ראובן, שמעון ולוי הם בעלים של חלקות קרקע סמוכות, שייעודן חקלאי, המהוות מתחם תכנוני אחד. ראובן יזם וקידם הליכי תכנון לשינוי הייעוד החקלאי למ
גורים. הליכי התכנון הצליחו וייעוד ה
מקרקעין שונה, דבר שהעלה את ערכם עשרות מונים, לרבות החלקות של שמעון ולוי. בהינתן שקידום הליכי תכנון דורש משאבים רבים - העסקת יועצים, שמאים, אדריכלים, עורכי דין ועוד - שראובן נשא בהם, שלא להזכיר את עבודתו וזמנו שלו עצמו, עולה מיד השאלה: האם זכאי ראובן להשבת הוצאותיו ולתשלום עבור עמלו משמעון ולוי, שלית מאן דפליג שנהנו מתוצאות פעולותיו והשקעותיו?
שמעון ולוי יטענו מצידם, כי לא ביקשו כלל מראובן להשביח את המקרקעין, וממילא לא התקשרו עמו בהתקשרות חוזית מחייבת, כך שאינם חייבים לו מאום. נבחן כעת בקצרה את הדין הנוהג ואת הפסיקה בעקבותיו.
הדין הכללי בעניין זה הוא חוק עשיית עושר ולא במשפט, הקובע חובת השבה, מקום שאדם התעשר שלא כדין על חשבון רעהו. סעיף 1 לחוק מציב שלושה תנאים הצריכים להתקיים על-מנת שתבוצע השבה: קבלת נכס, שירות או טובת הנאה, רוצה לומר: התעשרות; קשר סיבתי בין ההתעשרות לבין פועלו של המזכה; ההתעשרות נעשתה "שלא על-פי זכות שבדין" (יסוד נורמטיבי).
כיצד נבחנת ההתעשרות
בתרחיש המתואר נראה על פניו, כי שני התנאים הראשונים מתקיימים: השבחת המקרקעין היא "התעשרות" והיא פרי פועלו של ראובן. נותר לבחון את התקיימות התנאי השלישי: האם ההתעשרות נעשתה "שלא על-פי זכות שבדין"? בפסיקה נקבע, כי "התעשרות שלא כדין" היא התעשרות בלתי צודקת (רע"א 371/89) וכך גם התעשרות "הנוגדת את תחושת המצפון והיושר" (רע"א 5678/94).
בתי המשפט קבעו, כי לצורך בחינת יסוד ה"התעשרות שלא על-פי זכות שבדין", יש לנקוט במבחן גמיש, שתחת כנפיו יחסו מצבים שונים של התעשרות על חשבון הזולת. גמישות זו נובעת מתחושת הגינות ויושר המונחת בבסיסו של חוק עשיית עושר ולא במשפט. גמישות זו מאפשרת לבתי המשפט לקבוע כי התעשרות שאין תמורה בצידה אינה צודקת, ולחייב לפיכך בהשבה.
ניתן לטעון לכאורה, כי התעשרותם של שמעון ולוי אינה צודקת, שכן הם לא שילמו מאום תמורת השבחת זכויותיהם במקרקעין. הסוגיה מתחדדת ביתר שאת מקום אם ראובן הודיע לשמעון ולוי שהוא מקדם הליכי תכנון - כאשר לא ניתן לקדם אותם רק על מגרשו של ראובן - והאחרונים לא ביקשו לעצור אותו ואף היו מודעים להליכי התכנון (דיני התכנון והבנייה מחייבים פרסום הודעות ואף מסירתן לעיתים, כך שניתן להניח ששמעון ולוי ידעו על המתרחש).
הדין הספציפי בעניין מצוי בסעיף 69 (12) לחוק התכנון והבנייה, המתיר לקבוע בתוכנית מפורטת הוראות בדבר הוצאות התוכנית, לרבות הוצאות עריכתה וביצועה. מדובר במקור הסמכה חוקי לגביית הוצאות תוכנית מהנהנים ממנה. נראה אפוא, כי המחוקק מעוניין לתמרץ יזמים לקדם תכנון באמצעות היכולת להשבת הוצאות שנבעו מקידום התכנון. על-מנת להיבנות מסעיף זה, על ראובן לדאוג שבהוראות התוכנית שתונפק הודות לפועלו, יהיו הוראות מתאימות בדבר החזר ההוצאות, ורצוי מפורטות ככל הניתן. אם כך אכן נעשה, על פניו זכאי ראובן לשיפוי משמעון ולוי.
מגרשו של האדמו"ר
אחד מפסקי הדין המרכזיים העוסקים בסוגיה זו הוא ת"א 884/92 (מחוזי, ת"א), בנושא עזבונו של האדמו"ר מגור, ר' שמחה בונם אלתר. התובעת הייתה בעלים של מגרש בארסוף, אשר פעלה במשך 14 שנים לקידום תוכנית מתאר שתשנה את ייעוד הקרקעות, כך שתתאפשר בנייה למגורים ומסחר. במשך כל השנים פעלה התובעת להשגת התוצאה עבור בעלי המגרשים, תוך שהיא נעזרת בשירותיהם של אנשי מקצוע רבים. לא הייתה מחלוקת כי פועלה השביח מאוד את המקרקעין, לרבות מגרשה שלה.
התובעת דרשה מבעלי המגרשים השתתפות בהוצאותיה ובשכרה בסך השווה ל-8% מערך המגרשים לאחר השבחתם. לנוכח סירובם של בעלי המגרשים (ובהם עזבונו של האדמו"ר) לשלם לתובעת, הגיע התיק לפתחו של בית המשפט המחוזי. שם נקבע, כי ידיעתם של הנתבעים על פעולות התובעת לא הייתה הומוגנית, דהיינו: לא כולם היו מודעים לעבודתה או לדרישת שכרה. התובעת המשיכה לפעול אף לאחר שחלק מבעלי המגרשים הודיעו לה, כי אינם מתכוונים לשלם. אולם חרף זאת פסק בית המשפט, כי כל בעלי המגרשים (למעט בודדים שנטלו חלק פעיל בהליכי התכנון) חייבים בתשלום לתובעת, מכוח סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, אם כי העמיד את הגמול על שיעור של 4% מערך המגרשים.
נראה, כי הרציונל שעמד בפני בית המשפט שם היה מניעת תופעת ה"טרמפיסטיות": אדם המעוניין בתוצאות הפעולה המשביחה, אך על-מנת להימנע מתשלום, מעדיף להחריש או אף לומר שאין לו עניין בהשבחה, ביודעו שלא ניתן לבודד את מגרשו כך שלא תחול עליו ההשבחה. עם זאת, יש המבקרים את פסק הדין וטוענים, כי מדובר בכפיית התקשרות בין התובעת לנתבעים, על-אף שהתובעת פעלה מיוזמתה לקידום אינטרס אישי שלה, ועל אף שחלק מבעלי המגרשים כלל לא ידעו על פועלה וממילא לא הסכימו לו.
אנו סבורים, כי יש לבחון כל מקרה לגופו ונסיבותיו. בסוגיה זו נראה, כי אין דינו של בעל מקרקעין שהודיע מפורשות על התנגדותו לתשלום הוצאות מתחילת הדרך וביקש להחריגו מהתוכנית המקודמת (ונותיר תרחיש זה בצריך עיון), כדינו של בעל מקרקעין שידע על הפעולות להשבחה אך בחר לנקוט בגישת ה"שב ואל תעשה".
כדי לצמצם חלק מהמחלוקות בעניין, נמליץ לראובן לקבל את הסכמת שמעון ולוי או למצער להודיעם על פעולותיו המתוכננות להשבחת המקרקעין, ומכל מקום - לנסות להטמיע בתוכנית המפורטת הוראה מפורטת המחייבת את בעלי הזכויות במתחם להשתתף בהוצאותיה.
על-אף שמדובר במתחם בעל ערך היסטורי ואדריכלי רב, המתחם נמצא מזה שנים במצב של הזנחה מבישה
