האם זהו הצדק החלוקתי?

במדינת ישראל ישנם 19.2 מיליון דונם המנוהלים על-ידי מינהל מקרקעי ישראל, ונחלקים בין שני מגזרים עיקריים: המגזר העירוני והמגזר החקלאי. לאחרונה קיבלה מועצת מנהל מקרקעי ישראל שתי החלטות מהותיות בדבר הסדר זכויותיהם של חוכרים בקרקעות לאום. ההחלטה הראשונה היא אישור של דוח ועדת הבר, המתייחס להסדרת זכויות החקלאים בחלקות המגורים בישובים החקלאיים. ההחלטה השנייה נוגעת לדוח ועדת גדיש, המעניקה זכויות בעלות לחוכרים בקרקעותיהם במסגרת מבצעי היוון, הסדרי רישום וכדומה במגזר העירוני.

השוני בין ההחלטות השונות מבליט ומחדד את ההעדפה הבלתי מידתית של המגזר העירוני, תוך אפליית המגזר החקלאי בתחומים רבים:

תשלום דמי ההיוון בקרקע עירונית, בשיעורים של 4.5%-6% בהתאם למועד, מתבצע אך ורק בעת העברת זכויות בנכס המוחכר או במקרים של שינוי או תוספת בנייה. החוכר החקלאי נדרש לשלם מיד 3.75% מדמי החכירה רק כדי להיכנס להסדר היוון עם המינהל. בבואו לממש את זכויותיו בעת מכירה או פיצול נחלה הוא נדרש להוסיף על התשלום עוד 29.25%. הפער בין החוכר העירוני לחוכר החקלאי הינו 730%!!!

שיעור דמי ההיוון השונה בין המגזר החקלאי למגזר העירוני, מוסבר לכאורה על-ידי הטענה כי כלל החוכרים העירוניים שילמו דמי חכירה ראשוניים בשיעור של 80% מערך הקרקע ואילו החוכרים החקלאיים שילמו דמי חכירה סמליים בלבד. בעניין זה חובת ההוכחה מוטלת על המינהל כמי שמנהל את מקרקעי ישראל ובידיו אמור להיות המידע המלא האמור להימצא בתיקי החוכרים. ככל הנראה, אין למינהל את המידע או שלא נעשה מאמץ לאתרו ועל כן לא פורסם. כשם שהחוכר החקלאי נדרש לבסס את הבסיס העובדתי בדבר זכויותיו המשפטיות, כך גם המינהל חייב לבסס בנתונים טענה המביאה למדיניות של אי שוויון בהבחנה בין החוכר בכפר לחוכר בעיר.

במגזר העירוני, אין כל הגבלה על גודל המגרש או זכויות הבנייה הניתנים להיוון, בתנאי ובמחיר המבצע. אין גם הגבלת גודל בעת העברת הבעלות לחוכר אחר. במגזר החקלאי לעומת זאת, הוגבל היקף הבנייה המותר וגודל חלקת המגורים הוגבלה אף היא, גם אם חלקת המגורים בפועל גדולה יותר. במקרה של פיצול, מחויב בעל הנחלה להגיש תוכנית המוכיחה פיצול של מינימום 160 מ"ר מהיקף הבנייה. באופן כללי, הצעת ההחלטה רוויה באמירות תכנוניות אשר אין להן מקום בהחלטה מסוג זה, אשר אינן בתחום סמכויות המינהל, אלא בתחום רשויות התכנון, דהיינו מינהל התכנון במשרד הפנים.

החלטת המועצה 1066 (אישור דוח גדיש) מעודדת את החוכר העירוני להסדיר את זכויותיו על-ידי קבלת 49 שנות חכירה נוספות אם יכנס להסדר במסגרת המבצע. הצעת החלטה 151 (דוח הבר המתייחס למגזר החקלאי) לעומתה, הינה אופציה הכרוכה בתשלומים כספיים באופן מיידי! אם החוכר אינו בוחר לפעול על פיה, הוא נותר כפוף להחלטות המועצה הקיימות באותה עת ומשתנות על-פי רוב לרעת החוכר, או שאינן מיושמות כלל, כמו למשל בנוגע לעיגון זכויות החקלאים בחוזים ארוכי טווח.

דוח גדיש והממשלה נתנו משקל מרכזי להתחשבות ברצון החוכר העירוני והקטנת החיכוך בין האזרח למדינה עד כדי ביטול הצורך של החוכרים להזדקק לשרותי המינהל השוטפים. עיקרון זה צריך היה להנחות את הוועדה גם בבואה לדון בהסדרים לעניין הזכויות בחלקת המגורים בקרקע חקלאית. אנו צופים כי זה לא יהיה המצב ויישום מסקנות ועדת הבר יגרום לחיכוך בלתי נסבל עד כדי שיתוק מלא שיקשה מאוד על הוצאתה לפועל.

לחוכרים העירוניים לא נקבעו תנאים מקדימים בכניסה להסדר. בהצעת ההחלטה לגבי המגזר החקלאי לעומתה, קבועים כללי סף המונעים מראש את מימושה על-ידי מרבית הישובים החקלאים. כך למשל: תנאי להצטרפות חוכר להסדר, הינו רישום בחלקה א' בספרי המקרקעין, כיחידת רישום נפרדת בשלמות. תנאי זה אינו מאפשר לתושבי כמאה מושבים של תנועת המושבים שטרם סיימו את הליך רישום המשבצת, להיכנס להסדר.

בהחלטה הנוגעת למגזר העירוני, הוחלט להטיל על הנהלת המינהל לפעול ליישום הדוח בהתאם למפורט בהחלטה זו לרבות הוצאת נהלים והוראות אגף ולהביא לאישור המועצה עניינים שבמדיניות שלגביהם תידרש החלטתה הנוספת, זאת ללא כל התניות נוספות או הגדרת תקציב מיוחדת. בהצעת ההחלטה בנוגע לדוח הבר לעומת זאת, התנה המינהל את יישום ההחלטה בקבלת תקציב אשר יאפשר את מימושה תוך דרישה לתקופת התארגנות של שנתיים לצורך יישומה, בצורה המאפשרת עיכוב היישום לזמן ארוך.

החלטות מינהל מקרקעי ישראל בכל הנוגע למדיניות בקרקע עירונית מאופיינות במגמה הולכת וגוברת של הקטנת החיכוך שבין המינהל לבין החוכרים במגזר העירוני, באמצעות תהליך של הקניית קניין מלא בקרקע. מגמה זו מומשה ועומדת להסתיים עם הקניית זכויות בעלות על הקרקע לחוכרים. החוכר החקלאי לעומתם, עודנו בר רשות וההחלטה בדבר עיגון זכויותיו עדיין אינה מיושמת ורצופה מכשולים רבים.

על מועצת המינהל, כגוף האמון על קביעת מדיניות המקרקעין, להפנים כי ללא הכנסת המרחב הכפרי למערכת חוזית מוסדרת וארוכת טווח כפי שקורה במגזר העירוני, לא ניתן יהיה לקיים מרחב כפרי לאורך זמן. מרחב כפרי מבוסס המייצר תועלות לכלל המדינה כמו תוצרת חקלאית מגוונת, ריאות ירוקות, פתרון למי קולחין, תיירות כפרית ועוד הינו אינטרס של מדינת ישראל ולא של תושבי המרחב הכפרי בלבד.