יזמי נדל"ן רבים, בהם ותיקים ובעלי שם, הפסיקו בשנים האחרונות, או הקטינו מאוד, את פעילותם בישראל, והם יוזמים ובונים בכל קצווי תבל. אחד ההסברים העיקריים שלהם: "נמאס לנו מהביורוקרטיה של ישראל ומההליכים הנמשכים עד אין סוף". מסמך של חברת הנדל"ן גולן, שנחשף היום (ג', 12.9.06) -לצורך ענין אחר - מדגים עד כמה הם צודקים. החברה קנתה מקיבוץ האון מיתחם קרקע ליד הכנרת. העיסקה חייבת לקבל את שבעת האישורים הבאים:
1. אישור מינהל מקרקעי ישראל;
2. אישור אסיפת חברים של הקיבוץ (בעיסקה רגילה: אישור הדירקטוריון, ולעתים גם האסיפה הכללית);
3. אישור ועדה ממשלתית בין-משרדית לענייני קיבוץ האון;
4. אישור הנושים - כאן מדובר לעתים קרובות על רשימה די ארוכה של בנקים, מוסדות פיננסים אחרים ומלווים פרטיים;
5. אישור של הממונה על הגבלים עיסקיים, רונית קן;
6. אישור מטה הסדר הקיבוצים;
7. אישור מרכז ההשקעות שבמשרד התעשיה והמסחר.
לא רק קיבוץ האון, אלא כל מושב או קיבוץ שעשה עיסקה במסגרת "הרחבה קהילתית", חייב לעבור את מסלול הייסורים הזה.
נכון הוא, שעיסקאות קרקע בערים, וכן בין פרטיים, אינן חייבות באישורים של ועדה ממשלתית ובאישור מטה הסדר הקיבוצים. אבל, אל דאגה, במקום זאת הם חייבים לקבל בדרך כלל את האישורים הבאים:
8. אישור הוועדה המקומית לבניין ערים לגבי זכויות הבנייה, כולל דיון, לעתים כמעט אינסופי, בהתנגדויות של שכנים ואחרים;
9. אישור כנ"ל של הוועדה המחוזית לתיכנון ובנייה, ובתוכו אישורי משנה של מכבי אש, אגודת האדריכלים, רשות שדות התעופה ועוד גופים כהנה וכהנה החברים בוועדה המחוזית;
10. אישור (לעתים) של המועצה הארצית לתיכנון ובנייה;
11. אישור הגופים המוסמכים של הגוף הקונה - דירקטוריון, ועדת ביקורת, לעתים גם אסיפה כללית;
12. דיונים בבתי משפט, כאשר הגופים שהפסידו בדיון על ההתנגדויות, פונים לעזרת בית המשפט המחוזי או השלום. אם פסק הדין לרעתם - יגישו ערעור לערכה גבוהה יותר.
חלק מהגופים שהוזכרו "מצטיינים" בהליכים איטיים ובישיבות שאינן סדירות, מנימוקי חגים, ימי זיכרון, חופשת קיץ, עיצומים או נסיעה לחו"ל של היו"ר. קצב העבודה "המהיר" של בתי המשפט בישראל ידוע ומפורסם לכל.
הוא הדין לגבי הליכי המינהל. פעם נכחתי באסיפה כללית של קבלני ירושלים, שהטיחו דברים קשים במינהל על איטיות פעולתו. מנכ"ל המינהל אז ועתה, יעקב אפרתי, קם והודה בפשטות: "אתם צודקים, האיטיות היא בלתי נסבלת". האם הסיק את המסקנות והתפטר? הצחקתם אותי.
לעתים, הסחבת הנוראה היא תוצאה של פחד. הדוגמא הבולטת היא, שמעבירים כל עיסקה, כמעט, לאישור הממונה על ההגבלים העיסקיים. בעיסקה רגילה בין שני צדדים אין כמעט מקום לחשש שהעיסקה תהיה "הגבל" או "קרטל", אבל עורכי דין הסבירו לי לא אחת: "איננו יודעים מה יכול להיות, ואיזו בעיה תצוץ פתאום, אז ליתר בטחון אנחנו מעבירים את החוזה גם לממונה". זה כמובן לוקח עוד זמן.
גמרנו עם ההליכים? מה פתאום. חלק ניכר מהעיסקאות חייבות לקבל גם את האישורים המוקדמים הבאים, כולם או חלקם:
13. אישור המפקח על הביטוח - אם מדובר בעיסקת נדל"ן של חברת ביטוח;
14. חוות דעת מוקדמת של נציבות מס הכנסה (פרה-רולינג) לגבי שיעור המס שיחול על העיסקה;
15. לעתים - גם חוות דעת דומה של שלטונות מס שבח;
16. אישור של הבנק המלווה לתנאי העיסקה מחד גיסא ולתנאי ההלואה מאידך גיסא;
17. אחרון אחרון (שם זמני) חביב: קבלת היתר בנייה מהעיריה, הליך שבערים הגדולות נמשך לעתים חודשים רבים. גם ההיתר ניתן לעתים קרובות בחלקים: מותר לך לחפור את קומות החניון. אשר לבניין עצמו, תלך-תבוא.
אינני בטוח שמניתי את כל הרשימה, וייתכן שיש להוסיף עליה כהנה וכהנה. יזמים מספרים לי כי בחוץ לארץ המצב שונה, יש צורך במספר קטן בהרבה של אישורים, והם ניתנים בדרך כלל תוך חודשיים עד שלשה. אז מה הפלא, שהם בורחים לחו"ל.
