להימנע מחוק בעל מוגבלויות

תזכיר חוק חדש מנסה לעשות סדר במצב המשפטי החל על מקומות החניה הנגישים לנכים בבנייני מגורים. הניסיון הראוי לפתור את הסוגיה החשובה מעורר סדרת שאלות נוספות המצריכות מחשבה, לצורך יצירת פתרון אמיתי ושלם.

הוראות הדין החלות כיום מחייבות להקים מקומות חניה נגישים בכל בניין מגורים חדש. חניות אלה גדולות ורחבות מהרגיל וממוקמות קרוב ככל האפשר לכניסה הנגישה לבניין. אולם הן אינן מחייבות הצמדה (שיוך) של מקומות חניה אלו לדירות שרכשו בעלי מוגבלויות. וכך היזם אומנם חייב ליצור מקומות חניה נגישים, שהם אטרקטיביים יותר, אך הוא יכול למכור אותם לכל רוכש דירה שהוא.

המצב הקיים מעורר שורת שאלות נוספות. למשל: מיהו "בעל מוגבלות" (קיימות הגדרות שונות בחיקוקים שונים); האם בעל המוגבלות הזכאי לחניה חייב להיות רוכש הדירה או גם אחד מבני משפחתו; האם ראוי להשאיר את החניה הנגישה כחלק מהרכוש המשותף במקום למכור אותה לדירה ספציפית; מה יעלה בגורלה אם בעל המוגבלות ימכור את הדירה לאדם בריא. לשאלות אלו ואחרות אין תשובה אחידה וברורה, ובמשך זמן רב ההיבט הקנייני של הנושא נותר פרוץ, ללא הסדרה חוקית בהירה ונתון לחלוטין לכוחות השוק ולשיקול דעתו הפרטי של כל יזם.

נציבות שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות מודעת מזה שנים לקושי הקיים בדין, ולפי עמדתה – שאינה נושאת תוקף משפטי מחייב – היזם נדרש למכור תחילה את החניות הנגישות לרוכשים בעלי מוגבלות בלבד, ורק אם לאחר מכירת כל הדירות נותרו חניות נגישות פנויות, ניתן למכור אותן לכל בעל דירה.

באוגוסט השנה פרסם משרד המשפטים תזכיר חוק, שנועד לתקן את חוק המקרקעין ולהסדיר את הסוגיה. התזכיר מציע לעגן בחוק את עמדת הנציבות, תוך קביעה שאדם עם מוגבלות יהיה מי שזכאי לתג נכה לרכב, ותוך שיובטח שלפחות מחצית מהחניות הנגישות לא יימכרו אלא ייוותרו חלק מהרכוש המשותף.

בנוסף מוצע בתזכיר, כי אם אדם בעל תג נכה רוכש דירת יד שנייה, הוא יהיה זכאי להצמיד לדירתו את אחת מהחניות הנגישות שהן חלק מהרכוש המשותף, אם נותרו כאלה. במקרה כזה החניה הלא-נגישה של אותו בעל דירה תועבר לרכוש המשותף. במקרה הפוך, בו בעל חניה נגישה מוכר את הדירה לאדם ללא מוגבלות, תוחזר חניה זו לרכוש המשותף ובמקומה תתקבל חניה רגילה.

הצעה זו ראויה על פניה, אך היא מעוררת לא מעט שאלות שיהיה צורך לתת להן מענה במסגרת הליכי החקיקה של החוק ושל התקנות שיותקנו מכוחו, אחרת יהיה מדובר בהסדר לא מלא שיעורר מחלוקות רבות ויעסיק את בתי המשפט.

שאלות בנוגע לרכוש המשותף

בין השאלות שניתן להצביע עליהן, ניתן למנות את המשמעות המיסויית של החלפה בין חניות. למעשה מדובר בעסקה במקרקעין העלולה לגרור תשלום מס, ועולה השאלה מי ישא בתשלומים אלה, בפרט כאשר מדובר בעסקה שנכפית על אחד מהצדדים. סוגיה נוספת היא שינוי נדרש של צו ותשריט הבית המשותף, תוך קבלת אישור של המפקחים על הבית המשותף. מדובר בפרוצדורה מורכבת שמצריכה לרוב שכירת אנשי מקצוע, וגם פה עולה השאלה מי ישא בעלויות אלו.

שאלה נוספת נוגעת לרכוש המשותף: בתזכיר מוצע למעשה לחייב את בעלי הדירות להעביר חלק מהרכוש המשותף (חניה נגישה) לרוכש משנה, וזוהי התערבות מסוימת בחופש החוזים. תזכיר החוק לא פותר את הקושי של שוכרי דירות בעלי מוגבלויות, ושוכר דירה שהוא בעל תג נכה לרכב, לא יהיה זכאי לקבל חניה נגישה מהרכוש המשותף וייוותר ללא פתרון.

על כל אלה ועוד יהיה צורך לתת את הדעת בהליך החקיקה. בין הפתרונות האפשריים ייתכן שיהיה מקום לקבוע שכל החניות הנגישות יהוו חלק מהרכוש המשותף. בנוסף, אפשר יהיה לקבוע שבעלי הדירות רשאים להעניק רשות שימוש ייחודית באחת מהחניות הנגישות למחזיק דירה (ולא רק בעל דירה) הזקוק לכך, וכן לקבוע סמכות לביקורת שיפוטית על החלטה זו בפני המפקחים על הבתים המשותפים. עוד ניתן לשנות את התקנון המצוי שבחוק המקרקעין, ולקבוע "כללי ברירת מחדל" אשר יחולו על שיוך חניות נגישות לדירה ספציפית.

פתרונות חלופיים אלו עשויים להשיג את המטרה המבוקשת, שהיא מתן זכות שימוש בחניה נגישה לדיירים הזקוקים לכך, תוך פגיעה מופחתת ברכוש המשותף וייתור הצורך בתיקון מורכב של מסמכי הבית המשותף. פתרונות אלו עשויים לייתר או לפחות להפחית היבטי מיסוי, וממד הזמניות הטמון בהם עשוי להוות דווקא יתרון, ולא חסרון.