בהפקעה אחת שימשתי כשמאי מקרקעין לשני בעלי מגרשים באותה החלקה הרשומה בטאבו כחלקה אחת. לכל אחד מהבעלים זכות בעלות על מגרש בשטח 22 דונם אשר חולק בהסכם שיתוף שקיבל תוקף פסק דין ונרשמה לגביו הערה בטאבו. חלק קטן מהחלקה נכלל בתוכנית מופקדת לאיחוד וחלוקה לאזור תעשיה. יתרת החלקה תוכננה להפקעה בשלמותה. התוכניות לתעשיה ולהפקעה תואמו ביניהן, כביכול, כך שיגבלו זו בזו ואף הופיעו כל אחת בתשריטי התוכנית של השנייה.
בהסדר הפיצויים נתקלנו בבעיה. לאחד המופקעים הוצעו פיצויים גבוהים מהשני, והסכום המצטבר לפיצויים לשני המגרשים התברר כנמוך ממה שחישבנו כמכפלה פשוטה של השטח בפיצוי המוסכם לדונם. חישוב מהיר הראה שהשטחים של ההפקעות לא מסתדרים, סיכום השטחים לפיצויים בהפקעה בשלמות ובתוספת השטח לתעשיה על-פי טבלת האיזון לא מצטברים לכדי שטח החלקה המלא.
במאמר מוסגר אציין כי שולמו סכומי פיצויים מוסכמים שונים בהתאם לתאריכי הפקעה שונים. כאשר מפקיעים חלקה בכמה שלבים ובכל שלב מפרסמים צו הפקעה על חלק נוסף להפקעה. בדרך זו משולמים הפיצויים על-פי שווי החלקה ליום ההפקעה ההיסטורי בתוספת הצמדה וריבית.
תעלומת השטחים
חישוב ההצמדה והריבית סובך עד בלי די על-ידי המחוקק. שיטת החישוב ושיעור הריבית לזיכוי הבעלים עודכנו מספר פעמים. במקרים שמשולמים תשלומי פיצויים על הפקעה היסטורית, מחשבים את ההצמדה והריבית על פני מספר תקופות, לפי תאריכי התיקון לחוק. על תקופות מסוימות לא משלמים הצמדה מלאה, על תקופות אחרות משלמים ריבית נמוכה יחסית, עד לפני מס' שנים רק אחוז וחצי לשנה בלבד אך עם הצמדה מלאה וכיוצ"ב. מסיבה זו חוסר ההתאמה של השטחים נסתר
בתום לב מעיני הגורם המפקיע בתוך ים הנתונים של השטחים, התאריכים והמחירים המוסכמים לפיצוי. במקרה זה היו שתי הפקעות היסטוריות והפקעה אחת מהזמן האחרון.
ומיד קופצת שאלה נוספת: מדוע משולמים פיצויים היסטוריים ומדוע לא שולמו בזמנו מייד? כי על-פי פקודה מנדטורית שנשארה בתוקף אך תוקנה פעמים רבות, במקרה של הפקעה לדרכים (כבישים ורכבות) הפיצויים משולמים רק לאחר התפיסה של הקרקע. במקרה שהקרקע פורסמה להפקעה, אך ביצוע הסלילה של הכביש או הרכבת התעכב, נניח 20 שנה, נשאר בעל הקרקע בכל אותה התקופה ללא פיצויים ועם קרקע ששווי השוק שלה ירד פלאים כמיועדת להפקעה. בנושא מועדי הפיצויים ואופן קביעתם חלו תיקוני חקיקה רבים בשנים האחרונות אשר לא כאן המקום לדון בהם.
אם נחזור למקרה הנדון, הצעתי לבעלים דרך לפתור את תעלומת השטחים החסרים. המלצתי על מודד מוסמך שמצא שפה משותפת עם המודד של הגורם המפקיע. המודדים אכן מצאו כי לא קיימת חפיפה מלאה בין התוכנית לתעשיה ובין שטח ההכרזה של ההפקעה. נשאר חלק קטן, מעין חצי סהר, בין גבול התוכנית לתעשיה לבין שטח ההכרזה על ההפקעה. חצי הסהר האמור נפל בעיקר בשטח של אחד משני המגרשים. בהינתן מידע זה, הגיעו הבעלים לפיצוי מוסכם מעודכן וקיבלו 90% מהשווי של אותה יתרת החלקה (חצי הסהר) והשטח נשאר בבעלותם.
לצערי, במקרים אחרים, בעייתיים לא פחות, מקרים שעסקו אף הם בשאלת פיצויי ההפקעה הראויים, מקרים שגם בהם הצעתי לבעלים לשכור מודד בתקווה עבורם להגדיל את פיצויי ההפקעה - סירבו הבעלים מטעמי חסכון שלטעמי עלו להם ביוקר.
