המיתוס שבכל הערים הנדל"ן בצפון מסמל עושר ויוקרה, זאת לעומת הדרום שהינו עני מרוד, נולד ככל הנראה בשל העובדה שחצי הכדור הצפוני של כדור-הארץ כולל בתוכו את רוב רובן של המדינות העשירות, כולל מדינות ה-OECD זאת שעה שחצי הכדור הדרומי כולל בתוכו את רוב מדינות העולם השלישי העניות.
במאמר זה לא אכנס להבדלים בין שני חצאי כדור-הארץ שמחקרים שונים טוענים שהם נובעים בעיקר כתוצאה מהאקלים השונה, אבל כן ארצה להפריך אחת ולתמיד את המיתוס הנוגע לערים ומשפיע באופן כזה או אחר על הביקושים לנדל"ן.
מהשוואה שערכתי בין עשרות ערים בעולם הרחב, ובהמשך גם בישראל, מסתבר כי מה שמניע את הביקושים לנדל"ן איננו נושא הצפון-דרום, אלא דווקא איכות סביבה והמרחק בין אותו אזור או שכונה ממטרדים מזהמים.
כך, למשל, בלונדון רוב השכונות המבוקשות ממוקמות במערב העיר, הרחק מהנמל מאזורי התעשיה וזה נכון לשכונות בצפון מערב, דוגמת האמפסטד, גולדרס גרין והנדון, כמו גם ריצ'מונד הממוקמת בדרום מערב העיר. כנ"ל בפריז, שם הרובעים ה-16 וה-17 המבוקשים ממוקמים לא בצפון העיר, אלא במערבה, הרחק מאזורי התעשיה ובסמוך לשמורת הטבע של יער בולון. גם בניו-יורק הרובע המבוקש ביותר הינו סטייטן איילנד הממוקם בדרום-מערב העיר, הרחק מהנמל ומכלל האזורים המזהמים.
מודל זה תקף במדויק גם למדינת ישראל, זאת בשונה מהמיתוס הרווח כי הצפון יהיה תמיד מבוקש יותר מהדרום. מיתוס זה נולד בשל העובדה שבתל אביב אכן הצפון יוקרתי וגם יקר יותר מהדרום. הסיבה לכך לא הייתה בעליל "צפון דרום", אל פשוט בשל העובדה כי תל אביב התפתחה צפונה מיפו וכלל שהשכונות היו מרוחקות יותר, כך גם מבוקשות יותר.
לעומת תל אביב, נמצא ערים רבות בישראל בו המגמה הייתה הפוכה בעליל. בחיפה, למשל, דווקא השכונות הדרומיות הממוקמות על הכרמל, דוגמת דניה ואחוזה, נחשבות למבוקשות ביותר. הסיבות העיקריות: נוף מרהיב, אוויר נקי והמרחק הגדול מהנמל עזור התעשיה במפרץ.
כך בדיוק גם אשדוד שהתפתחה בהרגה דרומית לנמל שהוקם בה בשנות ה-60, כך שדווקא הרובעים הדרומיים, דוגמת י"א וט"ו נחשבו ליקרים והמבוקשים ביותר, זאת לעומת הרבועים הוותיקים הממוקמים בצפון העיר וסמוכים לנמל ולאזור התעשיה. וכך גם נתניה בה רובע עיר ימים הממוקם בקצה הדרומי של העיר, סמוך לשמורת טבע, חוף הים ובנגישות מירבית ליציאה לכיוון תל אביב, נחשב למבוקש ביותר.
הדוגמה של ראשון לציון הינה שונה בכך שמערב העיר התפתח החל משנות ה-90 של המאה שעברה ותוכנן באופן מוקפד כך שיהיה מרוחק מאזורי התעשיה הוותיקים, כך שבמובהק יש לו ביקוש רב יותר מאשר לשכונות צפוניות הסמוכות לאזור התעשיה.
עוד דוגמה מעניינת מהווה פתח תקוה, בה דווקא השכונות הממקמות בדרום מערב העיר דוגמת כפר גנים הוותיקה והחדשה, נווה עוז וכו', הינן המבוקשות ביותר, הן בשל התכנון המוקפד ורמת השירותים הגבוהה, והן בשל הקרבה יחסית לעורקי תחבורה בואכה תל אביב.
גם בירושלים הבירה קיימות לא מעט שכונות במערב ובדרום העיר, דוגמת רחביה, טלביה, בית הכרם, מלחה וכו', שהינן מבוקשות יותר מהצפון, זאת בשל מגוון רחב של סיבות, גם המרחק שלהן משכונות חרדיות וערביות צפופות לעילא ולעילא, גם ריכוז אוכלוסייה בחתך סוציו אקונומי מעל הממוצע ובעלי מקצועות חופשיים ומרכיבים נוספים דוגמת תשתיות משלימות, רשת שירותים גבוהה ותכנון מוקפד.
המסקנה המתבקשת מהדוגמאות לעיל ונוספות שלא פורטו במאמר זה הינה לא לקבוע מראש הנחה ש"מה שצפוני יותר יוקרתי וטוב יותר", אלא להתייחס ברכישת נדל"ן בכל מקרה לנתונים הספציפיים של אותו פרויקט ואותה שכונה הן מבחינת איכות חיים עכשווית והן מבחינת פוטנציאל השבחה עתידי.
