תגידו, האם נפלתם על הראש

בתור מי שעוסק בענף הנדל"ן זה חמישה עשורים, הייתי האחרון להיות מופתע מנתוני דוחות חברות הבנייה שפורסמו לאחרונה ומצביעות על קריסה חסרת תקדים במכירות בהיקף של 51 אחוזים, קריסה שמזכירה לא עלינו את ימי האינתיפאדה ומגיפת הקורונה. אולם, וזה אולם גדול, בהבדל משמעותי אחד:

בעוד שהאינתיפאדה והקורונה היו בבחינת כוח עליון, הפעם הקריסה הייתה תוצאה ישירה של טעויות פטאליות שביצעו מקבלי ההחלטות בזה אחר זה. טעויות אלה הן שגרמו למצב האבסורדי בו מחד-גיסא מקבלי ההחלטות נמנעו מלהצביע כל העת על הצורך בהגדלת היצע הדיור ומאידך-גיסא כ-81 אלף דירות חדשות לא מכורות מוטלות כאבן שאין לה הופכין.

מהי אותה שרשרת טעויות שגרמה לאותה תיבת פנדורה?

ראשית, ההתעקשות הסיזיפית של נגיד בנק ישראל על שער ריבית גבוה, זאת בשל החשש המדומה שלו מהתפרצות אינפלציה, כביכול, גרמה במישרין גם לייקור בלתי נסבל של החזר המשכנתאות שהרקיע לסכום הממוצע ובלתי נתפס של 11 אלפי שקלים לחודש, ובד בבד ייקרה פי שלושה(!) את עלות המימון לקבלנים.

שנית, בד-בבד לריבית היקרה מנשוא, הונחה על ציבור הקבלנים אבן ריחיים בלתי נסבלת - איסור למכור דירות בתנאים של 20/80, עובדה שהבריחה את מרבית הרוכשים הפוטנציאליים במהלך החודשים האחרונים. כך גם האיסור להעניק לרוכשי הדירות הלוואות בלון בהיקף של יותר מ-10 אחוזים ממחיר הדירה, גם אם יש להם כושר החזר ומקור לסילוק החוב.

שלישית, העובדה שזה שנתיים בקירוב, מאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל, חסרים באלפי אתרי בנייה כ-80 אלף עובדים, גרמה למאות רבות של קבלנים לקשיים ואף לפשיטות רגל, ועיכבה באתרים רבים את קצב הבנייה ומסירת הדירות ואף גרמה ללא מעט קבלנים לא לקחת סיכון ולא להתחיל כלל את הפרויקט לפני שנמכר מספר סביר של דירות.

רביעית, ההתייקרות הנמשכת והולכת של חומרי הבנייה, תהליך שהחל עוד בימי הקורונה, כששינוע סחורות דרך נהרות באירופה הפך לבלתי אפשרי, ונמשך ביתר שאת אל תוך מלחמת רוסיה-אוקראינה ומלחמת חרבות ברזל, החרם הטורקי וגם המצור שהטילו החות'ים על מיצרי אב על מנדב, כל אלה רק העמיקו את המשבר כשבנוסף לכך שכר העבודה לפועלי הבניין הזרים עלה בכ-30 אחוזים.

חמישית, ההחלטה הבלתי נתפסת להחזיר את מבצע דירה בהנחה, זאת למרות אזהרות כלכלני האוצר שלא רק שאינו אפקטיבי כמעט כלל, אלא גם עלול להביא לעלייה מחודשת של מחירי הדיור. ברור כי ההכרזה בחודש מאי על מבצע של מכירת 7,600 דירות, ללא ספק הביאה במהלך החודשים האחרונים לקיפאון כמעט מוחלט במכירת דירות ואשר בטח תתקיים עד לסיום ההגרלה באוקטובר 2025.

שישית, העובדה שבצוק העיתים, המלחמה והמשבר הכלכלי, ברשות מקרקעי ישראל ממשיכים בשיטת התמחור הספקולטיבי במכרזים, עם מחיר מינימום ואחר כך תדלוק המחירים בשיטה המזכירה בתי מכירות פומביים, עובדה שגורמת ליותר ויותר מכרזים לא לצאת כלל לפועל, זאת בשל חשש מוצדק של הקבלנים שממילא שקועים עד צוואר בבעיות מימון.

ברור גם שלגיוס המילואים המשמעותי קיימת השפעה רבה, כמו גם למצבם של מילואימניקים רבים שנקלעו לקשיים במקום עבודתם, בין אם מדובר בעצמאים או שכירים. שביעית, והסיבה האחרונה היא העובדה שבבזמן המלחמה יצאו המוני ישראלים לחופשת התאווררות בין אם בקיץ ובין אם בחגים בארץ או בחו"ל.

אין לי אלא לפנות למקבלי ההחלטות, ובמיוחד לבנק ישראל ולעומד בראשו: אם אינכם חפצים בהמשך אפקט הדומינו המסוכן של קריסת חברות נדל"ן לצד הקריסה במכירות, אזרו אומץ, חשבו בהגיון והפחיתו את הריבית מייד, הפשילו שרוולים ואתחלו מסלול מחדש, זאת לפני שיהיה מאוחר מידי!