דיור מוזל או שכירות לטווח ארוך

נתוני שוק הדיור לקדנציה האחרונה של הממשלה, 2026-2022, מלמדים על-אודות שינוי מגמה מהותי לעומת 17 השנים הקודמות. אם במהלך השנים 2005-2022 התאפיין שוק הדיור במגמת עליית מחירים כמעט בלתי פוסקת - כשמחיר ממוצע של דירה עלה מכ-700 אלף לכ-2.1 מיליון שקלים ובבד בבד מחירי השכירות עלו באופן מתון יחסית - הרי שבמהלך 4 השנים האחרונות התהפכה המגמה: מחירי הדיור עלו בממוצע בכ-3 אחוזים בלבד, ובמהלך השנה האחרונה אף ירדו, ולעומת זאת זינקו מחירי השכירות בשיעור ללא תקדים של כ-19 אחוזים.

עובדה זו קשורה אומנם גם למצב המלחמה המתמשכת ולגיוס המילואים הנרחב, כמו גם לעלייה בשיעור הריבית, למגבלות שהטילו הבנקים על נטילת משכנתה ולאיסור על הקבלנים לשווק דירות בשיטת 20/80; אולם לטעמי, הסיבה העיקרית לכך טמונה בעובדה שלרוכשי הדירות פשוט קשה, ואף בלתי אפשרי במקרים רבים, גם לגייס הון עצמי ממוצע של 700 אלף שקלים לרכישת דירה וגם לעמוד בהחזר משכנתה ממוצע של יותר מ-11 אלפי שקלים בחודש.

גם כל מבצעי הדיור המוזל שהיו במהלך העשור האחרון - החל מ"מחיר למשתכן", דרך "מחיר מטרה" וכלה ב"דירה בהנחה" - הוכיחו את עצמם ככישלון מוחלט. בממוצע היו רק כ-3 אחוזים מהזכאים שזכו בהגרלות, רק חלק מהם מימשו את הזכייה, ובמקרים רבים נרכשו דירות במיקומים שבהם הרוכשים כלל לא התכוונו להתגורר. כמו-כן, היו לא מעט משקיעים זריזים שניצלו את אותן הגרלות, ובינם לבין נזקקים לדיור מוזל לא היה דבר וחצי דבר.

לפרוטוקול, איני סבור חלילה שיש לבטל מעתה ואילך את כל נושא הדיור המוזל. אדרבה: יש לשפר, לייעל ולהרחיב את המבצעים הללו לקהלים נרחבים יותר, תוך דגש על יוצאי כוחות הביטחון. אולם בד-בבד, יש למנף בהקדם את הדיור להשכרה לטווח הארוך ובכך לתת מענה לאלו שנזקקים באמת לדיור, ובעיקר לזוגות הצעירים. בפועל, ישראל הינה אחת המדינות המערביות היחידות בעולם שאין בה כמעט כלל פרויקטים שכאלה. במהלך השנה האחרונה, 2026, לא קודמו כלל פרויקטים ממשלתיים ואחרים להשכרה ארוכת טווח. על-מנת שמצב זה ישתנה, המפתח הינו בידי הממשלה החדשה שתוקם, ועליה לשים את הדגש בראש ובראשונה על עידוד קבלנים לקדם פרויקטים אלה.

עליה לאפשר להם לקדם פרויקטים שיהיו מיועדים להשכרה לחמש שנים לפחות עם אופציה לחמש שנים נוספות, ועם אפשרות למכור את אותן דירות ולשלם מס שבח מופחת. בד-בבד תיתן לשוכרים האפשרות להתגורר באותן דירות 10 שנים, על-פי בחירתם, זאת כאשר גובה השכירות יהיה קבוע ומפוקח. כך לא רק שיקודמו רבבות דירות להשכרה לטווח הארוך, אלא גם ייווצר מצב חיובי שבו יוענקו לקבלנים תמריצים על-מנת לקדם כמה שיותר פרויקטים חדשים. בכך יעלה באופן משמעותי היצע הדיור, ייווצר איזון נכון בין הביקושים בשוק לבין ההיצע, ומחירי הדיור יתייצבו!