שלושת מנועי הצמיחה אשר מניעים את אאורה בשוק הנדל"ן למגורים

נחזור לשנה-שנתיים האחרונות הנחשבות לשנים יותר מאתגרות בשוק הנדל”ן. הקבלנים הבינו כי כדי למכור דירות הם נדרשים להוריד את המחיר ללקוח הסופי. זה בדיוק מה שעשתה אאורה במסגרת המבצע עם מועדון הצרכנות ח.ב.ר אשר ללא ספק נחשב למועדון הצרכנות החזק בישראל שבו חברים אנשי כוחות הביטחון.

במסגרת שיתוף הפעולה עם מועדון ח.ב.ר אאורה בחרה חמישה פרויקטים הנמצאים בשלבי ביצוע מתקדמים שבהם יש לה מלאי יחסית גבוה של דירות. אאורה העניקה לחברי המועדון הנחה של כ-10%-12% במחיר הדירה והרוכשים אהבו את זה והצביעו ברגליים.

אאורה הציעה לכוחות הביטחון לרכוש דירות בפרויקטים הנמצאים ברמת גן, חדרה, רמת השרון, קריית אונו ואופקים. בתוך שבוע בלבד הצליחה אאורה למכור 385 יחידות דיור. אאורה לא פירטה את היקף מכירת הדירות בכל פרויקט מבין החמישה. את נתוני המכירות המלאים והמדויקים ניתן יהיה לראות בתחילת חודש אוקטובר במסגרת הדיווח הרבעוני שמפרסמת החברה.

המכירה המרוכזת של הדירות צפויה להוביל לכך שהרבעון השלישי של השנה יכלול תוצאות חריגות לחיוב – הן בשורת ההכנסות והן בשורת הרווח. בענף הנדל”ן למגורים ההכרה בהכנסות וברווח נגזרת ממכירות הדירות ומשיעור ההתקדמות בביצוע הפרויקט. ניקח דוגמא: בפרויקט של אאורה בקריית אונו הוכר עד למועד הדוחות רווח של 129 מיליון שקל מתוך 227 מיליון שקל עם יתרת רווח להכרה בשיעור של 98 מיליון שקל.

מכירת הדירות צפויה להקטין את הרווח בפרויקט בשיעור מסוים בשל ההנחה אשר ניתנה לקונים (בסכום שאינני יודע להעריך). אבל צריך להסתכל גם על הצד החיובי. במסגרת המבצע מול ח.ב.ר מכרה אאורה כ-60 דירות כך ששיעור השיווק של הפרויקט עלה לקרוב ל-100%. כתוצאה מכך, תכיר אאורה רק מפרויקט זה ברווח של עשרות מיליוני שקלים, בין היתר מאחר ששיעור הביצוע צפוי לעמוד בסוף ספטמבר על למעלה מ-90%.

אאורה יכולה להרשות לעצמה להעניק לרוכשים הנחה של 10%-12% מסיבה מרכזית אחת: החברה פועלת ברווחיות גולמית גבוהה, שעמדה במחצית הראשונה של השנה על 24%. החברה “מוותרת” על כ-2%-4% מהרווחיות בפרויקטים אך בתקופה מאתגרת, סיום פרויקט ברווחיות גולמית של 20% היא הישג משמעותי. המהלך תורם גם להקטנת הוצאות המימון והשיווק של הפרויקט ומאפשר לחלץ הון עצמי ועודפים.

בשנים האחרונות הגדילה אאורה בצורה משמעותית את היקפי הפעילות שלה – הן בשל הבשלת פרויקטים רבים של ההתחדשות העירונית אך גם בשל הרכישה האסטרטגית של חברת מגידו שהכניסה את אאורה בצורה משמעותית לפרויקטים בפריפריה. בעוד שאאורה פועלת רק בתחום ההתחדשות העירונית – מגידו יוזמת ובונה היום בעיקר בפריפריה.

בסה”כ נמצאת אאורה בשיווק וביצוע של 29 פרויקטים שבהם מקימה החברה למעלה מ-8,000 יחידות דיור עם כ-6,400 דירות המיועדות לשיווק. בפרויקטים אלו צפויה החברה להכיר ברווח גולמי של כ-4 מיליארד שקל בשנים 2026-2030 אשר יוכר בהתאם להתקדמות בביצוע הפרויקטים. בשנה הקרובה מתכננת אאורה לפתוח לשיווק עוד 15 פרויקטים חדשים להקמה של כ-5,600 יחידות דיור עם כ-4,600 דירות לשיווק. בפרויקטים אלו טמון רווח גולמי נוסף של 1.8 מיליארד שקל.

הפרויקט המשמעותי שכדאי לעקוב אחריו מבין הפרויקטים העתידיים אשר ייכנסו לביצוע הוא מגה פרויקט בקריית ים שבו מקימה החברה 1,848 יחידות דיור (1,459 יחידות דיור לשיווק). הפרויקט נמצא בשיעור חתימות של 89% וטמון בו רווח גולמי עצום של למעלה מחצי מיליארד שקל. לחברה יש גם פרויקטים משמעותיים אשר צפויים להיכנס לביצוע בלוד (620 יחידות דיור), רחובות (678 יחידות דיור) ופרויקט בנס ציונה (700 יחידות דיור).

נכון להיום מעורבת אאורה בתכנון וייזום של 179 פרויקטים ברחבי מדינת ישראל בפריסה ארצית – הכמות הגבוהה ביותר בקרב כל חברות הנדל”ן הפועלות במדינת ישראל. רוב הפרויקטים של החברה מיועדים לרוב משקי הבית ופחות מושפעים ממשקיעים או מכוונים לשוק דיור היוקרה. בכלל פרויקטים אלו עתידה אאורה להקים למעלה מ-84,000 יחידות דיור. רק מהצבר הקיים לאאורה יש מספיק עבודה ל-10-15 השנים הקרובות. מתחילת השנה זכתה החברה בשישה פרויקטים של התחדשות עירונית להקמה של כ-3,300 יחידות דיור חדשות.

לחברת אאורה יש היום הון עצמי (מאוחד) בהיקף של 1.94 מיליארד שקל אשר משרת את הקמת הפרויקטים הרבים. לצד ההון העצמי, עומדות לרשות אאורה מסגרות הון של 1.4 מיליארד שקל מכלל והפניקס (כהשקעת הון בפרויקטים), שמתוכן נוצלו עד כה 205 מיליון שקל בלבד.

חברת-הבת מגידו (ג.נ. – מחזיק בנייר) שהונפקה בבורסה ביולי 2025 נסחרת היום לפי שווי של 820 מיליון שקל ומתמקדת ביזמות נדל”ן מסורתית בדגש על הפריפריה. לחברה עצמה יש מספר מנועי צמיחה משמעותיים בפני עצמם אותם אני מזהה. השתייכותה לקבוצת אאורה עשויה לשפר את יכולות השיווק שלה ואת התנאים המסחריים מול המערכת הבנקאית.

לצד פעילות היזמות מגידו היא חברת ביצוע אשר חוץ מלבנות עבור עצמה – בונה היום כבר מספר פרויקטים עבור חברת אאורה (שני פרויקטים ביהוד, פרויקט בלוג ופרויקט בעפולה). בכך – אאורה משאירה רווח קבלני בתוך הקבוצה שמגידו ובעלי המניות מרוויחים ממנו לא מעט כסף.

לא אתמקד כאן בניתוח של מגידו אך אני סבור שיש ערך גדול בקרקע שרכשה מגידו בשנת 2024 בערד להקמה של 360 יחידות דיור. מגידו נמצאת בשלבים מתקדמים להשבחת הקרקע שנרכשה באמצעות שינוי תב”ע כך שניתן יהיה להקים עליה מגה פרויקט הכולל 1,142 יחידות.

הערך החבוי בחברת המרכזים המסחריים

באאורה ישנם מנועי צמיחה נוספים אשר עדיין לא באים לידי ביטוי. הבולט שבהם נמצא בתחום הנכסים המניבים אשר מוקמים כחלק מהפרויקטים של החברה. לחברה יש היום 24 פרויקטים כאלו הכוללים פעילות מסחרית מניבה, כמחציתם נמצאים בהקמה. באאורה מעריכים כי השלמת הקמת נכסי המסחר תוביל להכנסות שנתיות בהיקף של 109 מיליון שקל בעת השלמתם.

אינדיקציה לשווי חברת המסחר ניתן לקבל מהעסקה שביצעה אאורה לפני שנה מול הפניקס אשר נכנסה כשותפה. הפניקס השקיעה בחברה 140 מיליון לפי שווי של 800 מיליון שקל (אחרי הכסף) והיא מחזיקה ב-17.5% מהמניות של החברה. על-פי תג מחיר זה – השווי של חברת המסחר עבור אאורה עומד על 660 מיליון שקל. ניתן להעריך בזהירות שההתקדמות בהקמת הפרויקטים בשנה החולפת העלו את שווי חברת המסחר וסביר להניח שככל שהפרויקטים יושלמו ויחלו להניב – השווי יהיה גבוה עוד יותר.

מסמנת את היעד הבא: כניסה לתחום הדיור המוגן

בדוחות האחרונים חשפה אאורה כי היא בוחנת כניסה לתחום הדיור המוגן, תוך ניצול הסינרגיה עם ההתחדשות העירונית. בין היתר, החברה עשויה להציע פתרונות דיור מוגן לדיירים מבוגרים המתפנים בפרויקטים שלה. בשלב זה טרם הוצגה תוכנית פעולה מפורטת ויהיה מעניין לראות כיצד תיכנס לשוק שבו פועלים שחקנים ותיקים כמו מגדלי הים התיכון, עזריאלי ובית בכפר.

השקעה בחברות הנדל”ן למגורים היא משחק לטווח ארוך, והערך נבנה בהתאם להתקדמות בפרויקטים, קצב המכירות והיכולת לייצר רווחיות גם בתקופות מאתגרות. מניית אאורה איבדה השנה כ-9%, אך בפרספקטיבה ארוכה יותר התמונה שונה: בשלוש השנים האחרונות הניבה המניה תשואה של 144% ובחמש השנים האחרונות תשואה של 410%.

היתרון המרכזי של אאורה הוא השילוב בין צבר פרויקטים גדול, רווחיות גבוהה ונגישות למקורות הון משמעותיים. בשנים האחרונות ביצעה החברה מספר מהלכים אסטרטגיים שהרחיבו את מנועי הצמיחה שלה – הכנסת כלל והפניקס כשותפות בפרויקטים, הקמת זרוע הנדל”ן המניב ורכישת מגידו, שהרחיבה את פעילות הקבוצה גם ליזמות בפריפריה ולתחום הביצוע.

גם בתקופה שבה שוק המגורים אינו נמצא בשיאו, אאורה ממשיכה למכור דירות, לקדם פרויקטים חדשים ולהרחיב את עתודות הפעילות שלה. קמפיין ח.ב.ר ממחיש את היכולת של החברה להתאים את עצמה לתנאי השוק, גם במחיר של ויתור מסוים על שיעורי הרווחיות, כדי להאיץ מכירות ולשחרר הון. מימוש הצבר הקיים, פעילות הנדל”ן המניב, מגידו והאפשרות לכניסה לתחום הדיור המוגן עשויים לספק לחברה מנועי צמיחה נוספים בשנים הקרובות.