מדוע 70 אלף בתי אב אינם יורדים מהגדר

מנתוני קבוצת "מזרחי ובניו" מתברר כי אומנם במהלך הרבעון האחרון שווק מספר שיא של קרוב ל-25 אלף דירות, אולם בד-בבד ישנם עוד כ-70 אלף בתי אב שממש התעניינו ברצינות ברכישת דירה במהלך 2024, אולם החליטו בסופו של דבר "לשבת על הגדר". מהן הסיבות לכך ומדוע, לטעמי, על אותם מתלבטים כן לרדת מהגדר, זאת למרות הריבית הגבוהה על המשכנתאות ולמרות רמות מחירי הדיור שמרתיעות רבים מהם?

אפתח בכך שבחמשת העשורים שבהם אני פעיל בקהילה העסקית, למדתי כי השקר הכי גדול הוא הממוצע הסטטיסטי על אודותיו אנו מדווחים חדשים לבקרים בכל אמצעי התקשורת. דוגמה מובהקת לכך מהווים הנתונים המצביעים על אודות עלייה דרמטית של עשרות אחוזים במכירת דירות במהלך הרבעונים האחרונים. נתונים אלה הינם מוטים בעליל, זאת בשל שלושה טעמים עיקריים:

הראשון, אין זה סוד שחלק נכבד מהעסקות עשויות להיות על קרן הצבי, זאת משום שהן מבוססות על מקדמות בסך 20-10 אחוזים בלבד מהמחיר הכולל של הדירה ועל כן קיים סיכון ממשי שלפחות חלק מהרוכשים לא יוכלו בפועל לעמוד בתשלום. השני, מנתונים שפורסמו לאחרונה מתברר כי הרוב המכריע של העסקות בוצעו מול 10 חברות הנדל"ן הגדולות ששולטות בשוק הדיור ומולן הבנקים הממנים את הפרויקטים לא יכלו לסרב, זאת למרות הסיכון הלא מבוטל.

השלישי, לעומת זאת חלקן של מאות חברות נדל"ן קטנות ובינוניות הינו ממש בטל בשישים מסך כל העסקות, זאת משום שברוב המקרים, ובניגוד למדיניות מול 10 חברות הענק המובילות, הבנקים המסחריים פשוט חסמו את דרכן ולא אפשרו להן להעניק לרוכשים תנאים קוסמים בדמות מקדמה בסך 10 או 20 אחוזים בלבד, וכל היתר רק עם השלמת הפרויקט, בצדק רב מבחינת הבנקים.

ובמילים אחרות, למרות העלייה הדרמטית, כביכול, במכירת דירות, עדיין קיים פלח שוק גדול מאוד של רוכשים פוטנציאלים, במיוחד עקב המחסר בכ-200 אלף דירות בשוק, שעדיין יושבים על הגדר, חלקם אולי בציפייה שהריבית או המחירים ירדו וחלקם מהטעם הפשוט שבחלק גדול מהפרויקטים הקבלנים פשוט אינם יכולים להעניק להם מכירה בצורה של 10-20 אחוזים ממחיר הדירה והיתרה בגמר ומסירה.

אם נצליב זאת עם הנתון שפורסם לאחרונה כי בפיקדונות הבנקים המסחריים שוכב סכום עתק של כ-250 מיליארדי שקלים (250 אלף מיליון!) שזה כמעט מחצית מתקציב המדינה, נבין כי בפוטנציה יכלו להיות ברבעון האחרון לא 25 אלף עסקות אלא 50 אלף לפחות. רק לסבר את האוזן, אותם למעלה מ-70 אלף בתי אב שבמהלך הרבעונים האחרונים ביקרו במשרדי מכירות, התעניינו כאמור באופן רציני ברכישת דירה, אך קיבלו "פיק ברכיים" ברגע האחרון, בין אם בגלל הריבית הגבוהה של המשכנתאות ובין אם בגלל שאותו קבלן לא העניק להם את ה-10-20 אחוזים המיוחלים.

אולם, וזה אולם גדול, הייתי ממליץ לאותם מתעניינים לא לרדת מהעסקה בשל הצורך במקדמה גבוהה יותר, זאת משום שבלאו הכי כל מי ששילם מקדמה צנועה, יצטרך בסופו של יום לשלם את ההפרש, בין אם על-ידי ריבית או הצמדה לתשומות בנייה וכו. גם נושא הריבית אינו אמור להרתיע. בסופו של דבר, אם מדובר בעסקה לטווח של 4-3 שנים לפחות, ומשכנתה שתילקח למשך שנים רבת, מה שיקבע את גובה החזר המשכנתה הוא הריבית הממוצעת(!) בטווח הארוך, כולל כמובן אינספור אפשרויות למחזר משכנתה וצפי לירידת הריבית בשנתיים הקרובות ב-3-2 אחוזים.

ובמילים אחרות, שני הפקטורים המרכזיים שגרמו לאותם 70 אלף בתי אב לא לסגור עסקה הם חסרי משמעות כלכלית, זאת בהסתכלות אסטרטגית לטווח הארוך של רכישת הדירה. ובל נשכח, לסיום, כי המחסור הגדל והולך בדירות בשוק, יגרום מן הסתם גם במהלך השנים הקרובות להמשך עליות מחירים, כך שמי שלא ירד מהגדר היום, יצטרך לרדת ממנה בעתיד, ומן הסתם בתנאים הרבה פחות טובים!