במאמרנו זה נעמוד בתמצית על נושא "תוכניות שטחי ציבור", והקושי והפגיעה הגלומים לעיתים באותן תוכניות כלפי הציבור. האחרון פעמים רבות נחשף ומגלה את קיומן ואת משמעותן על קניינו ואיכות חייו לאחר חלוף המועד להשפיע עליהן או שאין לו אפשרות משפטית להתמודד עם ההשלכות שיש להן על איכות חייו וקניינו, וכן את התייחסות החוק וגישת בתי המשפט לנושא.
בשנים האחרונות פועלות רשויות מקומיות רבות בהכנה וקידום של תוכניות מתאר המסדירות את הוראות הבינוי וזכויות הבנייה בשטחים בייעוד ציבורי (שטחים חומים), בכל מרחב התכנון של העיר. כך למשל תוכנית צ', החלה על כל שטחי הציבור בתל אביב ואשר הגדילה את זכויות הבנייה בהם ב-3 מיליון מ"ר. או תוכנית רג/340/ג/52/א ברמת גן, הכוללת גם היא תוספת זכויות בנייה משמעותית.
תוכניות אלו מעוררות קשיים רבים, אשר נובעים בראש ובראשונה מחוסר הקונקרטיות של תוכניות אלו. הן אינן מפרטות את תחולתן על מקרקעין מסוימים שניתן לזהות על-פי מספר גוש וחלקה כמו תוכנית סטנדרטית, אלא חלות בל השטחים בייעוד ציבורי שבבעלות עירונית. דבר זה אשר גורם לחיסרון מובנה בהליך החשוב של שיתוף, יידוע, ומעורבות הציבור בהליכי התכנון, בהגשת התנגדויות ועמדות, שכן לציבור אין מושג על תחולתן והשפעתן עליו.
חמור מכך: המטרה העיקרית של אותן תוכניות היא על-פי רוב תוספת זכויות בנייה רחבת היקף בשטחי הציבור, דבר מבורך לרוב, אולם לעיתים יש בכך פגיעה באיכות חייהם של השכנים והורדת ערך המקרקעין בלא שהללו מודעים לכך בשל אותו חוסר מסוימות. לעיתים הם מתוודעים לכך רק שנים ארוכות לאחר תום הליכי התכנון, בשלב הרישוי בו מתבקש הניצול בפועל של זכויות הבנייה, ולעיתים אף לאחר שחלף המועד להגשת תביעת פיצויים בגין ירידת הערך שהסבה התוכנית.
חובת פרסום על הפקדת תוכנית קבועה בסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה: בתום 15 יום מקבלת החלטה על הפקדת תוכנית, יש לפרסם את הפקדתה ברשומות ובעיתון, במשרדי הרשויות המקומיות הכלולות בתוכנית, ובלוחות המודעות בשכונות הנוגעות בדבר. הודעה על הפקדת תוכנית מתאר מקומית או מפורטת תפורסם גם על גבי שלט במקום בולט בתחום התוכנית למשך התקופה שנקבעה להגשת התנגדויות (60 יום). עוד קיימת חובת פרסום ויידוע אישית לבעלים סמוכים במקרה בו התוכנית חלה על שטח קטן מ-3,000 מ"ר.
כידוע, במרבית המקרים הפרסום הפורמלי אינו משיג את מטרתו - יידוע הציבור. מרבית האנשים שאינם עוסקים בתחום, מדלגים על הפרסומים הצפופים המופיעים בעמודים הנידחים בעיתון, ואינם חשופים כלל לפרסום ברשומות ולפרסומי הרשות המקומית.
כך גם באשר לפרסום על גבי שלטים, אשר אינו נגיש ואינו ידידותי לציבור. נציין בהקשר זה, כי לא מכבר, פורסמה טיוטת תקנות התכנון ובנייה (פרסום הודעה על הפקדת תוכנית על גבי שלט לפי סעיף 89א לחוק) (תיקון), שמטרתה פישוט הנגישות לציבור בפרסום וצירוף מפת התמצאות צבעונית של הסביבה הקרובה תוך ציון שמות רחובות ודרכים, וכן אפשרות לצרף הדמיה צבעונית של התכנון.
|
|
|
|
 יובל לרמת גן. גם כאן יש תוכנית [באדיבות מוזיאון קריניצי]
|
|
לתוכניות הכוללות את כל שטחי הציבור בתחום הרשות נותן החוק פטור מחובת פרסום באמצעות שלט במקרקעין. וכך דווקא על תוכניות אלו, שהשפעתן על הציבור עצומה, הציבור אינו יודע עד כשכבר מאוחר מדי. וזאת, כאמור, גם להעדר המסוימות של התוכניות עצמן.
אמנם יש רשויות מקומיות שעורכות הליכי שיתוף ציבור לפני הפקדת התוכנית, אולם מדובר בהליך וולונטרי שאינו מוסדר בחקיקה. החוק מחייב פרסום להתנגדויות לאחר קבלת אישור על הפקדה, וכך יוצא שמטרת הפרסום מוחמצת דווקא בתוכניות רחבות היקף.
בהקשר זה נפנה לפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב (עת"מ 27564-06-21), אשר דן בעתירה שהגישו תושבים נגד עיריית תל אביב. זו מבקשת, מכוחה של תוכנית צ', להקים מבנה ציבורי רב-ממדים במקום מבנה חד-קומתי צנוע וגינה ציבורית ששירתה את תושבי השכונה. השכנים טענו, כי היה על העירייה להיוועץ עימם ולערוך שימוע לפני אישור תוכנית עיצוב ומתן היתר בנייה.
בית המשפט דחה את העתירה בקובעו, שלא קיימת להם זכות שימוע כלל, וכי תוכנית צ' אושרה כדין. בית המשפט עמד על כך שאמנם עיריית תל אביב נוהגת לקיים "נוהל שיתוף ציבור" לתוכניות שונות שהיא מקדמת, אולם ההליך אינו מחויב על-פי דין ויש לעירייה שיקול דעת נרחב אם לבצעו ובאיזה אופן; הליך וולונטרי זה רלוונטי רק לפני הפקדת תוכנית ולא לאחר אישורה.
למסקנה דומה הגיעה ועדת ערר תל אביב (ערר 1181-12-20) אשר דחתה ערר שהגישו תושבים שגרים בסמיכות לבית ספר נגד הקמת קריה לימודית ותוספת מבנים. הם טענו, כי היקף הבינוי המבוקש הוא בעל השפעות סביבתיות חמורות ופוגע בערך המקרקעין ועדת הערר קבעה, כי בקשת ההיתר תואמת להוראות תוכנית צ' אשר ניתן להוציא מכוחה היתרים.
לעמדתנו, החשיבות והמהות של אותן תוכניות, אשר יש בהן כדי לשנות באופן דרמטי את המציאות התכנונית בעיר, מחייבות חשיבה מעמיקה להסדרה בחקיקה של מנגנון אשר יבטיח את מעורבות הציבור בהליך התכנוני. יש להטיל חובת פרסום מוגברת על מוסד התכנון והעירייה בכדי ששיתוף הציבור יתבצע באופן הראוי ביותר ויאפשר לו לכלכל את צעדיו, כשבהתאם אף נדרש להרחיב את המועדים להגשת התנגדויות.
בנוסף, עקב מצב זה מתבקש, כי המועד להגשת תביעת פיצויים מכוחן של אותן תוכניות יחל להימנות ממועד הגשת הבקשה להיתר אשר הופכת את הפגיעה לקונקרטית ומסוימת. זאת, בדומה לפגיעה הנגרמת מאישור בקשת היתר לפי תמ"א 38 או הקמת אנטנה סלולרית לפי תמ"א 36, כשבמקרים אלו נפסק, כי מועד הפגיעה חל ממועד אישור הבקשה להיתר (בר"מ 1560-13), ולא ממועד אישור התוכנית. לחלופין להאריך את המועד הקבוע בסעיף 197 לחוק, העומד על שלוש שנים בלבד, מועד קצר שאין בו די, זאת בעוד הפגיעה הכלכלית פעמים רבות נודעת שנים רבות לאחר חלוף המועד הקבוע בדין.
יובהר, כי אין הכוונה להתנגד באופן גורף לתוכניות שטחי ציבור רחבות החלות על כל מרחב העיר אשר יש בהן תועלת ציבורית. אולם לעמדתנו נדרש מהמחוקק ומגופי התכנון לבצע חשיבה מעמיקה בדבר הכלים והמנגנונים שיש לקבוע בחוק ביחס לאותן תוכניות, וזאת כדי למנוע פגיעה בציבור, דבר אשר עומד סתירה למטרה הגלומה בהן.
|
|
הכותבים הם ממשרד צבי שוב ושות', העוסק בתחום הנדל"ן.
| תאריך: |
04/12/2022
|
|
|
עודכן: |
04/12/2022
|
|
|
תפוס כינוי יחודי
על התהפכותו על יצועו בשוכבו ועל סהרוריותו בקומו ובלכתו לאן שהוא הולך, רץ, נוסע
