גם כשניגשים להפרטה, יש לשים לב מה תהיינה השלכות הפעולה. לא לכל הפרטה יש השפעה חיובית על המשק. יתרה מזו, דווקא ההפרטות שתופסות כותרות גדולות בעיתונים לא תמיד מוצלחות. למשל מכירת חלק מבתי הזיקוק גרמה בסופו של דבר תסבוכת שאנו לא רואים את סופה. כל זה בגלל שהוסיפו לעיסקה הרבה קרקעות. כאן אנחנו מגיעים לבעיה קשה - חלק מההפרטות הינן מכירת מקרקעין, בין היתר.
מקובל עלינו שהממשלה אינה יעילה בניהול עסקים ועל כן רצוי למכור את העסקים שבבעלות המדינה. זה לא אומר שצריך לכלול את הקרקעות שבבעלות המדינה. אפשר להעביר את העסק הנמכר, והוא ישכור את המבנים שהוא זקוק להם. ולא זו בלבד, לעסק מטיפוס כזה ייגשו רק בעלי ניסיון עסקי מתאים ובתחום של העסק הזה. יתרון נוסף שיש בזאת הוא שצריך פחות כסף. אשר על כן, יוכלו לגשת למכרז גם כאלה שיש להם ניסיון עסקי, ולאו דווקא אשפים פיננסיים.
דבר מוזר קורה כאן: מוכרים את קרקעות המדינה כלאחר יד. לא בודקים אם באזור יש מספיק אדמות לצרכי הציבור בהווה ומה הצפי. כדי להגיע לתחנת המשטרה מדובר על מרחקים לא קטנים. גם לבתי הספר לא נותר מקום באזורי המגורים. ומי בכלל שם לב שאין ירק או פיסת גינה בהרבה מקומות. אפילו לסלילת כבישים אין קרקע זמינה. אף אחד לא חושב על המחרת.
תזרים המזומנים לאורך שנות קיום הנכס הנדל"ני מדמי השכירות הוא גבוה לאין ערוך מהתמורה שתתקבל מהחכרה לדורות. הקונים מוכנים לשלם רק חלק מהפוטנציאל, גם הם צריכים להרוויח. המסחר בקרקעות הוא מסובך לכשעצמו. במקרה זה יש חשיבות לייעוד הקרקע. זו מאידך-גיסא משתנה מזמן לזמן. יש תעשיה שלמה העוסקת בכך. הכללים לא תמיד ברורים. לא אחת אנו שומעים על פשיטות רגל של סוחרים בגלל שחל איחור בהפשרת קרקע.
מחיר הקרקעות עולה באופן עקרוני. מדובר במוצר שאין לנו שליטה על ההיצע שלו. הוא מוגבל טבעית. אין שום אפשרות, רדיקאלית, להגדיל את ההיצע. לכן המחירים עולם במשך הזמן. יתרה מזו, יש מנגנון ענק שגורם לעלייה, ואלה הם הספסרים.
מדוע המדינה צריכה את אלה? כשנבדוק את המחירים, היסטורית, נמצא שלעליית מחירי הדירות חלק חשוב בנושא. יותר חמורה היא העלות של רכישת מבנים לתעשיה, מלאכה, אחסון ומסחר. זה הביא לפלישת שטחי מסחר לאדמות חקלאיות, לשכונות מגורים ואיפה לא.
הספסרות בקרקעות יוצרת, מעשית, מחסור בקרקעות. מלאי הקרקעות שבידי העוסקים במסחר בהן אינו מנוצל כלל. אנו עדים לתופעות של שטחים ריקים שיש להם תשתיות מוכנות. מאידך מדברים על מחסור בקרקעות זמינות לבנייה. הבעיה של מחירי הדיור הינה יצירה עצמית שלנו, והספסרות לא תיפסק עד שזה יהיה לא כדאי. למשל, הטלת מיסים לקרקע פנויה בגובה שלא יותיר רווח והחזקה לצרכי ספסרות פשוט לא תהיה כלכלית.
יש להניח שחיסול הספסרות בקרקעות תהיה פעולה לא קלה. אולם אפשר למנוע את החמצן מפעולה זו. פשוט לא למכור להם קרקעות. ושיפסיקו הפוליטיקאים להתבטא בסגנון כמו "המצב שבו 93% מקרקעות ישראל בידי המדינה - בלתי נסבל". אדוני הנכבד (שר האוצר לשעבר), אדמה זו שייכת לנינינו, אל תבזבזו אותה. אם אין למדינה פקידים במידה מספקת, תעבירו את הטיפול למיקוד חוץ. שמירה על קרקעות היא פעולה טכנית. לא יהיה רע אם יימנע מחברי כל המרכזים לפעול בעניין. בסך-הכל צריך לאסור על המינהל (הישן ו/או החדש) לעסוק במכירת קרקעות. המינהל יעסוק רק בהשכרת קרקעות לתקופות של עד 10 שנים, לדוגמה. ובכל אופן ישמור על נכסי המדינה, להם אין תחליף.
צריך לפתח מודל של החכרת קרקע לבנייה למגורים. זה צריך לאפשר לדייר לבנות על חשבונו את הבניין בו הוא חפץ. זה יקנה לו את הזכות להשתמש בבית, תמורת דמי שכירות שנתיים. לא תהיה לשוכר שום בעלות על הקרקע, פרט לשימוש עליו הוסכם ולתקופה מוגדרת. צריך להבהיר שלא תהיה לשוכר שום חלק בעליית ערך הנכס, מכל סיבה. כמו מציאת נפט וכו'. במקביל דרושה נוסחה להשכיר קרקע לשימושים עסקיים.
אם נוכל לבצע זאת נוכל להוזיל את עלות הדיור הבסיסית באופן רדיקלי. קשה לנקוב במספר, מאחר והתמהיל לא ברור. נוכל רק לומר שמדובר בעשרות אחוזים. תארו לעצמכם איזו הקלה יש בזה למי שמתעתד לבנות משפחה. בנוגע למבנים לצורכי עסקים זה ירחיב את הפוטנציאל של שכבות חלשות, כלכלית.
אפשרויות אלה תימנענה אם המדינה תמשיך להעביר את קרקעותינו לספסרים. מכירה מסוג זה היא אופיינית לפושטי רגל. מה שברור הוא שלא יהיו בידינו אפשרויות לקנות אותן בחזרה.
הפטפטת המדינית הבלתי אחראית שמהדהדת בתקש...
