שימו לב לשינויים במס הרכישה

חוק ההסדרים החדש שינה, בין היתר, את מס הרכישה. נזכיר תחילה, כי ההבחנה הבסיסית היא בין רכישת דירת מגורים יחידה לבין דירת מגורים שאינה דירה יחידה. ההבדל דרמטי: בדירה יחידה מדרגות מס הרכישה הן בין אפס ל-10% ממחיר העסקה, בעוד בדירה שאינה יחידה המס הוא 8% מהשקל הראשון. עוד נזכיר, כי חישוב מס הרכישה ברכישת דירה בידי שותפים אינו נעשה לפי החלק היחסי של כל אחד מהם, אלא לפי הערך המלא ואז מחלקים בשליש - וזה אומר שהמס הרבה יותר גבוה.

דירה יחידה היא דירת מגורים המשמשת או מיועדת לשמש למגורים, כולל כזאת הנרכשת מקבלן. הפסיקה בחודשים האחרונים התייחסה לדירות שנרכשו למטרת הריסה, כאשר ועדות הערר הגיעו למסקנה שזו אינה דירת מגורים אלא זכות אחרת במקרקעין. החלופה השנייה של ההגדרה: זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה. החלופה השלישית: דירת מעטפת. בכל המקרים רואים את הרוכש, בן-זוגו וילדיהם מתחת לגיל 18 כרוכש אחד, כהוראה אנטי-תכנונית.

סוגיה מעניינת היא הפרדה רכושית לפי הסכם ממון בין בני זוג. בזמנו היה פסק דין של בית המשפט העליון ששיקף את הגישה הקניינית: בני זוג שהיו בעלי מקרקעין אבל הפרידו את רכושם, ימוסו כל אחד לפי הזכויות שאיתן נכנסו לקשר הזוגי, כאשר צריך להוכיח את הזכויות הללו. לפני מספר שבועות קבעה ועדת הערר בראשות השופט אביגדור דורות, שהסכם הממון למעשה נזנח וההפרדה הרכושית לא הייתה קיימת עוד.

החוק אומר שיראו את דירת המגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש דירה נוספת שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש, או שאינו עולה על מחצית אם קיבל אותה בירושה. שאלה מעניינת היא מה הדין כאשר מדובר בבעל שליטה בחברה שיש לה דירת מגורים, והוא רוכש במישרין דירה נוספת. האם תחול החזקה שיש במס שבח, לפיה הדירה של החברה נספרת כדירה נוספת, גם לעניין מס רכישה? לדעתי התשובה שלילית; רשות המיסים כמובן סבורה ההפך.

לכאורה, שליש מדירה אינו נחשב לדירה לעניין מס רכישה (ומס שבח) ולכן בהרבה מקרים שלושה שותפים ומעלה קונים דירה. הטענה היא שאותו חלק שאותו קנו לא יגרום לכך שדירה אחרת לא תיחשב ליחידה. מבחינה מיסויית זה נכון, אבל זה מאוד לא נכון מבחינה עסקית.

אם אני עושה שחלוף, הדירה החדשה תיחשב לדירה יחידה הן לעניין מס רכישה והן לעניין מס שבח. חוק מיסוי מקרקעין קובע שלמדרגות המס של דירה יחידה יהיה זכאי מי שרוכש דירה שהיא דירתו היחידה וגם מי שמחזיק בדירה ורוכש עוד דירה, אבל ב-18 החודשים שלאחר הרכישה מכר את דירתו היחידה. עד פרסום חוק ההסדרים, השחלוף היה אפשרי בתוך 24 חודשים; החוק צמצם אותו בשישה חודשים והחוק חל מ-1.6.23. זה מאוד משמעותי, כאשר יש קיפאון במכירת דירות וזה עלול להיות מאוד בעייתי.

ברכישת דירה מקבלן יש הוראה שלא השתנתה: יש לנישום 12 חודשים למכור את הדירה הישנה מהמועד בו אמורה להימסר החזקה בידי הקבלן, ואם יש עיכוב שאינו בשליטתו - 12 חודשים ממסירת החזקה.

תיקון משמעותי נוסף בחוק ההסדרים הוא בנושא דירת מעטפת, והוא בא לסגור פרצת מס משמעותית לבעלי ההון בגלל הסכומים בהם מדובר. עד עכשיו, מי שקנה דירת מעטפת - שיש לה רק קירות, בלי ריצוף ובלי מטבח - חסך מס רכישה ניכר, כי זו אינה דירת מגורים. הוא שילם מס רכישה 6% ואולי אפילו 5%, וזאת במקום 8% ו-10%. בעולם של דירות יוקרה זה לא מגיע רק משיקולי מס, אלא גם משום שאותם קונים רוצים את התכנון הפנימי שלהם.

חוק ההסדרים הוסיף כעת חלופה להגדרת דירת מגורים: דירת מעטפת המיועדת לשמש למגורים לרבות דירה שבניית קירותיה החיצוניים שטרם הסתיימה ושיש התחייבות מצד המוכר לסיים את הבנייה. תחולת התיקון היא ינואר 2024, כך שעדיין אפשר לרכוש דירות יוקרה ולחסוך סכומים ניכרים במס רכישה.