דווקא השכונות הדרומיות הממוקמות על הכרמל, דוגמת דניה ואחוזה, נחשבות למבוקשות ביותר. הסיבות העיקריות: נוף מרהיב, אוויר נקי והמרחק הגדול מהנמל עזור התעשיה במפרץ.

כך בדיוק גם אשדוד שהתפתחה בהרגה דרומית לנמל שהוקם בה בשנות ה-60, כך שדווקא הרובעים הדרומיים, דוגמת י"א וט"ו נחשבו ליקרים והמבוקשים ביותר, זאת לעומת הרבועים הוותיקים הממוקמים בצפון העיר וסמוכים לנמל ולאזור התעשיה. וכך גם נתניה בה רובע עיר ימים הממוקם בקצה הדרומי של העיר, סמוך לשמורת טבע, חוף הים ובנגישות מירבית ליציאה לכיוון תל אביב, נחשב למבוקש ביותר.

הדוגמה של ראשון לציון הינה שונה בכך שמערב העיר התפתח החל משנות ה-90 של המאה שעברה ותוכנן באופן מוקפד כך שיהיה מרוחק מאזורי התעשיה הוותיקים, כך שבמובהק יש לו ביקוש רב יותר מאשר לשכונות צפוניות הסמוכות לאזור התעשיה.

עוד דוגמה מעניינת מהווה פתח תקוה, בה דווקא השכונות הממקמות בדרום מערב העיר דוגמת כפר גנים הוותיקה והחדשה, נווה עוז וכו', הינן המבוקשות ביותר, הן בשל התכנון המוקפד ורמת השירותים הגבוהה, והן בשל הקרבה יחסית לעורקי תחבורה בואכה תל אביב.

גם בירושלים הבירה קיימות לא מעט שכונות במערב ובדרום העיר, דוגמת רחביה, טלביה, בית הכרם, מלחה וכו', שהינן מבוקשות יותר מהצפון, זאת בשל מגוון רחב של סיבות, גם המרחק שלהן משכונות חרדיות וערביות צפופות לעילא ולעילא, גם ריכוז אוכלוסייה בחתך סוציו אקונומי מעל הממוצע ובעלי מקצועות חופשיים ומרכיבים נוספים דוגמת תשתיות משלימות, רשת שירותים גבוהה ותכנון מוקפד.

המסקנה המתבקשת מהדוגמאות לעיל ונוספות שלא פורטו במאמר זה הינה לא לקבוע מראש הנחה ש"מה שצפוני יותר יוקרתי וטוב יותר", אלא להתייחס ברכישת נדל"ן בכל מקרה לנתונים הספציפיים של אותו פרויקט ואותה שכונה הן מבחינת איכות חיים עכשווית והן מבחינת פוטנציאל השבחה עתידי.

הכותב הוא אסטרטג נדל"ן, יועץ תקשורת ובעלי משרד למיתוג ויחסי ציבור.
תאריך:  28/02/2024   |   עודכן:  28/02/2024
עמית דובקין
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
פורומים News1  /  תגובות
כללי חדשות רשימות נושאים אישים פירמות מוסדות
אקטואליה מדיני/פוליטי בריאות כלכלה משפט סדום ועמורה עיתונות
צפון עשיר, דרום עני - מיתוס חסר בסיס
תגובות  [ 0 ] מוצגות   [ 0 ]  לכל התגובות        תפוס כינוי יחודי            
תגובות בפייסבוק
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
חוקי השוויון בנטל היו מאז ומתמיד "חוקי מסגרת" או הצהרת כוונות; חוקים שמדברים על רצוי וכמעט אף פעם אינם מגיעים למיצוי לפי מדד ביצוע בפועל דומה שגם עתה התעוררה שאלת החקיקה במסגרת ויכוח על ההגמוניה השלטונית במדינה או כאחד המהלכים להפלת הממשלה - זו בעיני ברכה לבטלה
28/02/2024  |  רפי לאופרט  |   יומני בלוגרים
כפי שיודעים מי שמכירים אותי, אני חרדי. ליטאי. בוגר פוניבז וסלבודקא. למדתי בין היתר בחבורה אצל דב לנדוי. התגייסתי לשירות סדיר כלוחם ומ"כ בגדוד נצח יהודה ואני משרת כעת במילואים כמ"כ חי"ר בתעסוקה מבצעית (בצו 8), אחרי 3 חודשי לחימה בעזה במסגרת הייעודית של גדוד היס"ר.
28/02/2024  |  שמעון נטף  |   יומני בלוגרים
בנימין נתניהו אימץ לאחרונה את נוסחתו של יצחק שמיר: מו"מ ישיר לשלום בלי תנאים מוקדמים. זו הייתה תגובתו המתבקשת לדרישה האמריקנית הדוחקת ל"פתרון שתי המדינות". דרישה שהתעצמה בימים האחרונים ככל שמלחמת עזה נמשכת, ההפגנות הפרו-פלשתיניות בעולם מתעצמו, והאנטישמיות מסוכנת יותר מאי פעם. וכמובן - גם הבחירות המתקרבות לנשיאות ארה"ב וההקצנה במפלגה הדמוקרטית, שמאיימות על עתידו הפוליטי של חביבנו ג'ו ביידן.
הקואליציה הנוכחית בראשות בנימין נתניהו ספגה את דברי הגנאי החריפים ביותר - כמעט ללא הפוגה - מרגע הקמתה - ואף לפני כן, בשלבי הרכבתה.
26/02/2024  |  מרטין שרמן   |   יומני בלוגרים
אני מתייחס בכבוד רב ל-66 אלף הגברים החרדים הרשומים כיום כתלמידי ישיבות ומקדישים את כל ימיהם ולילותיהם ללימוד תורה ולכן הם פטורים משירות בצבא הגנה לישראל. אני מתייחס בכבוד להסדר הקיים, הנושא את השם "תּוֹרָתוֹ אֱמוּנָתוֹ", לפיו כל הגברים החרדים, הרשומים כתלמידים בישיבות ובכוללים, הם פטורים משירות צבאי.
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
יואב יצחק
יואב יצחק
החל שלב ההוכחות בקובלנה שהגיש ליברמן נגד כמיסה    כבר עתה נראה: טיעוניו של כמיסה, לפיהם ליברמן הזמין כביכול רצח של סנדו מזור, ייוותרו בגדר סיפורי בדים    האמת הפשוטה: כמיסה ניסה להוצ...
אלי אלון
אלי אלון
כבר בתחילת שנות ה-20 הגתה עדה פישמן רעיון להקמת "משק פועלות גדול "- חווה להכשרה חקלאית, למאתיים פועלות אשר יוכשרו מדי שנתיים במקום    ב-1929 נחרשה האדמה לראשונה והוחל במרץ בעבודות ת...
רפאל בוכניק
רפאל בוכניק
ישראל טרם הפנימה את מלוא הערך של דיפלומטיה דינמית ציבורית ולוחמה פסיכולוגית מתוחכמת    גופי הסברה המבוזרים בין מסגרות וגופים מיניסטריאליים וביטחוניים שונים אינם מתפקדים כראוי ונראה ...
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il